本港市區樓宇老化日益嚴峻，推動舊區重建已成共識。政府近日建議，凡樓齡50年或以上且地盤面積逾7,535平方呎的舊樓，可申請放寬地積比率最高兩成，冀以增加樓面、提升項目價值來抵銷收購與建築成本，刺激併購步伐。方向固然正確，惟在高息與樓價回調夾擊之下，利潤被壓縮、併購難題未解，單靠加兩成地積比難以即時救市。真正癥結在於程序繁複與制度缺乏彈性，加上舊區重建經常遇到阻力，例如業權分散，收購往往需耗費多年。若不從行政流程着手改革，重建動力難以釋放。
有見及此，萊坊提出三項建議：下調地盤面積門檻、將工廈轉住宅納入獎勵並壓縮審批，以及推行強拍與補地價並行審批，直指操作瓶頸；惟三者皆各有局限與弊端────門檻過低或犧牲規劃質素與城市空間及形態，工廈放寬與加快審批流程或增行政風險與成本壓力，而並行審批與酌情突破界線更可能觸及法規底線、引發爭議。
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為何「兩成地積比」未必能即時救市？
政府建議，凡樓齡50年或以上的舊樓，若地盤面積超過7,535平方呎，便可申請增加最高兩成地積比率。此舉的原意十分明確：透過增加可建樓面面積，提升項目的潛在價值，以抵銷高昂的收購與建築成本，並誘使發展商加快併購步伐。
然而，政策在落實過程中，恐怕仍要面對當前地產週期的結構挑戰，以及操作上的嚴峻考驗。
一) 利潤空間被壓縮
重建的最大掣肘並非規劃上的限制，而是利潤空間的持續萎縮。當成本高企、售價下行，發展商即使獲得額外樓面，亦難以換取可觀的回報。近年樓價雖然下滑兩成多，但建築成本依然高企。市區重建項目的建築費，每平方呎往往高達5,000 至 6,000元，再加上符合綠色建築及現代條例的額外開支，成本壓力沉重。
其次，在樓價下行的週期之中，新增樓面的售價未必能如預期般理想，市場能否消化新盤亦成疑問。加上高息環境令發展商的融資成本倍增，即使地積比增加兩成，額外收益多半僅足以抵銷利息支出與建築成本的升幅，難以轉化為顯著的利潤增長。若僅憑此一措施，恐怕不足以令發展商重拾進取之心。
二) 併購難度未減
放寬地積比固然能增加重建誘因，然而舊樓併購的艱難並未因此減少。其中一個重要挑戰，是部分舊區承載着深厚的社會情感，更涉及身份認同與集體回憶被割裂的問題。
灣仔利東街(又名囍帖街)便是一個典型例子。該街自戰後逐漸發展成專門印製囍帖及婚姻相關印刷品的特色街道。自政府在2004年宣布重建計劃起，居民及保育團體隨即展開抗爭，歷時多年，直至2010年街道封閉及唐樓清拆才告終。期間曾出現多次示威、上訴，甚至絕食行動，重建與抗爭的拉鋸持續近5至6年，充分顯示舊區重建並非單純的收購與清拆，而是觸及社區情感的複雜議題。
即使在政府宣布放寬地積比後，舊樓小業主往往會把額外兩成的潛在價值直接計算在叫價之內，令收購價隨之上升。若業主叫價過高，發展商無利可圖，最終只會導致收購拉倒。
大角咀海明閣便是一個明顯例子。2004年南豐有意收購，曾向各小業主出價，每個單位約120多萬至130多萬元，平均每呎約3,500元。然而部分業主索價高達每呎8,000元，最終有5名業主拒絕出售，佔大廈約12%業權。由於未能達到法例要求的九成同意門檻，收購計劃最終觸礁，南豐亦因此放棄。
更重要的是，舊樓業權分散，往往涉及數十甚至上百名業主，各自持有不同面積與份額，意向不一，談判過程冗長而複雜。只要少數業主堅持高價或拒絕出售，整個收購便可能陷入僵局，甚至最終告吹。灣仔聖佛蘭士大廈在2021年被提出收購，但因業權分散，部分業主明言拒絕賣樓，部分則失去聯絡。最終32個單位中有8戶不接受方案，未能達到九成門檻，財團在2023年正式放棄收購。
因此，政策所帶來的效益能否真正轉化為重建動力，並推動市場向前發展，仍屬未知之數。
有見及此，萊坊提出三大建議，試圖從執行層面解決上述挑戰。以下將逐一分析其可行性及可能帶來的影響。
建議一：將地盤面積門檻由7,535平方呎降低至4,300平方呎
