本港自 2023 年初全面通关以来，访港旅客虽然恢复，但零售市道复苏步伐明显较预期缓慢，核心零售区铺租近 3 年不升反跌。连锁珠宝金行六福（00590）3 年前进驻铜锣湾一线地段罗素街相连地铺，成为通关后该街首宗地铺租赁个案，最新落实以每月 75 万元续租，租金较旧租下调逾 6%，折射零售业经营压力未除。
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六福现时承租铜锣湾罗素街 8 号英皇钟表珠宝中心地下 3 及 5 号铺，建筑面积 3,068 平方尺，铺位正对时代广场人流位置。六福于 2023 年 2 月以每月 80 万元承租，当时尺租约 261 元，为本港全面通关后罗素街首宗地铺租赁成交。据悉，当时签署一份 3 年租约，期满后可按市值租金续租多 3 年。
代理指，随着首 3 年租期将届满，虽然六福享有优先续租权，业主仍先把铺位公开放租，开价每月 90 万元，尺租约 293 元，较现行租金高出约 10 万元或 12.5%。
最终六福决定续租多 3 年，但新租金仅为每月 75 万元，尺租约 244 元。换言之，续租后实际租金较叫租低约 16.7%，亦较 3 年前旧租减少 5 万元或约 6.3%。相关数字反映，在过去 3 年，本港零售环境及核心区铺位租值仍面对下调压力。
上述相连铺位过去多年主要由珠宝金行及高档钟表品牌承租，可谓见证罗素街由高峰回落的历程。英皇钟表珠宝（00887）早年租用该铺，开设名表品牌卡地亚（Cartier）专门店；在 2014 年，该铺租金见顶，月租约 276 万元，尺租约 900 元，创下该铺历史高位。
英皇钟表珠宝原定租期至 2017 年 11 月，但于 2015 年 9 月宣布提早逾两年退租，随后由化妆品连锁店卓悦接手，以每月 160 万元承租，尺租约 522 元，租金较高位急挫约 42%。
其后铺租持续向下调整。卓悦经营约 4 年后再退场，由本地龙头珠宝金行周大福（01929）于 2019 年 9 月接手，月租进一步降至约 130 万元，尺租约 424 元，租金再跌 30 万元或约 18.8%。周大福履行完一份 3 年期租约后撤出，铺位一度丢空约 5 个月，其后由六福承租，月租已跌穿 100 万元关口至 80 万元，较周大福旧租再低 50 万元或约 38.5%。
在香港复常 3 年后，上述铺位租金不升反跌，最新续租仅 75 万元，市场估计为英皇钟表珠宝中心自 2001 年落成以来，该相连铺位的月租新低。
莱坊高级董事及商铺部主管麦海伦分析指，虽然通关后旅游业逐步回暖，但现时旅客消费力已难与十多年前同日而语，内地游客对奢侈品的兴趣明显下降，令不少零售商放慢扩充步伐。本地居民部分消费流向外地，亦削弱本港零售市场动力。
她指出，香港零售市道更面对结构性转变，消费者对网购的接受程度持续提升。由 2022 年起，本地网上销售额每年均超过 300 亿元，预计 2025 年全年可达 350 亿元，较 2020 年的 206 亿元大幅上升。
在实体与网上销售此消彼长的情况下，整体零售环境仍处于过渡期，对核心地段商铺租值构成压力，即使一线地段如罗素街，相连大铺亦难免面对租金向下调整的现实。
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