地產代理監管局（地監局）最新斥資7,000萬元，買入灣仔海外信託銀行大廈21樓全層，為該局相隔5年後再度入市購置物業。面對商廈市道普遍疲弱，這宗逆市交易不僅關乎機構本身的營運考量，亦反映出當下商用物業市場的實際走向。
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物業成交始末與入市往績
是次成交物業為灣仔告士打道160號海外信託銀行大廈21樓全層，面積約7,343平方呎，作價7,000萬元，折合呎價約9,533元。原業主於1994年以4,820萬元購入上址，持貨32年，帳面獲利2,180萬元，期內升值約四成半。
地監局並非首次置業。局方曾兩度於港島東區購入辦公室，先於2018年3月耗資7,000萬元買入柴灣東貿廣場23樓全層，呎價約9,061元；其後於2021年3月再以6,100萬元增購同廈7樓全層，呎價約7,881元。事隔5年，局方第三度出手，將目光由非核心商業區的柴灣轉回傳統商業重鎮灣仔，而呎價依然不足一萬元。
轉租為買的營運考量
買方選擇於現時入市，主要出於財務與營運需要。地監局現時租用灣仔合和中心作主要辦公室，租約將於2027年年中屆滿。該局作為法定機構，日常營運主要依賴地產代理牌照費，收入難免隨樓市交投及持牌人數起伏。為應對未來收入波動，將資金轉化為固定資產，以節省長遠租金開支，轉租為買，實屬穩固機構財政之舉。
與此同時，適逢商廈市場調整期，本港商廈空置率普遍高企，整體造價顯著回落。灣仔區屬傳統商業核心，以往同區商廈全層呎價動輒逾萬至兩萬元。現時局方能以不足萬元的呎價進駐港島核心地段，從資產配置角度而言，不失為趁低吸納的契機。
地理位置與交通配套亦是關鍵。地監局日常須處理牌照審批、紀律聆訊、業界培訓及市民投訴等行政工作。灣仔位處港島樞紐，交通網絡完善，相比早年購入的柴灣辦公室，更方便地產代理及公眾前往辦理事務。新址既能滿足實際運作所需，亦能維持機構於核心區的便利程度。
逆市置業：透視商廈生態重塑
現時商廈市道觀望氣氛濃厚，地監局是次入市，不僅為應付搬遷之需，更反映市場生態正微妙流轉。
其一，商廈市場漸回歸用家主導。過去十餘年，商廈炒風熾熱，估值屢創新高，令有意自用者望門興嘆。如今泡沫退卻，造價漸見吸引。地監局是次入市，正好說明當樓價回軟，具備實力與實際營運需要的用家自會浮現，成為支撐大市的穩健力量。
其二，此舉印證核心區商廈的長遠價值。地監局身為監管機構，深諳房地產市場脈絡，其投資決定理應經過嚴謹評估。局方選擇於此刻斥資購入灣仔商廈，顯示該區物業造價漸見支持，變相向市場派發定心丸，反映核心商業區資產價值正逐步築底。
其三，是次交易彰顯理財策略之靈活。不少半官方機構、大專院校及社福機構，長期受制於私人市場的高昂租金。地監局善用儲備，於市況低迷時果斷置業，既免卻加租與逼遷風險，亦能重整資產配置。此等轉租為買的逆市操作，正好為面對同類財政壓力的機構提供務實借鑒。
站穩陣腳的長遠之策
總括而言，地監局斥資7,000萬元購入灣仔海外信託銀行大廈全層，實屬穩健且務實的長遠部署。此舉既能順利銜接即將屆滿的租約，減輕長遠租金負擔，亦能趁市況調整，以合理價格進駐核心商業區。更重要的是，這宗由實際需求驅動的交易，不僅反映商廈市場正重回用家主導的健康軌道，亦為疲弱的商用物業市道注入一劑強心針。
