本港自 2023 年初全面通關以來，訪港旅客雖然恢復，但零售市道復甦步伐明顯較預期緩慢，核心零售區舖租近 3 年不升反跌。連鎖珠寶金行六福（00590）3 年前進駐銅鑼灣一線地段羅素街相連地舖，成為通關後該街首宗地舖租賃個案，最新落實以每月 75 萬元續租，租金較舊租下調逾 6%，折射零售業經營壓力未除。
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六福現時承租銅鑼灣羅素街 8 號英皇鐘錶珠寶中心地下 3 及 5 號舖，建築面積 3,068 平方呎，舖位正對時代廣場人流位置。六福於 2023 年 2 月以每月 80 萬元承租，當時呎租約 261 元，為本港全面通關後羅素街首宗地舖租賃成交。據悉，當時簽署一份 3 年租約，期滿後可按市值租金續租多 3 年。
代理指，隨着首 3 年租期將屆滿，雖然六福享有優先續租權，業主仍先把舖位公開放租，開價每月 90 萬元，呎租約 293 元，較現行租金高出約 10 萬元或 12.5%。
最終六福決定續租多 3 年，但新租金僅為每月 75 萬元，呎租約 244 元。換言之，續租後實際租金較叫租低約 16.7%，亦較 3 年前舊租減少 5 萬元或約 6.3%。相關數字反映，在過去 3 年，本港零售環境及核心區舖位租值仍面對下調壓力。
上述相連舖位過去多年主要由珠寶金行及高檔鐘錶品牌承租，可謂見證羅素街由高峰回落的歷程。英皇鐘錶珠寶（00887）早年租用該舖，開設名錶品牌卡地亞（Cartier）專門店；在 2014 年，該舖租金見頂，月租約 276 萬元，呎租約 900 元，創下該舖歷史高位。
英皇鐘錶珠寶原定租期至 2017 年 11 月，但於 2015 年 9 月宣布提早逾兩年退租，隨後由化妝品連鎖店卓悅接手，以每月 160 萬元承租，呎租約 522 元，租金較高位急挫約 42%。
其後舖租持續向下調整。卓悅經營約 4 年後再退場，由本地龍頭珠寶金行周大福（01929）於 2019 年 9 月接手，月租進一步降至約 130 萬元，呎租約 424 元，租金再跌 30 萬元或約 18.8%。周大福履行完一份 3 年期租約後撤出，舖位一度丟空約 5 個月，其後由六福承租，月租已跌穿 100 萬元關口至 80 萬元，較周大福舊租再低 50 萬元或約 38.5%。
在香港復常 3 年後，上述舖位租金不升反跌，最新續租僅 75 萬元，市場估計為英皇鐘錶珠寶中心自 2001 年落成以來，該相連舖位的月租新低。
萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫分析指，雖然通關後旅遊業逐步回暖，但現時旅客消費力已難與十多年前同日而語，內地遊客對奢侈品的興趣明顯下降，令不少零售商放慢擴充步伐。本地居民部分消費流向外地，亦削弱本港零售市場動力。
她指出，香港零售市道更面對結構性轉變，消費者對網購的接受程度持續提升。由 2022 年起，本地網上銷售額每年均超過 300 億元，預計 2025 年全年可達 350 億元，較 2020 年的 206 億元大幅上升。
在實體與網上銷售此消彼長的情況下，整體零售環境仍處於過渡期，對核心地段商舖租值構成壓力，即使一線地段如羅素街，相連大舖亦難免面對租金向下調整的現實。
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