踏入2026年2月，隨著樓市氣氛回暖，堅尼地城指標屋苑泓都交投顯著轉旺，28Hse數據顯示，本月暫錄9宗成交，當中三分之二業主更在經歷樓市調整後仍成功獲利離場，升幅介乎兩成至兩倍。
其中升幅最顯著者為1座低層A室，實用面積651平方呎，三房單位。業主於本月初以1,450萬元沽出，折合呎價約22,273元。翻查資料，原業主於2005年1月以457.4萬元購入，持貨約21年，帳面獲利992.6萬元，期內升值約217%。
泓都成交轉旺，主要受惠於三大條件：第一，業主早年買入成本較低，防守力強，無懼短期市況波動；第二，屋苑集臨海、名校網及鐵路地利於一身，屬區內罕有的大型屋苑；第三，對比同區新盤及豪宅，泓都價格明顯「低水」，成功吸引換樓客及投資者入市。
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早年低位入市 升幅足以抵銷近年樓價下滑
分析指，這批獲利成交的業主均屬「長情一族」，分別於2005年開售初期、2011年及2016年購入單位。雖然這幾個年份在當時均屬樓市活躍期，甚至被視為階段性高位，但由於持貨時間夠長，累積的升幅「水位」足以緩衝近年的跌市衝擊。
翻查數據，樓市在2021年至2025年間經歷顯著調整。以反映二手樓價走勢的易發樓價指數為例，指數由2021年初的高位134.91點，滑落至2025年初的106.93點，四年間累積跌幅達20.74%。
然而，若將目光放遠，拉長投資時間軸來看，長線持貨的紅利便一目了然。參考易發樓價指數早年走勢，2011年指數僅處於65.31點的低水平，至2016年則升至約100點關口。雖然指數在2025年初曾一度回落至106.93點，但隨著近期市況回暖，截至本年2月5日，指數已顯著回升至114.69點。
換言之，相比現時指數水平，2011年及2016年的入市時機分別仍錄得約76%及15%的升幅，引證長線投資足以抵禦短期波動。具體成交方面，2011年的3宗獲利個案升幅介乎46%至64%，雖跑輸大市約12%至30%；但2016年的1宗成交獲利20%，則跑贏大市約5%。
擁名校網及鐵路優勢 優質配套跑贏大市
泓都能夠屢錄理想成交，除歸功於業主早年入市的成本優勢外，屋苑自身的優越條件更是關鍵所在。首先，泓都是西區罕有的大型臨海屋苑，約七成單位享有開揚海景，這類優質景觀在區內甚為稀有，自然備受追捧。其次，屋苑坐擁小學11校網及中西區中學校網，名校林立，如英皇書院、聖士提及女子中學及英華女學校等，歷來深受家長客青睞，承接力強。
交通方面，屋苑佔盡地利，步行至港鐵堅尼地城站僅需約7分鐘，輔以電車及多條穿梭港九的巴士、小巴路線，出入暢通無阻。
生活配套更是完善，周邊社區發展成熟，爹核士街、卑路乍街及士美非路一帶食肆、特色小店及超市林立；加上毗鄰市政大廈、街市及體育館，日常起居便捷。成熟的社區環境支撐租務回報，鞏固業主議價的主導地位。
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鄰近新盤溢價高達四成四 突顯泓都顯著折讓優勢
近年堅尼地城新盤供應匱乏，偶有新盤推出，定價往往進取，這反而映襯出區內指標屋苑泓都極高的性價比。翻查數據，鄰近新盤的首批折實平均呎價，普遍較泓都現時市價高出17%至44%，價格差距顯著。
其中，2021年11月推出的KENNEDY 38，首批折實均呎達26,888元，若以泓都近90日平均成交呎價18,649元作比較，新盤溢價幅度高達44%。即使是2024年6月推售的吉喆，其首批折實均呎亦達21,380元，仍較泓都高出約17%。
這種明顯的價格差別，意味著買家入市泓都，能以更相宜的呎價進駐同區優質地段，變相享有大幅度的價格折讓，防守性與升值潛力自然看高一線。
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鄰近二手呎價高近兩成 泓都低水優勢顯著
除新盤溢價高企，同區二手屋苑的造價亦普遍高於泓都，進一步確立其「低水」優勢。參考近90日的成交數據，西半山指標豪宅寶翠園平均呎價約22,007元，而主打精品豪宅路線的加多近山則約20,806元；相比之下，泓都平均成交呎價僅約18,649元，兩者溢價分別高達18%及11.6%，價格折讓相當明顯。
從市場定位分析，寶翠園屬傳統西半山豪宅，加多近山則以樓齡較新的精品住宅掛帥，兩者入場門檻較高。反觀泓都作為區內大型屋苑，定位更貼近大眾市場，實用性強。雖然加多近山樓齡較新，但在高昂的呎價與周邊競爭下，業主議價空間相對有限，這反而令價格相宜的泓都更具吸引力，成功吸納一眾追求經濟實惠的務實買家。
交通配套方面，寶翠園及加多近山雖鄰近香港大學站及堅尼地城站，步程分別約4至6分鐘，但泓都步行至堅尼地城站亦僅需約7分鐘。兩者在交通時間上的差距微乎其微，並未能充分反映在近兩成的樓價差距上。換言之，鄰近豪宅屋苑在交通上未見壓倒性優勢，這更突顯了泓都地利之差微不足道，價格優勢卻相當顯著。
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圖一：泓都2月獲利成交
