本港楼市近期已逐步企稳，部分细价楼更录得轻微升幅。然而，豪宅市场走势却呈现分化，个别大银码单位因入市价高企及流动性不足，转售时仍录得显著蚀让。何文田豪宅屋苑君柏最新一宗四房大户成交，业主持货9年，最终以2,750万元易手，帐面蚀近1,700万元，跌幅接近四成。
综合屋苑2025年成交数据，君柏年内暂录得16宗买卖成交，当中半数、即8宗均属蚀让离场。值得留意的是，在该8宗贬值个案中，多达5宗的帐面亏损金额超过1,000万元，占蚀让总数高达62.5%，反映该屋苑大额蚀让情况普遍。
分析认为，君柏主打四房大户，入场门槛高，客源相对狭窄，加上当年发展商定价进取，令部分买家在高溢价时入市，现时即使大市回稳，这类大银码豪宅在二手市场承接力仍弱，业主若急于套现，往往需接受折让。
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低估价一成沽货 成交尺价仅1.59万
市场消息指出，上述成交单位为君柏1座中层B室，实用面积1,723平方尺，属四房双套间隔。单位早前推出放盘，最终以2,750万元易手，折合实用尺价约15,960元。参考易发网上物业估价资料，该单位目前估值约为3,055.2万元，是次成交价较估价低出305.2万元，幅度约9.98%，反映业主急于出货。
原业主于2016年以4,446.7万元购入，当时实用尺价约25,808元。业主长情持货9年，惟楼市风云变色，现转售帐面惨蚀1696.7万元，楼价跌幅高达38.15%，意味物业价值蒸发约五分之二，属屋苑近年蚀幅最惊人的个案之一。
同类单位近期亦录蚀让
翻查屋苑本年成交记录，屋苑16宗成交中，有8宗为蚀让成交，而其中5宗更蚀让过千万，占损手个案中的62.5%，也占整年成交的31.25%。
从该屋苑近月成交纪录亦可见，君柏同类型中层B室单位近期也频录蚀让。今年11月下旬，屋苑5座中层B室，实用面积1,654平方尺的四房户，以2,800万元成交，实用尺价约16,929元。原业主于2017年以3,839万元购入，持货8年帐面蚀1,039万元，蚀幅约27.06%。
另一宗成交于今年7月录得，2座中层B室，实用面积1,658平方尺，以2,780万元售出。原业主于2017年以3,880万元入市，帐面蚀让1,100万元，跌幅约28%。相比之下，今次1座单位的蚀幅接近四成，更为突出。
高溢价入市成致命伤
市场分析指出，业主于楼市高峰期入市，当年发展商定价策略进取。随着楼市回调，昔日升幅全数蒸发，业主最终需大幅折让离场。
现时28HSE有多个放盘，其中有两个放盘楼价3,000万元以下。屋苑的两伙四房单位正在放盘，分别为1座低层B室及5座低层A室，叫价分别为2,988万元及2,680万元。
豪宅市场分化
此案例具指标意义，反映豪宅市场虽然在大市回稳背景下仍有蚀让，但主要集中于非核心豪宅区的大银码单位。相比之下，核心地段及稀缺豪宅的抗跌力相对较强。由于逾2,000万元的大户涉及庞大资金，客源有限，流动性远不及细价楼，若业主急于套现，仍可能录得显著蚀让。
屋苑主打四房大户
君柏由长实发展，位于何文田亚皆老街204号，邻近传统豪宅地段。项目由6座物业组成，共228个单位，最大特色是户户均采用四房间隔，主攻大家庭客源。然而在目前楼市整固期下，这类大银码物业流动性较低，导致造价承受压力。
