近日市場傳出消息，機場管理局（機管局）計劃從新世界發展手上，接管機場航天城大型商業項目11 SKIES七成的零售及餐飲樓面。
對此，新世界表示，仍未就旗下11 SKIES項目的合約變更，與機管局達成任何協議。
儘管最終方案未定，但這項涉及逾200億元投資的長期項目若落實改變營運模式，不僅是單純的租務變動，更反映出香港商業地產在疫情後所面臨的實際挑戰。要分析這次營運權可能易手帶來的影響，我們可以從發展商的財務邏輯、項目的營運現實，以及機管局的整體規劃這3個方面來分析。
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財務考量：棄200億硬件 免長遠租金負擔
對新世界而言，放棄11 SKIES的營運權，表面上是放棄耗資200億元興建的項目，但實際上是為了控制虧損而作出的務實決定。
根據雙方早年簽訂的協議，新世界須於2028年至2066年這38年間，每年向機管局支付至少18億元的保證租金，或總收入的30%（以較高者為準）。這代表即使商場人流冷清，新世界在未來近40年仍須承擔逾680億元的固定租金開支。
目前息口仍然高企，零售市道仍然疲弱，新世界正面對一定的財務壓力。11 SKIES佔地達266萬平方呎，在目前客流量不足的情況下，單是維持日常運作和物業管理的開支已經相當龐大。面對已投入的200億元建築成本，若繼續營運一個現金流不足的項目，將會帶來持續的財務消耗。因此，以放棄已建成的硬件，來換取免除未來近700億元的租金負擔，從商業角度來看，是一個艱難但理性的決定。
新世界澄清：未達協議 仍持續磋商
針對傳媒對11 SKIES項目的揣測，新世界發展發通告澄清，目前與機管局尚未就任何合約變更達成協議。不過，集團重申正如去年年報所述，雙方現正持續磋商，探索調整合約安排的任何可能。
營運挑戰：偏離旅客動線 欠缺獨特賣點
11 SKIES目前的營運困境，主要源於旅客實際的消費習慣，以及周邊配套設施未能如期配合。
地理位置上，11 SKIES位於機場的非禁區。一般而言，抵港旅客經過長途機程後，通常希望盡快前往市區酒店安頓；而離港旅客為免錯過航班，多數傾向先辦理登機手續及通過安檢，進入禁區後才安心購物或用餐。這種出行習慣，令非禁區的商場較難吸引旅客長時間停留消費。
此外，11 SKIES原本的設計是與二號客運大樓直接連接，但由於二號客運大樓的擴建工程尚未全面啟用，目前前往11 SKIES的交通相對不便。面對客流疲弱，商場較難吸引大型品牌進駐，而商戶選擇不足又會進一步影響商場對客人的吸引力。
市場上常有人將11 SKIES與新加坡的星耀樟宜作比較。不過，星耀樟宜設有大型室內瀑布及綠化景觀，成功吸引不少本地人特意前往消閒。相比之下，11 SKIES 目前較缺乏這類獨特的休閒設施。若主要依賴機場旅客，較難支撐龐大的零售及餐飲面積。
星耀樟宜是位於新加坡樟宜機場內，以自然為主題的娛樂及零售綜合設施，連結該機場的三個航廈大樓。
機管局考量：捨保證租金 換取全盤規劃彈性
機管局應否接手11 SKIES牽連甚廣，必須審慎權衡。
從財務角度來看，接管項目意味著機管局將失去原先合約下、未來近40年每年 18億元的保證租金收入。雖然機管局能提早收回商場的硬件設施，但同時亦需承擔龐大的日常營運開支。機管局過去主要作為法定機構收取專營權費和租金，若要直接參與大型商場的招租、推廣及營運，將會面對不少挑戰。
然而，從整體發展出發，11 SKIES是機管局「機場城市」藍圖中的重要部分。若項目因發展商的財務考量而長期空置，可能會影響香港國際機場的整體形象與競爭力。
收回營運權後，機管局在規劃上將有更大彈性，能重新調整項目的定位。例如，機管局可以將11 SKIES與預計於2028年落成的遊艇港灣及亞洲國際博覽館擴建工程作更好整合，靈活引入娛樂、展覽等元素，甚至尋找新的營運商合作，以提升整個航天城的協同效應。
行業啟示：單靠名牌難吸客 商場需轉型重體驗
11 SKIES眼前的營運困境，正是香港零售業步入轉型期的縮影。
長期以來，香港大型商場仰賴旅客消費，主打高檔名牌路線。然而疫後風氣大變，如今旅客講求新鮮體驗與物有所值，加上本地人消費習慣逆轉，昔日單靠名店吸客的招數已經失靈。商場若欠缺獨特賣點，在當下市道根本難以聚客。
再者，大型商業項目的規劃必須配合實際需求。即使投資龐大、設計新穎，若未能充分考慮使用者的實際出行路線與消費習慣，項目最終也難以獲利。
總括而言，機管局傳出接手11 SKIES，印證了業主與發展商在逆市中不得不變陣求存。這座商場日後何去何從，誰屬業主已非唯一重點；關鍵在於接手人能否看準市場與旅客的新胃口，徹底扭轉營運方針與商場定位。
