踏入2026年2月，随著楼市气氛回暖，坚尼地城指标屋苑泓都交投显著转旺，28Hse数据显示，本月暂录9宗成交，当中三分之二业主更在经历楼市调整后仍成功获利离场，升幅介乎两成至两倍。
其中升幅最显著者为1座低层A室，实用面积651平方尺，三房单位。业主于本月初以1,450万元沽出，折合尺价约22,273元。翻查资料，原业主于2005年1月以457.4万元购入，持货约21年，帐面获利992.6万元，期内升值约217%。
泓都成交转旺，主要受惠于三大条件：第一，业主早年买入成本较低，防守力强，无惧短期市况波动；第二，屋苑集临海、名校网及铁路地利于一身，属区内罕有的大型屋苑；第三，对比同区新盘及豪宅，泓都价格明显「低水」，成功吸引换楼客及投资者入市。
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早年低位入市 升幅足以抵销近年楼价下滑
分析指，这批获利成交的业主均属「长情一族」，分别于2005年开售初期、2011年及2016年购入单位。虽然这几个年份在当时均属楼市活跃期，甚至被视为阶段性高位，但由于持货时间够长，累积的升幅「水位」足以缓冲近年的跌市冲击。
翻查数据，楼市在2021年至2025年间经历显著调整。以反映二手楼价走势的易发楼价指数为例，指数由2021年初的高位134.91点，滑落至2025年初的106.93点，四年间累积跌幅达20.74%。
然而，若将目光放远，拉长投资时间轴来看，长线持货的红利便一目了然。参考易发楼价指数早年走势，2011年指数仅处于65.31点的低水平，至2016年则升至约100点关口。虽然指数在2025年初曾一度回落至106.93点，但随著近期市况回暖，截至本年2月5日，指数已显著回升至114.69点。
换言之，相比现时指数水平，2011年及2016年的入市时机分别仍录得约76%及15%的升幅，引证长线投资足以抵御短期波动。具体成交方面，2011年的3宗获利个案升幅介乎46%至64%，虽跑输大市约12%至30%；但2016年的1宗成交获利20%，则跑赢大市约5%。
拥名校网及铁路优势 优质配套跑赢大市
泓都能够屡录理想成交，除归功于业主早年入市的成本优势外，屋苑自身的优越条件更是关键所在。首先，泓都是西区罕有的大型临海屋苑，约七成单位享有开扬海景，这类优质景观在区内甚为稀有，自然备受追捧。其次，屋苑坐拥小学11校网及中西区中学校网，名校林立，如英皇书院、圣士提及女子中学及英华女学校等，历来深受家长客青睐，承接力强。
交通方面，屋苑占尽地利，步行至港铁坚尼地城站仅需约7分钟，辅以电车及多条穿梭港九的巴士、小巴路线，出入畅通无阻。
生活配套更是完善，周边社区发展成熟，爹核士街、卑路乍街及士美非路一带食肆、特色小店及超市林立；加上毗邻市政大厦、街市及体育馆，日常起居便捷。成熟的社区环境支撑租务回报，巩固业主议价的主导地位。
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邻近新盘溢价高达四成四 突显泓都显著折让优势
近年坚尼地城新盘供应匮乏，偶有新盘推出，定价往往进取，这反而映衬出区内指标屋苑泓都极高的性价比。翻查数据，邻近新盘的首批折实平均尺价，普遍较泓都现时市价高出17%至44%，价格差距显著。
其中，2021年11月推出的KENNEDY 38，首批折实均尺达26,888元，若以泓都近90日平均成交尺价18,649元作比较，新盘溢价幅度高达44%。即使是2024年6月推售的吉喆，其首批折实均尺亦达21,380元，仍较泓都高出约17%。
这种明显的价格差别，意味著买家入市泓都，能以更相宜的尺价进驻同区优质地段，变相享有大幅度的价格折让，防守性与升值潜力自然看高一线。
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邻近二手尺价高近两成 泓都低水优势显著
除新盘溢价高企，同区二手屋苑的造价亦普遍高于泓都，进一步确立其「低水」优势。参考近90日的成交数据，西半山指标豪宅宝翠园平均尺价约22,007元，而主打精品豪宅路线的加多近山则约20,806元；相比之下，泓都平均成交尺价仅约18,649元，两者溢价分别高达18%及11.6%，价格折让相当明显。
从市场定位分析，宝翠园属传统西半山豪宅，加多近山则以楼龄较新的精品住宅挂帅，两者入场门槛较高。反观泓都作为区内大型屋苑，定位更贴近大众市场，实用性强。虽然加多近山楼龄较新，但在高昂的尺价与周边竞争下，业主议价空间相对有限，这反而令价格相宜的泓都更具吸引力，成功吸纳一众追求经济实惠的务实买家。
交通配套方面，宝翠园及加多近山虽邻近香港大学站及坚尼地城站，步程分别约4至6分钟，但泓都步行至坚尼地城站亦仅需约7分钟。两者在交通时间上的差距微乎其微，并未能充分反映在近两成的楼价差距上。换言之，邻近豪宅屋苑在交通上未见压倒性优势，这更突显了泓都地利之差微不足道，价格优势却相当显著。
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图一：泓都2月获利成交
