文：易家成
踏入2026年，商业地产市道未见起色，反而接连录得两宗核心区的深幅蚀让个案。尖沙咀首都广场与旺角先达广场的成交价大跌，不仅反映个别商场的衰落，更突显了劏场这一资产类别的危机。在先天管理结构缺陷与消费模式转变的双重夹击下，这类物业的投资价值正面临严峻考验，昔日的光环已逐渐褪去。
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首都与先达：灾难级蚀让实录
首宗个案发生在尖沙咀首都广场。该商场一楼5个铺位近期沦为银主盘，最终仅以170万元打包售出。原业主南海国际航运于2013年零售高峰期斥资逾2,500万元购入，持货12年账面蒸发2,300万，蚀幅高达93%。早前场内甚至录得10万元成交的个案，反映资产价值已跌至仅馀手续费水平。
另一边厢，旺角先达广场的没落则属于被时代淘汰的例子。先达广场曾是香港潮流文化的缩影，90年代至2010年代初，它是手机与数码产品的集散地，尤其是iPhone炒风盛行之时，这里人头涌涌，被誉为「炒机天堂」。然而，随著科技产品销售渠道增多及炒卖风气退潮，先达的光环亦随之褪色。
据悉，该场近期有业主以100万元连沽3个劏铺，持货12年劲蚀87%。原业主当年耗资近800万购入，如今仅能套现100万。这显示出，即便是曾经拥有实际商业生态和人流的商场，一旦失去核心产业支撑，其衰败速度与空壳死场无异。
劏场模式：拆售获利与管理困局
追溯死场的成因，必须了解其背后的商业运作模式。香港的劏场往往源于投资者购入大面积商场后，将其分割成数百个仅数十平方尺的小型铺位。这种做法将投资商铺的门槛降至二三百万，吸引不少希望持有物业的散户入场。
然而，发展商在拆售过程中，往往已将物业的潜在价值单次套现，而后续的营运风险则转移到小业主身上。
这类商场的主要问题在于业权过于分散。一个成功的商场通常需要统一的租务管理、宣传推广及商户组合规划，例如引入超市或戏院作为主力店来带动人流。但在劏场中，数百名业主各自持有铺位，难以协调租务策略。
结果往往导致商场缺乏明确主题，布局混乱，甚至出现大量空置。当消费者面对一个店铺种类杂乱且空置率高的商场时，购物体验欠佳，自然难以吸引回头客。
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为何黄金地段也救不了这些商场？
有人或许疑惑，为何位于尖沙咀、旺角等核心地段的商场依然无法复苏？这主要受制于两个结构因素。
首先是消费模式的转变。在劏场兴起的年代，网购尚未普及；如今电子商务已成主流，而劏场主要销售的价格低廉及消费群广的商品，正是受网购冲击最深的类别。当消费者能在网上轻易买到更便宜且可送货的商品时，便缺乏动力前往环境较挤迫的商场购物。以先达广场为例，随著智能手机炒卖热潮减退，实体小店的生存空间已大幅收窄。
其次，持有成本与融资困难也是关键。即使铺位空置，业主仍需缴付管理费、冷气费及差饷地租，这对小业主而言是持续的财务负担。为了出租，业主可能大幅减租，却往往吸纳质素参差的租户，反而影响商场形象，造成恶性循环。
此外，银行目前对劏场铺位的估值极为保守，甚至拒绝承造按揭。这意味著买家往往需要全额付款，导致市场流动大减。当资产失去融资功能，其价格便只能反映实际租金回报，而这些死场的租金回报往往甚低。
投资者止蚀心态与重建难度
回顾首都广场的案例，原业主涉及航运公司，显示当年的拆售热潮曾吸引不少非地产专业的资金入场，最终因市场定位与资源错配而录得亏损。此外，早前有金融从业员以极低价沽出铺位，反映在市场流动不足的情况下，部分业主为停止支付管理费及差饷等持续持货成本，宁愿选择以象徵式价格出售，务求尽快脱手离场。
展望将来，这类商场要转型面临相当大的结构阻力。要彻底改变现状，往往需要集齐业权进行统一规划或重建。然而，劏场业权极度分散，涉及数百名小业主，要达成共识或完成收购的难度极高。只要有少量业权未能收回或业主失联，重建计划便难以实行，这也是许多劏场多年来只能维持现状的主要原因。
上述案例反映，地段优越并非商业地产获利的唯一保证，统一的营运管理同样重要。投资者在考虑这类物业时，不应仅被较低的入场门槛吸引，而需审视实际的租务回报与流通性。在零售市场生态转变下，缺乏统一管理的劏场难以与现代商场竞争，这类资产在可见的未来，预计仍将面临较大的市场压力。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
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