地产代理监管局（地监局）最新斥资7,000万元，买入湾仔海外信托银行大厦21楼全层，为该局相隔5年后再度入市购置物业。面对商厦市道普遍疲弱，这宗逆市交易不仅关乎机构本身的营运考量，亦反映出当下商用物业市场的实际走向。
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物业成交始末与入市往绩
是次成交物业为湾仔告士打道160号海外信托银行大厦21楼全层，面积约7,343平方尺，作价7,000万元，折合尺价约9,533元。原业主于1994年以4,820万元购入上址，持货32年，帐面获利2,180万元，期内升值约四成半。
地监局并非首次置业。局方曾两度于港岛东区购入办公室，先于2018年3月耗资7,000万元买入柴湾东贸广场23楼全层，尺价约9,061元；其后于2021年3月再以6,100万元增购同厦7楼全层，尺价约7,881元。事隔5年，局方第三度出手，将目光由非核心商业区的柴湾转回传统商业重镇湾仔，而尺价依然不足一万元。
转租为买的营运考量
买方选择于现时入市，主要出于财务与营运需要。地监局现时租用湾仔合和中心作主要办公室，租约将于2027年年中届满。该局作为法定机构，日常营运主要依赖地产代理牌照费，收入难免随楼市交投及持牌人数起伏。为应对未来收入波动，将资金转化为固定资产，以节省长远租金开支，转租为买，实属稳固机构财政之举。
与此同时，适逢商厦市场调整期，本港商厦空置率普遍高企，整体造价显著回落。湾仔区属传统商业核心，以往同区商厦全层尺价动辄逾万至两万元。现时局方能以不足万元的尺价进驻港岛核心地段，从资产配置角度而言，不失为趁低吸纳的契机。
地理位置与交通配套亦是关键。地监局日常须处理牌照审批、纪律聆讯、业界培训及市民投诉等行政工作。湾仔位处港岛枢纽，交通网络完善，相比早年购入的柴湾办公室，更方便地产代理及公众前往办理事务。新址既能满足实际运作所需，亦能维持机构于核心区的便利程度。
逆市置业：透视商厦生态重塑
现时商厦市道观望气氛浓厚，地监局是次入市，不仅为应付搬迁之需，更反映市场生态正微妙流转。
其一，商厦市场渐回归用家主导。过去十馀年，商厦炒风炽热，估值屡创新高，令有意自用者望门兴叹。如今泡沫退却，造价渐见吸引。地监局是次入市，正好说明当楼价回软，具备实力与实际营运需要的用家自会浮现，成为支撑大市的稳健力量。
其二，此举印证核心区商厦的长远价值。地监局身为监管机构，深谙房地产市场脉络，其投资决定理应经过严谨评估。局方选择于此刻斥资购入湾仔商厦，显示该区物业造价渐见支持，变相向市场派发定心丸，反映核心商业区资产价值正逐步筑底。
其三，是次交易彰显理财策略之灵活。不少半官方机构、大专院校及社福机构，长期受制于私人市场的高昂租金。地监局善用储备，于市况低迷时果断置业，既免却加租与逼迁风险，亦能重整资产配置。此等转租为买的逆市操作，正好为面对同类财政压力的机构提供务实借鉴。
站稳阵脚的长远之策
总括而言，地监局斥资7,000万元购入湾仔海外信托银行大厦全层，实属稳健且务实的长远部署。此举既能顺利衔接即将届满的租约，减轻长远租金负担，亦能趁市况调整，以合理价格进驻核心商业区。更重要的是，这宗由实际需求驱动的交易，不仅反映商厦市场正重回用家主导的健康轨道，亦为疲弱的商用物业市道注入一剂强心针。
