本港樓市近期已逐步企穩，部分細價樓更錄得輕微升幅。然而，豪宅市場走勢卻呈現分化，個別大銀碼單位因入市價高企及流動性不足，轉售時仍錄得顯著蝕讓。何文田豪宅屋苑君柏最新一宗四房大戶成交，業主持貨9年，最終以2,750萬元易手，帳面蝕近1,700萬元，跌幅接近四成。
綜合屋苑2025年成交數據，君柏年內暫錄得16宗買賣成交，當中半數、即8宗均屬蝕讓離場。值得留意的是，在該8宗貶值個案中，多達5宗的帳面虧損金額超過1,000萬元，佔蝕讓總數高達62.5%，反映該屋苑大額蝕讓情況普遍。
分析認為，君柏主打四房大戶，入場門檻高，客源相對狹窄，加上當年發展商定價進取，令部分買家在高溢價時入市，現時即使大市回穩，這類大銀碼豪宅在二手市場承接力仍弱，業主若急於套現，往往需接受折讓。
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低估價一成沽貨 成交呎價僅1.59萬
市場消息指出，上述成交單位為君柏1座中層B室，實用面積1,723平方呎，屬四房雙套間隔。單位早前推出放盤，最終以2,750萬元易手，折合實用呎價約15,960元。參考易發網上物業估價資料，該單位目前估值約為3,055.2萬元，是次成交價較估價低出305.2萬元，幅度約9.98%，反映業主急於出貨。
原業主於2016年以4,446.7萬元購入，當時實用呎價約25,808元。業主長情持貨9年，惟樓市風雲變色，現轉售帳面慘蝕1696.7萬元，樓價跌幅高達38.15%，意味物業價值蒸發約五分之二，屬屋苑近年蝕幅最驚人的個案之一。
同類單位近期亦錄蝕讓
翻查屋苑本年成交記錄，屋苑16宗成交中，有8宗為蝕讓成交，而其中5宗更蝕讓過千萬，佔損手個案中的62.5%，也佔整年成交的31.25%。
從該屋苑近月成交紀錄亦可見，君柏同類型中層B室單位近期也頻錄蝕讓。今年11月下旬，屋苑5座中層B室，實用面積1,654平方呎的四房戶，以2,800萬元成交，實用呎價約16,929元。原業主於2017年以3,839萬元購入，持貨8年帳面蝕1,039萬元，蝕幅約27.06%。
另一宗成交於今年7月錄得，2座中層B室，實用面積1,658平方呎，以2,780萬元售出。原業主於2017年以3,880萬元入市，帳面蝕讓1,100萬元，跌幅約28%。相比之下，今次1座單位的蝕幅接近四成，更為突出。
高溢價入市成致命傷
市場分析指出，業主於樓市高峰期入市，當年發展商定價策略進取。隨着樓市回調，昔日升幅全數蒸發，業主最終需大幅折讓離場。
現時28HSE有多個放盤，其中有兩個放盤樓價3,000萬元以下。屋苑的兩伙四房單位正在放盤，分別為1座低層B室及5座低層A室，叫價分別為2,988萬元及2,680萬元。
豪宅市場分化
此案例具指標意義，反映豪宅市場雖然在大市回穩背景下仍有蝕讓，但主要集中於非核心豪宅區的大銀碼單位。相比之下，核心地段及稀缺豪宅的抗跌力相對較強。由於逾2,000萬元的大戶涉及龐大資金，客源有限，流動性遠不及細價樓，若業主急於套現，仍可能錄得顯著蝕讓。
屋苑主打四房大戶
君柏由長實發展，位於何文田亞皆老街204號，鄰近傳統豪宅地段。項目由6座物業組成，共228個單位，最大特色是戶戶均採用四房間隔，主攻大家庭客源。然而在目前樓市整固期下，這類大銀碼物業流動性較低，導致造價承受壓力。
