本港市区楼宇老化日益严峻，推动旧区重建已成共识。政府近日建议，凡楼龄50年或以上且地盘面积逾7,535平方尺的旧楼，可申请放宽地积比率最高两成，冀以增加楼面、提升项目价值来抵销收购与建筑成本，刺激并购步伐。方向固然正确，惟在高息与楼价回调夹击之下，利润被压缩、并购难题未解，单靠加两成地积比难以即时救市。真正症结在于程序繁复与制度缺乏弹性，加上旧区重建经常遇到阻力，例如业权分散，收购往往需耗费多年。若不从行政流程着手改革，重建动力难以释放。
有见及此，莱坊提出三项建议：下调地盘面积门槛、将工厦转住宅纳入奖励并压缩审批，以及推行强拍与补地价并行审批，直指操作瓶颈；惟三者皆各有局限与弊端────门槛过低或牺牲规划质素与城市空间及形态，工厦放宽与加快审批流程或增行政风险与成本压力，而并行审批与酌情突破界线更可能触及法规底线、引发争议。
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为何「两成地积比」未必能即时救市？
政府建议，凡楼龄50年或以上的旧楼，若地盘面积超过7,535平方尺，便可申请增加最高两成地积比率。此举的原意十分明确：透过增加可建楼面面积，提升项目的潜在价值，以抵销高昂的收购与建筑成本，并诱使发展商加快并购步伐。
然而，政策在落实过程中，恐怕仍要面对当前地产周期的结构挑战，以及操作上的严峻考验。
一) 利润空间被压缩
重建的最大掣肘并非规划上的限制，而是利润空间的持续萎缩。当成本高企、售价下行，发展商即使获得额外楼面，亦难以换取可观的回报。近年楼价虽然下滑两成多，但建筑成本依然高企。市区重建项目的建筑费，每平方尺往往高达5,000 至 6,000元，再加上符合绿色建筑及现代条例的额外开支，成本压力沉重。
其次，在楼价下行的周期之中，新增楼面的售价未必能如预期般理想，市场能否消化新盘亦成疑问。加上高息环境令发展商的融资成本倍增，即使地积比增加两成，额外收益多半仅足以抵销利息支出与建筑成本的升幅，难以转化为显著的利润增长。若仅凭此一措施，恐怕不足以令发展商重拾进取之心。
二) 并购难度未减
放宽地积比固然能增加重建诱因，然而旧楼并购的艰难并未因此减少。其中一个重要挑战，是部分旧区承载着深厚的社会情感，更涉及身份认同与集体回忆被割裂的问题。
湾仔利东街(又名囍帖街)便是一个典型例子。该街自战后逐渐发展成专门印制囍帖及婚姻相关印刷品的特色街道。自政府在2004年宣布重建计划起，居民及保育团体随即展开抗争，历时多年，直至2010年街道封闭及唐楼清拆才告终。期间曾出现多次示威、上诉，甚至绝食行动，重建与抗争的拉锯持续近5至6年，充分显示旧区重建并非单纯的收购与清拆，而是触及社区情感的复杂议题。
即使在政府宣布放宽地积比后，旧楼小业主往往会把额外两成的潜在价值直接计算在叫价之内，令收购价随之上升。若业主叫价过高，发展商无利可图，最终只会导致收购拉倒。
大角咀海明阁便是一个明显例子。2004年南丰有意收购，曾向各小业主出价，每个单位约120多万至130多万元，平均每尺约3,500元。然而部分业主索价高达每尺8,000元，最终有5名业主拒绝出售，占大厦约12%业权。由于未能达到法例要求的九成同意门槛，收购计划最终触礁，南丰亦因此放弃。
更重要的是，旧楼业权分散，往往涉及数十甚至上百名业主，各自持有不同面积与份额，意向不一，谈判过程冗长而复杂。只要少数业主坚持高价或拒绝出售，整个收购便可能陷入僵局，甚至最终告吹。湾仔圣佛兰士大厦在2021年被提出收购，但因业权分散，部分业主明言拒绝卖楼，部分则失去联络。最终32个单位中有8户不接受方案，未能达到九成门槛，财团在2023年正式放弃收购。
因此，政策所带来的效益能否真正转化为重建动力，并推动市场向前发展，仍属未知之数。
有见及此，莱坊提出三大建议，试图从执行层面解决上述挑战。以下将逐一分析其可行性及可能带来的影响。
