近期香港商業地產市道調整，傳統財團大多按兵不動，反而兩家玩具遊戲商卻逆市出擊。Pokémon TCG代理商「雲湧遊戲」及BANDAI香港總代理「瑞華行」，短短數月內共斥資近7億港元，連環買入核心區優質工商舖。
這現象反映資金流向出現轉變：當高借貸的投資者退場，現金流強勁的實業公司正趁低吸納。要了解這股購買力從何而來，必須從這兩家公司的業務本質及其背後的市場邏輯說起。
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買家起底：壟斷級代理與新晉獨角獸
要理解這兩家公司的財力，不能只看作是賣玩具，而是經營著高門檻的「IP（知識產權）授權生意」。
瑞華行：玩具界的隱形地主與全方位代理
瑞華行不僅是香港玩具界的老字號，更是日本萬代（BANDAI）在香港的總代理。根據其官方資訊，其代理版圖遠超乎一般人想像，除掌握高達（UNPLA）、BANDAI SPIRITS（高階收藏玩具）等動漫產品外，還囊括SANRIO、Anpanman（麵包超人） 及REMIN等合家歡與幼兒品牌。其業務最厲害之處在於滲透力甚強的「以小博大」產品線────除了扭蛋（GASHAPON）還包括CANDY TOY（食玩）。
這種遍布全港商場、便利店的銷售終端，具備高頻次、現金能即時回籠，有助為公司提供源源不絕的現金流。
雲湧遊戲：卡牌熱潮下的新貴
雲湧遊戲則是近年急速冒起的代理商，核心業務是代理Pokémon TCG（換式卡牌遊戲）其業務版圖不僅限於香港，更延伸至台灣及東南亞。與傳統玩具不同，卡牌遊戲依賴持續的賽事推廣與玩家社群，雲湧遊戲正正是這場「亞太區卡牌熱」的主要推手。
根據相關資料顯示，在雲湧控股的關聯網絡中，同時出現萬信、瑞華行、奧迪雙鑽及靈動創想等熟悉名字，反映出其在玩具、動漫IP及消費品市場中，與行業擁有廣泛及緊密的連結。
掃貨清單：由甲廈全層到百年老舖
這兩家公司的入市策略相當進取，專攻核心區罕有物業。
瑞華行：連吞金鐘甲廈與中環地標
瑞華行相關人士近期動作頻頻。除早前斥資近3億元購入金鐘海富中心全層外，最新一宗矚目成交是中環閣麟街8號全幢。該物業原由百年涼茶舖「春回堂」自用，業主林氏家族持貨逾60年，近期以9,500萬元沽出。
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據悉買家「添域投資」的董事包括鄭漢超及呂瑞華，正是瑞華行的掌舵人。連同海富中心，瑞華行短短時間內已動用近4億資金吸納優質磚頭，可見其資金實力遠超外界想像。
雲湧遊戲：2億進駐上環全幢
雲湧遊戲則以約2億元向接管人購入上環全幢商廈。對於一家遊戲代理商而言，擁有全幢物業的命名權及使用權，除投資價值外，更可滿足實際營運需求，例如將低層營造為旗艦店或官方認可的對戰中心，高層作辦公室，實行「前店後倉」的一體化模式。
點紙成金：Pokémon卡牌的投資價值
外界或許難以想像，單憑售賣紙牌何以支撐數以億元計的收購。事實上，Pokémon 卡牌近年已演變為具備金融屬性的另類資產。
雖然2021年那種全民皆炒、隨便買一盒新卡放著都能升值的瘋狂泡沫已經退去，市場回歸理性，但這反而為代理商帶來更健康的營收模式。目前的市場邏輯由「囤貨」轉向「消耗」：由於官方增加印量，普通卡牌不再具備炒賣價值，但頂級稀有卡（如特別畫風的比卡超或人氣女角）依然價值連城，二級市場成交價動輒數千元，例如香港寶可夢卡牌經典復刻稀有卡單張最多炒至3,000元。
這種懸殊的價格落差，驅使大量玩家和收藏家為抽中那張「神卡」，必須大量購買。對於代理商而言，賺的正是這種「以量博率」的巨大消耗量。相比起以前黃牛囤積居奇，現在貨源在玩家手中被真實消耗，存貨周轉率甚高，每一波新系列推出都能迅速清倉，為代理商帶來驚人且持續的現金流。
圖一：抽卡熱潮興起，足球球員卡成收藏新寵（圖片來源：YouTuber鎮游 Nuv）
後市啟示：實業資金主導定價權
這兩宗收購案並非單純的個別商業行為，若將其置於香港目前的經濟大環境下審視，對工商舖後市有三大深遠的啟示：
1. 「現金為王」重塑市場格局
過去10年，工商舖市場往往由高槓桿的投資者主導，利用低息環境「以租養貸」。然而，在目前高息口及銀行收緊信貸的環境下，這類投資者已無力支撐，甚至被迫止蝕離場。
取而代之的，是像瑞華行、雲湧這類擁有強大實業支撐、手持大量現金的最終使用者。他們入市不需過度依賴銀行融資，且著眼於長遠自用或品牌價值，而非短期炒賣。這意味著，未來支撐樓市底部，將不再是財技高超的炒家，而是各行各業中真正盈利的實力企業。
2. 經濟結構的「世代交替」
春回堂林氏家族近年套現逾4.5億元，象徵著傳統老牌家族正在減持物業，逐步退場；與此同時，新興的娛樂消費行業正在崛起並接手這些資產。
接手的往往是新興的「精神消費」板塊：例如日本BANDAI在港拓展動漫IP主題店，動漫電玩展覽與沉浸式娛樂空間成為新零售核心；同時，VR體驗館、演唱會經濟等「體驗式消費」正在取代傳統百貨與小型街舖。
另一方面，宅經濟亦在壯大如HKTVmall、串流娛樂Netflix及Disney+等，重塑港人的消費模式，令傳統街舖、戲院等承受更大壓力。
這不單是物業易手，更是香港經濟結構轉型的縮影：資金正由傳統零售，流向具備抗跌力的「宅經濟」與「體驗式消費」板塊。從賣涼茶到賣 IP，反映出香港商業價值的創造源頭，正由生活必需品轉向精神消費品。
3. 核心區物業的功能再定義
雲湧遊戲購入全幢物業，很可能將其改造成結合零售、對戰、社群聚會的「旗艦基地」。這顯示出，在電商衝擊下，核心區實體舖位的價值正在重構：它不再單純是銷售貨架，而是品牌展示與粉絲運營的體驗中心。這種「線上遊戲、線下聚腳」的O2O模式，將成為未來消化商業樓面的一股重要力量。
總括而言，玩具與遊戲商的逆市擴張，演繹在經濟下行期間，消費者或許會削減買車買樓的大額開支，但對於能帶來即時快樂、單價相對較低的娛樂消費（如抽一包卡、扭一粒蛋）反而更加爽快。
瑞華行與雲湧遊戲正是抓住這種大眾心理，在逆市中累積驚人財富。他們將「賣玩具」賺來的快錢，轉化為「買磚頭」的長遠資產，既為疲弱的商廈市場帶來新的承接力量，亦證明在任何市況下，只要能精準捕捉消費者的情緒價值，依然能成為逆市中的大贏家。
