買樓或者申請按揭時，大家第一時間都會問：「銀行估價幾多？」坊間普遍有一個迷思，覺得銀行估價就是單位的「真實身價」，一定最準確。但如果我告訴你，根據最新數據顯示，銀行估價其實長期「偏高」，而真實成交價往往比你想像中低，你會不會覺得驚訝？
大數據實證 分析逾 2,200 宗真實成交
是次研究並非紙上談兵。我們追蹤了由 2025年10月27日至11月25日 期間的樓市動態，深入分析了 2,211 宗 土地註冊處的真實成交個案。透過將每一宗真實成交與當日的「銀行估價」及「28Hse 模型估價」進行大數據比對，我們引入了一個關鍵概念——「方向性偏差」(Directional Bias)。
簡單來說，這個指標是看「估價」比起「真實成交價」是高了還是低了：
· 正數（+）： 估價高於成交價（俗稱「估凸咗」）
· 負數（-）： 估價低於成交價（俗稱「估唔足」）
看圖說話：紅線 vs 藍線的啟示 從我們最近的數據圖表中（見附圖），我們發現了一個有趣的現象：
· 🔴 紅線（銀行估價偏差）： 幾乎全部都在「0% 以上」，大約高出真實成交價 1% 至 3%。
· 🔵 藍線（28Hse 估價偏差）： 大多在「0% 以下」，反映我們的模型傾向貼近甚至略低於真實成交價，走勢較為審慎。
為什麼銀行估價會「偏高」？銀行不準嗎？ 這並不是說銀行估價「不準確」，而是大家的「目的」不同。銀行作為「借錢給你的大掌櫃」，為了讓按揭審批流程順暢，同時又要確保風險可控（Risk Buffer），在運作上往往需要保留一點「策略性空間」。
特別是針對近期的市況，我們觀察到以下重點：
1. 市場轉勢下的策略差異： 近期樓市出現輕微回升跡象，真實成交價往往反彈較快。我們發現 28Hse 估價模型呈輕微負數，正正反映了模型正在「追趕」最新的上升成交價，體現了數據的實時敏感度。
然而，銀行估價在上升市中反而繼續呈正數（估價高於成交），這現象相當有趣。這反映銀行在樓市回暖時，往往採取較積極或寬鬆的估價策略。為了爭取按揭生意及確保批核順暢，銀行傾向維持較充裕的估價水位，避免因估價不足而阻礙買家入市。這解釋了為何在升市中，銀行估價依然會出現「背道而馳」的溢價情況。
2. 數據背後的意義：多一個參考，少一份誤解 理解了「方向性偏差」，你在睇樓時就會更得心應手：
· 紅線（銀行估價）告訴你： 這代表你的「借貸能力」。銀行估價傾向平穩且略高，反映了其願意提供較充裕的估價水位，對申請按揭的買家來說是好消息，意味著借貸過程會較順暢。
· 藍線（28Hse 估價）告訴你： 這代表「市場實況」。28Hse 的模型對最新的成交數據反應敏銳。當出現輕微負數時，代表我們的數據正在緊貼最新的市場變化，為你提供一個貼近「落地」成交價的參考。
總結：參考多方數據，做個精明買家 下次看估價時，記得這一點：銀行估價是用來做按揭參考（Risk Assessment），而不是市場的唯一絕對值。
最精明的做法，是將兩者結合來看。銀行估價讓你了解「借不借得足」，28Hse 估價助你掌握「買得貴不貴」。綜合參考這兩個數據，你既能掌握按揭批核的預算，又能看清市場的真實水位，制定出最合適的入市策略，不會因為估價高而誤判入市時機！
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