建议一：将地盘面积门槛由7,535平方尺降低至4,300平方尺
莱坊认为，由于私人发展商收购规模很多时候都未达7,535平方尺，将重建地盘面积门槛由7,535平方尺降低至4,300平方尺，才属较为现实的做法。
这项建议在三者之中最具实质影响力，也最切合旧区现状。油尖旺、深水埗等旧区业权相当零散，要拼凑出7,535平方尺的地盘，往往需要同时成功并购三至四幢相连旧楼。只要其中一幢大厦遇到遗产争议或业主失踪等复杂情况，整个项目便会停滞不前。若将门槛降至4,300平方尺，发展商只需成功收购一至两幢旧楼即可启动重建，这能大大降低并购失败的风险。
此外，现时的高门槛变相令只有资本雄厚的大型发展商才能参与，若能降低门槛，便可吸引中小型发展商进场，增加市场活力。
然而，地盘过小亦可能衍生「牙签楼」之弊，楼宇密度过高，通风与采光不足，绿化及社区设施难以配置，长远而言或令旧区更新沦为零碎拼凑，失却整体规划之美。虽然在市况低迷下，能够启动重建比追求完美规划更为重要，但若只求项目启动而忽略城市肌理，便是急功近利，未必能真正改善居住环境。
建议二：放宽工厦重建资格及压缩审批流程
现行措施规定，旧楼地盘须具住宅元素并位于住宅用途地皮，方可申请地积比奖励。莱坊建议，许多旧区工厦已改划为住宅用途，若能转型，理应同享奖励，不应因建筑形态而被排除。莱坊另建议地政总署提前部门传阅，拍卖完成后即上分区地政会议，以缩短补地价审批时间，为重建提供更清晰方向。
工厦转住宅若同享地积比奖励，方向与政府推动工厦改造及增加住宅供应一致。若地皮已改划为住宅用途，纳入奖励范围不仅可纾解商业楼面过剩与空置问题，亦能灵活调节供需。
然而，工厦转型涉及用途改变，若过于放宽，便可能忽略环境评估与消防安全；补地价计算繁复，成本高昂，即使资格放宽，发展商仍可能因成本压力而却步。
至于并行审批，虽能缩短时间，减少利息支出，但若程序未经完整审查，便容易引发司法覆核，反令项目延误。更何况地政总署与城规会人手有限，若要加快并行审批，行政资源必然更为紧张，其他项目亦可能受阻。此举虽切中时弊，却难免增加行政风险。
建议三：移交强拍申请予土地审裁处后的弹性处理
莱坊最后建议，容许发展商在申请强拍期间，同步进行城规会规划申请及地政总署的补地价预审，务求将补地价时间由6至8个月压缩至2至4个月。另外，针对湾仔、马头角等分区，建议屋宇署运用酌情权，容许项目在获批额外地积比奖励后，即使超出《建筑物条例》上限仍获批图则，以免奖励「得物无所用」。
就并行审批而言，此举在高息环境下尤具商业合理，能显著减低持货成本，提升发展商入场意欲，亦与政府近年精简程序的方向相合。
但执行上仍有挑战，包括地政总署人手压力、强拍底价在市况波动下或出现估值滞后，以及跨部门协调需时。若能由政策局高层统筹，推动跨体制合作，技术上仍属可行，亦是业界最渴望的即时纾困之策。
至于屋宇署行使酌情权突破地积比上限，则涉及重大法理争议。地积比率与覆盖率关乎楼宇密度、通风、采光及消防安全。
但如以行政手段成为常规去突破限制，极易引发司法覆核，并可能激起居民反弹，指责加剧屏风楼效应与交通压力。一旦开例，其他地区必然要求同等待遇，将动摇全港规划制度。相比依赖酌情权，修订分区计划大纲图或修改《建筑物规例》方为正途，虽需时，却能奠定稳固基础。
简而言之，并行审批属改善行政程序尚算可行。然而，突破地积比上限则触及法规底线，执行难度颇高。除非政府在政策层面有重大转向，愿意为重建数字而牺牲部分规划原则，否则单靠屋宇署行使酌情权，恐难以落实。
结语
笔者认为，莱坊三项建议虽有其急救之效，却皆存在隐忧。降低地盘门槛，可能牺牲规划质素；放宽工厦重建与并行审批，虽能加快进度，却增加行政风险与成本压力；至于突破地积比上限，更触及法律与规划底线，执行难度颇高。
若要真正推动旧区重建，政府必须在效率与稳健之间取得平衡，不可因急于求成而忽略长远隐患。
有用
