踏入本年下半年，內地來港專才與學生帶動住屋需求，令香港一手住宅買賣及租務市場轉趨活躍。
地產代理監管局（下稱地監局）近日發表本年上半年工作回顧，總結過去半年的執法與監管數據，同時反映地產代理行業面對市場復甦與數碼轉型的危機。隨着樓市交投漸趨頻繁，同業競爭日益激烈，部分從業員或因急於求成而鋌而走險；加上網絡營銷大行其道，資訊傳播雖快，卻也令虛假帖文與陷阱防不勝防，對傳統監管模式構成考驗。
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上半年投訴微跌 巡查違規個案增加
地監局數據顯示，今年上半年共接獲114宗投訴，按年下跌11%，並連續兩年沒有接獲涉及境外物業的投訴。然而，該局主動巡查揭發的違規個案達72宗，按年增加33.3%。期內，監管局共巡查一手樓盤銷售點368次、地產代理商舖401次，以及抽查網上物業廣告877次。
違規個案增加，與社交媒體普及息息相關。地監局主席蕭澤宇指出，部分由不明帳戶發布的網上樓盤影片，可能是為了誘使觀看者傳送私人訊息，藉網上誘騙，套取個人私隱，甚至從事不法活動。此外，該局發現有非持牌人士在港從事代理工作，5月在警方協助下拘捕一名涉案者。
至於從業人數，上半年共有4,710人參加資格考試，按年增加84%。截至6月底，個人牌照數目微升1%至38,152個。期內，地監局共處分189名持牌人或前持牌人，包括撤銷18個牌照及暫時吊銷5個牌照。
整體投訴減少，但常見投訴類別與往年相若，主要包括「發出違規廣告」、「不妥善處理臨時買賣合約或臨時租約」及「提供不準確或具誤導性的物業資料」。這些問題損害消費者權益及同業形象，地產代理同業須重新審視《地產代理條例》及地監局執業通告的規範，務求提升專業操守，以臻完善。
一、違規廣告佔多數 社交媒體成監管重點
上述72宗違規個案中，發出違規廣告佔41宗。隨着社交平台普及，部分地產代理的廣告內容屢現違規。根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》（下稱《常規規例》）第9條，持牌人發布住宅物業廣告前，必須取得業主書面同意，而且廣告內容必須準確，標示叫價或租金須與業主指示相符，不能以極低價或虛構樓盤作招徠。
地監局亦曾發出第18-02(CR)號執業通告，就發布物業廣告提供具體指引。通告明文規定，持牌人必須採取切實可行的步驟，確保廣告內容真實無偽，並須在廣告中清楚列明物業編號及廣告日期。然而，在社交媒體的即時性與碎片化傳播下，部分代理貪圖方便，未經業主授權便擅自轉載其他行家的放盤，或誇大物業的景觀與回報率。更有甚者，如該局所指，部分無牌人士利用虛假廣告套取市民資料。這不僅違反了地監局的指引，更可能觸犯《商品說明條例》中涉及虛假商品說明的刑事罪行。
二、處理臨時合約欠妥善 易生交易糾紛
臨時買賣合約及臨時租約具法律約束力，但不妥善處理臨時合約一直是常見投訴，反映部分代理處理文書時態度輕率。《常規規例》第13及14條規定，持牌人必須向客戶詳盡解釋臨時合約條款，包括違約責任、訂金處理、物業現狀及產權負擔等細節。地監局15-04(CR)號執業通告亦禁止代理要求客戶在留有空白的合約上簽名，所有條款必須在雙方簽署前填妥。
部分代理為促成交易而催促客戶簽約，未有清晰解釋條款，或在雙方對維修責任及傢俬清單等附帶條件未有共識前便簽訂合約，最終引發糾紛。此外，代理若未能妥善處理訂金，或未有提醒買方將訂金交予律師樓託管，亦容易引起財務爭議。
三、提供失實物業資料 代理未盡查證責任
物業交易金額龐大，買家依賴代理提供資訊。代理若提供不準確或誤導資料，會令客戶蒙受損失，甚至導致交易取消。
《地產代理條例》第55條規定，代理作出虛假或誤導陳述即屬違法。《常規規例》第8條亦要求持牌人為物業恪盡審慎查核之責。地監局執業通告列明，代理在雙方簽署臨時合約前，必須辦妥並查閱最新之土地登記冊，向買家提供副本並解釋物業產權負擔，包括未解除按揭、法庭押記令及屋宇署清拆令等。
此外，代理必須按法例提供物業實用面積（Saleable Area），介紹物業用途時亦須查閱入伙紙或佔用許可證，確保物業沒有違規改建，例如將工廈當作住宅出售。部分代理為求促成交易，對物業潛在問題避重就輕，單憑業主片面之詞向買家保證，未有履行查證責任。此舉違背誠信，有違專業操守。
同業須遵守規範 市民應提高警覺
總結地監局今年上半年的工作回顧，市場活躍的同時，部分從業員忽視合規與專業道德，衍生網上廣告違規及處理合約疏漏等問題。
地監局亦為此加強網絡巡查及打擊無牌代理，並配合政府政策，就《簡樸房條例》向地產代理同業發出執業通告，同時推出全新消費者教育網站，向內地來港人士推廣防騙意識。
市民置業租屋時，務必提高警惕，核實代理牌照身分，切勿輕信來歷不明的網上廣告，簽署文件前亦必須仔細閱讀條款。地產代理則應遵守《地產代理條例》及執業通告規範，秉持誠信並恪守查證本分，以專業操守維持消費者信任。