萊坊認為，由於私人發展商收購規模很多時候都未達7,535平方呎，將重建地盤面積門檻由7,535平方呎降低至4,300平方呎，才屬較為現實的做法。
這項建議在三者之中最具實質影響力，也最切合舊區現狀。油尖旺、深水埗等舊區業權相當零散，要拼湊出7,535平方呎的地盤，往往需要同時成功併購三至四幢相連舊樓。只要其中一幢大廈遇到遺產爭議或業主失蹤等複雜情況，整個項目便會停滯不前。若將門檻降至4,300平方呎，發展商只需成功收購一至兩幢舊樓即可啟動重建，這能大大降低併購失敗的風險。
此外，現時的高門檻變相令只有資本雄厚的大型發展商才能參與，若能降低門檻，便可吸引中小型發展商進場，增加市場活力。
然而，地盤過小亦可能衍生「牙籤樓」之弊，樓宇密度過高，通風與採光不足，綠化及社區設施難以配置，長遠而言或令舊區更新淪為零碎拼湊，失卻整體規劃之美。雖然在市況低迷下，能夠啟動重建比追求完美規劃更為重要，但若只求項目啟動而忽略城市肌理，便是急功近利，未必能真正改善居住環境。
建議二：放寬工廈重建資格及壓縮審批流程
現行措施規定，舊樓地盤須具住宅元素並位於住宅用途地皮，方可申請地積比獎勵。萊坊建議，許多舊區工廈已改劃為住宅用途，若能轉型，理應同享獎勵，不應因建築形態而被排除。萊坊另建議地政總署提前部門傳閱，拍賣完成後即上分區地政會議，以縮短補地價審批時間，為重建提供更清晰方向。
工廈轉住宅若同享地積比獎勵，方向與政府推動工廈改造及增加住宅供應一致。若地皮已改劃為住宅用途，納入獎勵範圍不僅可紓解商業樓面過剩與空置問題，亦能靈活調節供需。
然而，工廈轉型涉及用途改變，若過於放寬，便可能忽略環境評估與消防安全；補地價計算繁複，成本高昂，即使資格放寬，發展商仍可能因成本壓力而卻步。
至於並行審批，雖能縮短時間，減少利息支出，但若程序未經完整審查，便容易引發司法覆核，反令項目延誤。更何況地政總署與城規會人手有限，若要加快並行審批，行政資源必然更為緊張，其他項目亦可能受阻。此舉雖切中時弊，卻難免增加行政風險。
建議三：移交強拍申請予土地審裁處後的彈性處理
萊坊最後建議，容許發展商在申請強拍期間，同步進行城規會規劃申請及地政總署的補地價預審，務求將補地價時間由6至8個月壓縮至2至4個月。另外，針對灣仔、馬頭角等分區，建議屋宇署運用酌情權，容許項目在獲批額外地積比獎勵後，即使超出《建築物條例》上限仍獲批圖則，以免獎勵「得物無所用」。
就並行審批而言，此舉在高息環境下尤具商業合理，能顯著減低持貨成本，提升發展商入場意欲，亦與政府近年精簡程序的方向相合。
但執行上仍有挑戰，包括地政總署人手壓力、強拍底價在市況波動下或出現估值滯後，以及跨部門協調需時。若能由政策局高層統籌，推動跨體制合作，技術上仍屬可行，亦是業界最渴望的即時紓困之策。
至於屋宇署行使酌情權突破地積比上限，則涉及重大法理爭議。地積比率與覆蓋率關乎樓宇密度、通風、採光及消防安全。
但如以行政手段成為常規去突破限制，極易引發司法覆核，並可能激起居民反彈，指責加劇屏風樓效應與交通壓力。一旦開例，其他地區必然要求同等待遇，將動搖全港規劃制度。相比依賴酌情權，修訂分區計劃大綱圖或修改《建築物規例》方為正途，雖需時，卻能奠定穩固基礎。
簡而言之，並行審批屬改善行政程序尚算可行。然而，突破地積比上限則觸及法規底線，執行難度頗高。除非政府在政策層面有重大轉向，願意為重建數字而犧牲部分規劃原則，否則單靠屋宇署行使酌情權，恐難以落實。
結語
筆者認為，萊坊三項建議雖有其急救之效，卻皆存在隱憂。降低地盤門檻，可能犧牲規劃質素；放寬工廈重建與並行審批，雖能加快進度，卻增加行政風險與成本壓力；至於突破地積比上限，更觸及法律與規劃底線，執行難度頗高。
若要真正推動舊區重建，政府必須在效率與穩健之間取得平衡，不可因急於求成而忽略長遠隱患。
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