文：易家成
踏入2026年，商業地產市道未見起色，反而接連錄得兩宗核心區的深幅蝕讓個案。尖沙咀首都廣場與旺角先達廣場的成交價大跌，不僅反映個別商場的衰落，更突顯了劏場這一資產類別的危機。在先天管理結構缺陷與消費模式轉變的雙重夾擊下，這類物業的投資價值正面臨嚴峻考驗，昔日的光環已逐漸褪去。
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首都與先達：災難級蝕讓實錄
首宗個案發生在尖沙咀首都廣場。該商場一樓5個舖位近期淪為銀主盤，最終僅以170萬元打包售出。原業主南海國際航運於2013年零售高峰期斥資逾2,500萬元購入，持貨12年賬面蒸發2,300萬，蝕幅高達93%。早前場內甚至錄得10萬元成交的個案，反映資產價值已跌至僅餘手續費水平。
另一邊廂，旺角先達廣場的沒落則屬於被時代淘汰的例子。先達廣場曾是香港潮流文化的縮影，90年代至2010年代初，它是手機與數碼產品的集散地，尤其是iPhone炒風盛行之時，這裡人頭湧湧，被譽為「炒機天堂」。然而，隨著科技產品銷售渠道增多及炒賣風氣退潮，先達的光環亦隨之褪色。
據悉，該場近期有業主以100萬元連沽3個劏舖，持貨12年勁蝕87%。原業主當年耗資近800萬購入，如今僅能套現100萬。這顯示出，即便是曾經擁有實際商業生態和人流的商場，一旦失去核心產業支撐，其衰敗速度與空殼死場無異。
劏場模式：拆售獲利與管理困局
追溯死場的成因，必須了解其背後的商業運作模式。香港的劏場往往源於投資者購入大面積商場後，將其分割成數百個僅數十平方呎的小型舖位。這種做法將投資商舖的門檻降至二三百萬，吸引不少希望持有物業的散戶入場。
然而，發展商在拆售過程中，往往已將物業的潛在價值單次套現，而後續的營運風險則轉移到小業主身上。
這類商場的主要問題在於業權過於分散。一個成功的商場通常需要統一的租務管理、宣傳推廣及商戶組合規劃，例如引入超市或戲院作為主力店來帶動人流。但在劏場中，數百名業主各自持有舖位，難以協調租務策略。
結果往往導致商場缺乏明確主題，佈局混亂，甚至出現大量空置。當消費者面對一個店舖種類雜亂且空置率高的商場時，購物體驗欠佳，自然難以吸引回頭客。
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為何黃金地段也救不了這些商場？
有人或許疑惑，為何位於尖沙咀、旺角等核心地段的商場依然無法復甦？這主要受制於兩個結構因素。
首先是消費模式的轉變。在劏場興起的年代，網購尚未普及；如今電子商務已成主流，而劏場主要銷售的價格低廉及消費群廣的商品，正是受網購衝擊最深的類別。當消費者能在網上輕易買到更便宜且可送貨的商品時，便缺乏動力前往環境較擠迫的商場購物。以先達廣場為例，隨著智能手機炒賣熱潮減退，實體小店的生存空間已大幅收窄。
其次，持有成本與融資困難也是關鍵。即使舖位空置，業主仍需繳付管理費、冷氣費及差餉地租，這對小業主而言是持續的財務負擔。為了出租，業主可能大幅減租，卻往往吸納質素參差的租戶，反而影響商場形象，造成惡性循環。
此外，銀行目前對劏場舖位的估值極為保守，甚至拒絕承造按揭。這意味著買家往往需要全額付款，導致市場流動大減。當資產失去融資功能，其價格便只能反映實際租金回報，而這些死場的租金回報往往甚低。
投資者止蝕心態與重建難度
回顧首都廣場的案例，原業主涉及航運公司，顯示當年的拆售熱潮曾吸引不少非地產專業的資金入場，最終因市場定位與資源錯配而錄得虧損。此外，早前有金融從業員以極低價沽出舖位，反映在市場流動不足的情況下，部分業主為停止支付管理費及差餉等持續持貨成本，寧願選擇以象徵式價格出售，務求盡快脫手離場。
展望將來，這類商場要轉型面臨相當大的結構阻力。要徹底改變現狀，往往需要集齊業權進行統一規劃或重建。然而，劏場業權極度分散，涉及數百名小業主，要達成共識或完成收購的難度極高。只要有少量業權未能收回或業主失聯，重建計劃便難以實行，這也是許多劏場多年來只能維持現狀的主要原因。
上述案例反映，地段優越並非商業地產獲利的唯一保證，統一的營運管理同樣重要。投資者在考慮這類物業時，不應僅被較低的入場門檻吸引，而需審視實際的租務回報與流通性。在零售市場生態轉變下，缺乏統一管理的劏場難以與現代商場競爭，這類資產在可見的未來，預計仍將面臨較大的市場壓力。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
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