文：易家成
2026年甫進1月下旬，本港寫字樓市場傳來一則利好消息。置地公司宣佈，全球另類資產管理公司Ares Management(下稱Ares)將於中環告羅士打大廈擴充寫字樓，在原有的辦公空間增加一倍，新增樓面約12,500平方呎，新租約將於今年3月生效。與此同時，中環街舖空置率急跌至4.3%，遠低於銅鑼灣及尖沙咀的8.3%及7.9%。這兩組數據似是相互呼應中環核心區經多年調整後，防守力與復甦動力均優於其他商業區，寫字樓市道或已見底。
閱讀更多：
【零售舖分析】中環街舖空置率急挫至4.3% 尖沙咀銅鑼灣租金疲弱 本港零售舖準備復甦？
基金Qube租國金二期14萬呎樓面 現租客瑞銀下年起遷往高鐵站上蓋IGC
租金跌勢收窄 機構趁低吸納優質資產
目前的中環寫字樓市場，正處於典型的「租戶市」。經歷數年的調整，區內租金跌勢已接近尾聲，為有實力的機構提供上佳的入市時機。
根據高力近日發佈的《2026年香港物業市場展望》報告，香港寫字樓市場情緒在去年下半年顯著回暖。數據顯示，去年第三及第四季的按季淨吸納量分別達 42.8 萬及123萬平方呎；全年淨吸納量更錄得173萬平方呎，創下自2018年以來的新高。其中，中環區的全年淨吸納量達40萬平方呎，表現亮眼。
與此同時，租金跌幅亦明顯收窄。去年甲級寫字樓租金全年下跌5.8%，中環區全年跌幅為5.6%，其中上半年下跌4.8%，下半年僅下跌0.8%。這一數據趨勢顯示，核心商業區的優質資產價格正逐步企穩。Ares 選擇在此時擴充，正是看準市場觸底回穩的窗口期，以具競爭力的成本鎖定頂級辦公空間。
IPO 市場重奪全球榜首 催生金融服務需求
除租金誘因，業務需求的增長是推動擴充的另一大動力。Ares專注於私募股權、信貸及房地產投資，其業務增長與資本市場的活躍度息息相關。
受惠於政策支持及市場氣氛改善，香港IPO市場強勢反彈。港交所數據顯示，去年港股 IPO 集資額逾2,856億港元，按年急增224%，成功超越紐約及納斯達克交易所，重奪全球集資王寶座。去年在港上市公司數目達117間，按年增長 67.14%。
隨著香港IPO市場再度領先全球，跨國併購與融資需求隨之上升。Ares此時擴充硬件配套，正好配合業務發展的實際需要，同時也反映出香港作為國際金融中心的優勢依然穩固。置地公司亦指出，銀行及金融服務業租戶目前佔其中環物業組合的42%，顯示該區金融類租戶的承租能力及對核心地段的需求依然穩固。
普華永道預計，2026年將有約150家企業在港成功上市，集資總額介乎3,200億至3,500億港元。普華永道預計集資超過50億港元的企業數量將超過10家，這一預測數據反映 Ares為未來大型新股上市衍生的融資與投資需求作好準備，並透過預先提升營運空間與人力配置，把握市場回暖帶來的業務增長機會。
跨國企業紛進駐中環 鎖定復甦前有利位置
事實上，Ares的擴充並非單一案例，而是反映頂級金融機構回流或鞏固中環據點的大趨勢。在 Ares之前，已有多家重量級機構作出類似部署：
1. Point72：美國對沖基金公司原本承諾租用The Henderson約6萬方呎樓面，近日決定加碼，合共承租7層樓面、達8.5萬方呎的辦公空間，並已簽署協議，預計今年5月搬入The Henderson。
2. Jane Street：量化交易巨頭於去年5月預租恒基中環新海濱旗艦項目一期逾 22 萬平方呎樓面，創下區內數十年來最大宗單一租賃紀錄，佔第一期辦公大樓及附屬空間逾七成，該物業預計於2027年初交付使用。
3. Qube Research & Technologies：該基金公司於去年12月簽約承租國際金融中心二期原由瑞銀使用的約14萬平方呎樓面，以配合亞太區業務迅速擴展，並計劃於2027年分階段進駐。
這些例子均顯示，儘管整體寫字樓市場仍面臨空置率壓力，但中環的頂級甲廈依然具備強大吸引力。跨國機構正趁著租金回調的機會吸納優質資產，務求在市場全面復甦前，率先鎖定有利位置，為未來的業務擴張鋪路。
閱讀更多：
傳京東洽購中環建行大廈50%股權 出價最高！競爭者包括長實及建行
甲廈上季淨吸納量69萬呎 7年最旺！空置率17% 全年租金料跌5%
金融巨頭擴充的後續影響：Ares 進駐如何築起中環零售護城河
Ares擴充告羅士打大廈寫字樓，除反映寫字樓租務市場的動向，亦從側面折射出中環零售生態的轉變。金融機構的擴充為區內帶來穩定的高收入工作人口，這群在地上班族群的消費模式，正逐步成為支撐中環零售市道的重要基礎，減低該區對旅遊業的依賴。
從近期品牌的選址策略可觀察此趨勢。瑞士運動品牌On Running於皇后大道中開設旗艦店，反映中環上班族對運動休閒產品的需求。這類功能運動服飾因應著金融從業員的生活方式轉變，逐漸成為工作間的常見穿著。Ares等機構進駐所帶來的人流，為這類主打生活質素的品牌提供穩定的本地客源，也反映出專業人士的消費需求在市場中相對穩定。
餐飲方面，置地廣場頂層Forty-Five引入The Merchants等餐廳，主要服務對象顯然是區內的商務客群。這類場所提供較高的私隱與景觀，滿足金融高管洽談商務的需求。隨著資產管理公司在區內擴充，這類兼具商務交流功能的餐飲設施需求上升，對餐飲市場的穩定發展形成支持。
另一值得留意的例子是蘇富比在置地遮打大廈開設旗艦藝廊。拍賣行將業務延伸至地舖層面，是為更直接接觸中環的富裕階層。畢竟在金融界人士眼中，藝術品往往是資產配置的重要選項。這種針對高消費力客群的零售佈局，正好填補中環零售市場在奢侈品以外的空缺，增添獨特的競爭優勢。
結語
Ares的擴充不僅是一項業務拓展，似乎更成為中環核心商業區觸底回穩的明確信號。隨着香港IPO市場料繼續走強，國際金融機構把握時機鎖定優質資產，既鞏固寫字樓租務的基本面，也為區內餐飲與零售注入穩定的消費動力。
金融業推動資本流動，消費力反過來支撐地段價值，形成良性循環。這種互動顯示中環正在走出調整期，逐步塑造愈加穩健的商業環境，為後續的全面復甦奠定基礎。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
Like
