近期香港商业地产市道调整，传统财团大多按兵不动，反而两家玩具游戏商却逆市出击。Pokémon TCG代理商「云涌游戏」及BANDAI香港总代理「瑞华行」，短短数月内共斥资近7亿港元，连环买入核心区优质工商铺。
这现象反映资金流向出现转变：当高借贷的投资者退场，现金流强劲的实业公司正趁低吸纳。要了解这股购买力从何而来，必须从这两家公司的业务本质及其背后的市场逻辑说起。
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买家起底：垄断级代理与新晋独角兽
要理解这两家公司的财力，不能只看作是卖玩具，而是经营著高门槛的「IP（知识产权）授权生意」。
瑞华行：玩具界的隐形地主与全方位代理
瑞华行不仅是香港玩具界的老字号，更是日本万代（BANDAI）在香港的总代理。根据其官方资讯，其代理版图远超乎一般人想像，除掌握高达（UNPLA）、BANDAI SPIRITS（高阶收藏玩具）等动漫产品外，还囊括SANRIO、Anpanman（面包超人） 及REMIN等合家欢与幼儿品牌。其业务最厉害之处在于渗透力甚强的「以小博大」产品线────除了扭蛋（GASHAPON）还包括CANDY TOY（食玩）。
这种遍布全港商场、便利店的销售终端，具备高频次、现金能即时回笼，有助为公司提供源源不绝的现金流。
云涌游戏：卡牌热潮下的新贵
云涌游戏则是近年急速冒起的代理商，核心业务是代理Pokémon TCG（换式卡牌游戏）其业务版图不仅限于香港，更延伸至台湾及东南亚。与传统玩具不同，卡牌游戏依赖持续的赛事推广与玩家社群，云涌游戏正正是这场「亚太区卡牌热」的主要推手。
根据相关资料显示，在云涌控股的关联网络中，同时出现万信、瑞华行、奥迪双钻及灵动创想等熟悉名字，反映出其在玩具、动漫IP及消费品市场中，与行业拥有广泛及紧密的连结。
扫货清单：由甲厦全层到百年老铺
这两家公司的入市策略相当进取，专攻核心区罕有物业。
瑞华行：连吞金钟甲厦与中环地标
瑞华行相关人士近期动作频频。除早前斥资近3亿元购入金钟海富中心全层外，最新一宗瞩目成交是中环阁麟街8号全幢。该物业原由百年凉茶铺「春回堂」自用，业主林氏家族持货逾60年，近期以9,500万元沽出。
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据悉买家「添域投资」的董事包括郑汉超及吕瑞华，正是瑞华行的掌舵人。连同海富中心，瑞华行短短时间内已动用近4亿资金吸纳优质砖头，可见其资金实力远超外界想像。
云涌游戏：2亿进驻上环全幢
云涌游戏则以约2亿元向接管人购入上环全幢商厦。对于一家游戏代理商而言，拥有全幢物业的命名权及使用权，除投资价值外，更可满足实际营运需求，例如将低层营造为旗舰店或官方认可的对战中心，高层作办公室，实行「前店后仓」的一体化模式。
点纸成金：Pokémon卡牌的投资价值
外界或许难以想像，单凭售卖纸牌何以支撑数以亿元计的收购。事实上，Pokémon 卡牌近年已演变为具备金融属性的另类资产。
虽然2021年那种全民皆炒、随便买一盒新卡放著都能升值的疯狂泡沫已经退去，市场回归理性，但这反而为代理商带来更健康的营收模式。目前的市场逻辑由「囤货」转向「消耗」：由于官方增加印量，普通卡牌不再具备炒卖价值，但顶级稀有卡（如特别画风的比卡超或人气女角）依然价值连城，二级市场成交价动辄数千元，例如香港宝可梦卡牌经典复刻稀有卡单张最多炒至3,000元。
这种悬殊的价格落差，驱使大量玩家和收藏家为抽中那张「神卡」，必须大量购买。对于代理商而言，赚的正是这种「以量博率」的巨大消耗量。相比起以前黄牛囤积居奇，现在货源在玩家手中被真实消耗，存货周转率甚高，每一波新系列推出都能迅速清仓，为代理商带来惊人且持续的现金流。
图一：抽卡热潮兴起，足球球员卡成收藏新宠（图片来源：YouTuber镇游 Nuv）
后市启示：实业资金主导定价权
这两宗收购案并非单纯的个别商业行为，若将其置于香港目前的经济大环境下审视，对工商铺后市有三大深远的启示：
1. 「现金为王」重塑市场格局
过去10年，工商铺市场往往由高杠杆的投资者主导，利用低息环境「以租养贷」。然而，在目前高息口及银行收紧信贷的环境下，这类投资者已无力支撑，甚至被迫止蚀离场。
取而代之的，是像瑞华行、云涌这类拥有强大实业支撑、手持大量现金的最终使用者。他们入市不需过度依赖银行融资，且著眼于长远自用或品牌价值，而非短期炒卖。这意味著，未来支撑楼市底部，将不再是财技高超的炒家，而是各行各业中真正盈利的实力企业。
2. 经济结构的「世代交替」
春回堂林氏家族近年套现逾4.5亿元，象徵著传统老牌家族正在减持物业，逐步退场；与此同时，新兴的娱乐消费行业正在崛起并接手这些资产。
接手的往往是新兴的「精神消费」板块：例如日本BANDAI在港拓展动漫IP主题店，动漫电玩展览与沉浸式娱乐空间成为新零售核心；同时，VR体验馆、演唱会经济等「体验式消费」正在取代传统百货与小型街铺。
另一方面，宅经济亦在壮大如HKTVmall、串流娱乐Netflix及Disney+等，重塑港人的消费模式，令传统街铺、戏院等承受更大压力。
这不单是物业易手，更是香港经济结构转型的缩影：资金正由传统零售，流向具备抗跌力的「宅经济」与「体验式消费」板块。从卖凉茶到卖 IP，反映出香港商业价值的创造源头，正由生活必需品转向精神消费品。
3. 核心区物业的功能再定义
云涌游戏购入全幢物业，很可能将其改造成结合零售、对战、社群聚会的「旗舰基地」。这显示出，在电商冲击下，核心区实体铺位的价值正在重构：它不再单纯是销售货架，而是品牌展示与粉丝运营的体验中心。这种「线上游戏、线下聚脚」的O2O模式，将成为未来消化商业楼面的一股重要力量。
总括而言，玩具与游戏商的逆市扩张，演绎在经济下行期间，消费者或许会削减买车买楼的大额开支，但对于能带来即时快乐、单价相对较低的娱乐消费（如抽一包卡、扭一粒蛋）反而更加爽快。
瑞华行与云涌游戏正是抓住这种大众心理，在逆市中累积惊人财富。他们将「卖玩具」赚来的快钱，转化为「买砖头」的长远资产，既为疲弱的商厦市场带来新的承接力量，亦证明在任何市况下，只要能精准捕捉消费者的情绪价值，依然能成为逆市中的大赢家。
