近日市场传出消息，机场管理局（机管局）计划从新世界发展手上，接管机场航天城大型商业项目11 SKIES七成的零售及餐饮楼面。
对此，新世界表示，仍未就旗下11 SKIES项目的合约变更，与机管局达成任何协议。
尽管最终方案未定，但这项涉及逾200亿元投资的长期项目若落实改变营运模式，不仅是单纯的租务变动，更反映出香港商业地产在疫情后所面临的实际挑战。要分析这次营运权可能易手带来的影响，我们可以从发展商的财务逻辑、项目的营运现实，以及机管局的整体规划这3个方面来分析。
阅读更多：
传新世界与机管局磋商 冀减11 SKIES办公大楼保证租金 原定2028年起每年交18亿交足38年
出租率仅40% 商场一片吉铺｜传新世界卖机场航天城11 SKIES 或蚀50亿
财务考量：弃200亿硬件 免长远租金负担
对新世界而言，放弃11 SKIES的营运权，表面上是放弃耗资200亿元兴建的项目，但实际上是为了控制亏损而作出的务实决定。
根据双方早年签订的协议，新世界须于2028年至2066年这38年间，每年向机管局支付至少18亿元的保证租金，或总收入的30%（以较高者为准）。这代表即使商场人流冷清，新世界在未来近40年仍须承担逾680亿元的固定租金开支。
目前息口仍然高企，零售市道仍然疲弱，新世界正面对一定的财务压力。11 SKIES占地达266万平方尺，在目前客流量不足的情况下，单是维持日常运作和物业管理的开支已经相当庞大。面对已投入的200亿元建筑成本，若继续营运一个现金流不足的项目，将会带来持续的财务消耗。因此，以放弃已建成的硬件，来换取免除未来近700亿元的租金负担，从商业角度来看，是一个艰难但理性的决定。
新世界澄清：未达协议 仍持续磋商
针对传媒对11 SKIES项目的揣测，新世界发展发通告澄清，目前与机管局尚未就任何合约变更达成协议。不过，集团重申正如去年年报所述，双方现正持续磋商，探索调整合约安排的任何可能。
营运挑战：偏离旅客动线 欠缺独特卖点
11 SKIES目前的营运困境，主要源于旅客实际的消费习惯，以及周边配套设施未能如期配合。
地理位置上，11 SKIES位于机场的非禁区。一般而言，抵港旅客经过长途机程后，通常希望尽快前往市区酒店安顿；而离港旅客为免错过航班，多数倾向先办理登机手续及通过安检，进入禁区后才安心购物或用餐。这种出行习惯，令非禁区的商场较难吸引旅客长时间停留消费。
此外，11 SKIES原本的设计是与二号客运大楼直接连接，但由于二号客运大楼的扩建工程尚未全面启用，目前前往11 SKIES的交通相对不便。面对客流疲弱，商场较难吸引大型品牌进驻，而商户选择不足又会进一步影响商场对客人的吸引力。
市场上常有人将11 SKIES与新加坡的星耀樟宜作比较。不过，星耀樟宜设有大型室内瀑布及绿化景观，成功吸引不少本地人特意前往消闲。相比之下，11 SKIES 目前较缺乏这类独特的休闲设施。若主要依赖机场旅客，较难支撑庞大的零售及餐饮面积。
星耀樟宜是位于新加坡樟宜机场内，以自然为主题的娱乐及零售综合设施，连结该机场的三个航厦大楼。
机管局考量：舍保证租金 换取全盘规划弹性
机管局应否接手11 SKIES牵连甚广，必须审慎权衡。
从财务角度来看，接管项目意味著机管局将失去原先合约下、未来近40年每年 18亿元的保证租金收入。虽然机管局能提早收回商场的硬件设施，但同时亦需承担庞大的日常营运开支。机管局过去主要作为法定机构收取专营权费和租金，若要直接参与大型商场的招租、推广及营运，将会面对不少挑战。
然而，从整体发展出发，11 SKIES是机管局「机场城市」蓝图中的重要部分。若项目因发展商的财务考量而长期空置，可能会影响香港国际机场的整体形象与竞争力。
收回营运权后，机管局在规划上将有更大弹性，能重新调整项目的定位。例如，机管局可以将11 SKIES与预计于2028年落成的游艇港湾及亚洲国际博览馆扩建工程作更好整合，灵活引入娱乐、展览等元素，甚至寻找新的营运商合作，以提升整个航天城的协同效应。
行业启示：单靠名牌难吸客 商场需转型重体验
11 SKIES眼前的营运困境，正是香港零售业步入转型期的缩影。
长期以来，香港大型商场仰赖旅客消费，主打高档名牌路线。然而疫后风气大变，如今旅客讲求新鲜体验与物有所值，加上本地人消费习惯逆转，昔日单靠名店吸客的招数已经失灵。商场若欠缺独特卖点，在当下市道根本难以聚客。
再者，大型商业项目的规划必须配合实际需求。即使投资庞大、设计新颖，若未能充分考虑使用者的实际出行路线与消费习惯，项目最终也难以获利。
总括而言，机管局传出接手11 SKIES，印证了业主与发展商在逆市中不得不变阵求存。这座商场日后何去何从，谁属业主已非唯一重点；关键在于接手人能否看准市场与旅客的新胃口，彻底扭转营运方针与商场定位。
