文：易家成
2026年甫进1月下旬，本港写字楼市场传来一则利好消息。置地公司宣布，全球另类资产管理公司Ares Management(下称Ares)将于中环告罗士打大厦扩充写字楼，在原有的办公空间增加一倍，新增楼面约12,500平方尺，新租约将于今年3月生效。与此同时，中环街铺空置率急跌至4.3%，远低于铜锣湾及尖沙咀的8.3%及7.9%。这两组数据似是相互呼应中环核心区经多年调整后，防守力与复苏动力均优于其他商业区，写字楼市道或已见底。
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租金跌势收窄 机构趁低吸纳优质资产
目前的中环写字楼市场，正处于典型的「租户市」。经历数年的调整，区内租金跌势已接近尾声，为有实力的机构提供上佳的入市时机。
根据高力近日发布的《2026年香港物业市场展望》报告，香港写字楼市场情绪在去年下半年显著回暖。数据显示，去年第三及第四季的按季净吸纳量分别达 42.8 万及123万平方尺；全年净吸纳量更录得173万平方尺，创下自2018年以来的新高。其中，中环区的全年净吸纳量达40万平方尺，表现亮眼。
与此同时，租金跌幅亦明显收窄。去年甲级写字楼租金全年下跌5.8%，中环区全年跌幅为5.6%，其中上半年下跌4.8%，下半年仅下跌0.8%。这一数据趋势显示，核心商业区的优质资产价格正逐步企稳。Ares 选择在此时扩充，正是看准市场触底回稳的窗口期，以具竞争力的成本锁定顶级办公空间。
IPO 市场重夺全球榜首 催生金融服务需求
除租金诱因，业务需求的增长是推动扩充的另一大动力。Ares专注于私募股权、信贷及房地产投资，其业务增长与资本市场的活跃度息息相关。
受惠于政策支持及市场气氛改善，香港IPO市场强势反弹。港交所数据显示，去年港股 IPO 集资额逾2,856亿港元，按年急增224%，成功超越纽约及纳斯达克交易所，重夺全球集资王宝座。去年在港上市公司数目达117间，按年增长 67.14%。
随著香港IPO市场再度领先全球，跨国并购与融资需求随之上升。Ares此时扩充硬件配套，正好配合业务发展的实际需要，同时也反映出香港作为国际金融中心的优势依然稳固。置地公司亦指出，银行及金融服务业租户目前占其中环物业组合的42%，显示该区金融类租户的承租能力及对核心地段的需求依然稳固。
普华永道预计，2026年将有约150家企业在港成功上市，集资总额介乎3,200亿至3,500亿港元。普华永道预计集资超过50亿港元的企业数量将超过10家，这一预测数据反映 Ares为未来大型新股上市衍生的融资与投资需求作好准备，并透过预先提升营运空间与人力配置，把握市场回暖带来的业务增长机会。
跨国企业纷进驻中环 锁定复苏前有利位置
事实上，Ares的扩充并非单一案例，而是反映顶级金融机构回流或巩固中环据点的大趋势。在 Ares之前，已有多家重量级机构作出类似部署：
1. Point72：美国对冲基金公司原本承诺租用The Henderson约6万方尺楼面，近日决定加码，合共承租7层楼面、达8.5万方尺的办公空间，并已签署协议，预计今年5月搬入The Henderson。
2. Jane Street：量化交易巨头于去年5月预租恒基中环新海滨旗舰项目一期逾 22 万平方尺楼面，创下区内数十年来最大宗单一租赁纪录，占第一期办公大楼及附属空间逾七成，该物业预计于2027年初交付使用。
3. Qube Research & Technologies：该基金公司于去年12月签约承租国际金融中心二期原由瑞银使用的约14万平方尺楼面，以配合亚太区业务迅速扩展，并计划于2027年分阶段进驻。
这些例子均显示，尽管整体写字楼市场仍面临空置率压力，但中环的顶级甲厦依然具备强大吸引力。跨国机构正趁著租金回调的机会吸纳优质资产，务求在市场全面复苏前，率先锁定有利位置，为未来的业务扩张铺路。
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金融巨头扩充的后续影响：Ares 进驻如何筑起中环零售护城河
Ares扩充告罗士打大厦写字楼，除反映写字楼租务市场的动向，亦从侧面折射出中环零售生态的转变。金融机构的扩充为区内带来稳定的高收入工作人口，这群在地上班族群的消费模式，正逐步成为支撑中环零售市道的重要基础，减低该区对旅游业的依赖。
从近期品牌的选址策略可观察此趋势。瑞士运动品牌On Running于皇后大道中开设旗舰店，反映中环上班族对运动休闲产品的需求。这类功能运动服饰因应著金融从业员的生活方式转变，逐渐成为工作间的常见穿著。Ares等机构进驻所带来的人流，为这类主打生活质素的品牌提供稳定的本地客源，也反映出专业人士的消费需求在市场中相对稳定。
餐饮方面，置地广场顶层Forty-Five引入The Merchants等餐厅，主要服务对象显然是区内的商务客群。这类场所提供较高的私隐与景观，满足金融高管洽谈商务的需求。随著资产管理公司在区内扩充，这类兼具商务交流功能的餐饮设施需求上升，对餐饮市场的稳定发展形成支持。
另一值得留意的例子是苏富比在置地遮打大厦开设旗舰艺廊。拍卖行将业务延伸至地铺层面，是为更直接接触中环的富裕阶层。毕竟在金融界人士眼中，艺术品往往是资产配置的重要选项。这种针对高消费力客群的零售布局，正好填补中环零售市场在奢侈品以外的空缺，增添独特的竞争优势。
结语
Ares的扩充不仅是一项业务拓展，似乎更成为中环核心商业区触底回稳的明确信号。随着香港IPO市场料继续走强，国际金融机构把握时机锁定优质资产，既巩固写字楼租务的基本面，也为区内餐饮与零售注入稳定的消费动力。
金融业推动资本流动，消费力反过来支撑地段价值，形成良性循环。这种互动显示中环正在走出调整期，逐步塑造愈加稳健的商业环境，为后续的全面复苏奠定基础。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
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