踏入本年下半年，内地来港专才与学生带动住屋需求，令香港一手住宅买卖及租务市场转趋活跃。
地产代理监管局（下称地监局）近日发表本年上半年工作回顾，总结过去半年的执法与监管数据，同时反映地产代理行业面对市场复苏与数码转型的危机。随着楼市交投渐趋频繁，同业竞争日益激烈，部分从业员或因急于求成而铤而走险；加上网络营销大行其道，资讯传播虽快，却也令虚假帖文与陷阱防不胜防，对传统监管模式构成考验。
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上半年投诉微跌 巡查违规个案增加
地监局数据显示，今年上半年共接获114宗投诉，按年下跌11%，并连续两年没有接获涉及境外物业的投诉。然而，该局主动巡查揭发的违规个案达72宗，按年增加33.3%。期内，监管局共巡查一手楼盘销售点368次、地产代理商铺401次，以及抽查网上物业广告877次。
违规个案增加，与社交媒体普及息息相关。地监局主席萧泽宇指出，部分由不明帐户发布的网上楼盘影片，可能是为了诱使观看者传送私人讯息，藉网上诱骗，套取个人私隐，甚至从事不法活动。此外，该局发现有非持牌人士在港从事代理工作，5月在警方协助下拘捕一名涉案者。
至于从业人数，上半年共有4,710人参加资格考试，按年增加84%。截至6月底，个人牌照数目微升1%至38,152个。期内，地监局共处分189名持牌人或前持牌人，包括撤销18个牌照及暂时吊销5个牌照。
整体投诉减少，但常见投诉类别与往年相若，主要包括「发出违规广告」、「不妥善处理临时买卖合约或临时租约」及「提供不准确或具误导性的物业资料」。这些问题损害消费者权益及同业形象，地产代理同业须重新审视《地产代理条例》及地监局执业通告的规范，务求提升专业操守，以臻完善。
一、违规广告占多数 社交媒体成监管重点
上述72宗违规个案中，发出违规广告占41宗。随着社交平台普及，部分地产代理的广告内容屡现违规。根据《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》（下称《常规规例》）第9条，持牌人发布住宅物业广告前，必须取得业主书面同意，而且广告内容必须准确，标示叫价或租金须与业主指示相符，不能以极低价或虚构楼盘作招徕。
地监局亦曾发出第18-02(CR)号执业通告，就发布物业广告提供具体指引。通告明文规定，持牌人必须采取切实可行的步骤，确保广告内容真实无伪，并须在广告中清楚列明物业编号及广告日期。然而，在社交媒体的即时性与碎片化传播下，部分代理贪图方便，未经业主授权便擅自转载其他行家的放盘，或夸大物业的景观与回报率。更有甚者，如该局所指，部分无牌人士利用虚假广告套取市民资料。这不仅违反了地监局的指引，更可能触犯《商品说明条例》中涉及虚假商品说明的刑事罪行。
二、处理临时合约欠妥善 易生交易纠纷
临时买卖合约及临时租约具法律约束力，但不妥善处理临时合约一直是常见投诉，反映部分代理处理文书时态度轻率。《常规规例》第13及14条规定，持牌人必须向客户详尽解释临时合约条款，包括违约责任、订金处理、物业现状及产权负担等细节。地监局15-04(CR)号执业通告亦禁止代理要求客户在留有空白的合约上签名，所有条款必须在双方签署前填妥。
部分代理为促成交易而催促客户签约，未有清晰解释条款，或在双方对维修责任及家俬清单等附带条件未有共识前便签订合约，最终引发纠纷。此外，代理若未能妥善处理订金，或未有提醒买方将订金交予律师楼托管，亦容易引起财务争议。
三、提供失实物业资料 代理未尽查证责任
物业交易金额庞大，买家依赖代理提供资讯。代理若提供不准确或误导资料，会令客户蒙受损失，甚至导致交易取消。
《地产代理条例》第55条规定，代理作出虚假或误导陈述即属违法。《常规规例》第8条亦要求持牌人为物业恪尽审慎查核之责。地监局执业通告列明，代理在双方签署临时合约前，必须办妥并查阅最新之土地登记册，向买家提供副本并解释物业产权负担，包括未解除按揭、法庭押记令及屋宇署清拆令等。
此外，代理必须按法例提供物业实用面积（Saleable Area），介绍物业用途时亦须查阅入伙纸或占用许可证，确保物业没有违规改建，例如将工厦当作住宅出售。部分代理为求促成交易，对物业潜在问题避重就轻，单凭业主片面之词向买家保证，未有履行查证责任。此举违背诚信，有违专业操守。
同业须遵守规范 市民应提高警觉
总结地监局今年上半年的工作回顾，市场活跃的同时，部分从业员忽视合规与专业道德，衍生网上广告违规及处理合约疏漏等问题。
地监局亦为此加强网络巡查及打击无牌代理，并配合政府政策，就《简朴房条例》向地产代理同业发出执业通告，同时推出全新消费者教育网站，向内地来港人士推广防骗意识。
市民置业租屋时，务必提高警惕，核实代理牌照身分，切勿轻信来历不明的网上广告，签署文件前亦必须仔细阅读条款。地产代理则应遵守《地产代理条例》及执业通告规范，秉持诚信并恪守查证本分，以专业操守维持消费者信任。
