近期，世茂集团因一笔45亿港元贷款违约，旗下东涌喜来登及福朋喜来登酒店或遭银团接管。同时，创办人许荣茂今年多次降价出售物业，套现逾28亿港元。世茂连番变卖资产，不仅反映个别企业的财务危机，更揭示了内房板块与香港商业地产市场的现况。回顾世茂的发展轨迹与财务状况，不难发现其陷入困境的端倪；而事件引发的连锁反应，同样值得关注。
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世茂45亿贷款涉违约 东涌喜来登及福朋喜来登酒店将被银团接管丨创办人许荣茂年内卖楼套现逾28亿
世茂许荣茂2.53亿沽力宝中心全层 大劈一半惨蚀2.52亿 2018年曾有财团出价10亿洽购最终卖唔成
世茂集团背景：由主攻豪宅到大举并购
世茂集团的发展与创办人许荣茂的背景息息相关。1970年代，许荣茂只身赴港，初为药房伙计，后转投证券业，在股市累积初期资本。1987年股灾后，他转向实业以稳固资产，在中港两地开设纺织厂。1989年，他有感代工利润微薄，遂转战刚起步的内地房地产市场，为世茂奠下根基。
许荣茂多次采取逆市投资策略。1994年北京楼市低迷，他趁机投资开发多个高档公寓；2000年北京楼市处于高位，他则将资金转投当时处于低谷的上海。世茂的业务版图其后逐步扩展至全国，涵盖商业地产及酒店营运。其子许世坛接任集团副主席兼总裁后，世茂进一步加速扩张。
业务方面，世茂主攻中高档住宅及大型综合项目，例如上海的世茂滨江花园。在香港，世茂亦有参与地产发展，包括近期遭接管的东涌喜来登酒店项目，该酒店提供逾1,200间客房，规模位列全港第二。在业务高峰期，世茂在市场上频繁并购，最受关注的是2020年斥资收购陷入财困的福晟集团。
许荣茂
位于上海的世茂滨江花园
近年财务状况与未来展望：债务违约与资产出售
世茂近年的财务问题，首先反映在年报延迟发布上。2022年3月，原核数师罗兵咸永道因未能获取足够的信托贷款审计资料而辞任，导致世茂2021及2022年度业绩延迟公布，股份自2022年4月起停牌达16个月。至2023年7月，新任核数师中汇安达补发该两年的年报，但因集团面临巨额债务违约及多宗诉讼，对其持续经营能力存疑，因而发出「无法表示意见」的审计报告。
2024年4月，中国建设银行（亚洲）因约15.8亿港元的债务，向香港高等法院对世茂提出清盘呈请，消息令世茂股价单日下跌逾18%。
为缓解资金周转压力，世茂陆续折让出售香港资产。本年3月，世茂以2.53亿港元出售金钟力宝中心全层，持货13年帐面亏损约五成；本年4月，集团以26.19亿港元将中环中心6层写字楼售予星展银行，较购入价贬值约48%。此外，东涌喜来登酒店曾于2023年以45亿港元放售，最终未获承接并遭银团接管。
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世茂目前的重点在于债务重组。集团已提出包含短期工具、长期工具及强制可换股债券的重组方案。然而，面对财务状况未明及市况疲弱，若方案未能获得足够债权人支持，世茂或需继续出售剩馀资产套现，甚至面临破产清算的风险。
财困成因：过度扩张与市场逆转
世茂陷入财务困境，主要受三大因素影响。首先是逆市并购加重负债。2020年，世茂在内地楼市增长放缓之际收购福晟集团，这次收购不但未能带来预期效益，世茂更因此背负对方庞大的隐藏债务，令公司财政吃紧。
其次是销售下跌与融资受阻。随著内地推出「三道红线」等收紧房企融资的政策，加上整体楼市下行，世茂的合约销售额大幅减少。根据2021年中期数据，其有息负债高达1,645亿元人民币。面对融资渠道受限，现金流无法覆盖庞大债务，最终导致违约。
最后是信誉受损拖累资产价值。财务危机直接影响物业质素及买家信心。以上海世茂滨江花园为例，受发展商财困及物业管理质素下降影响，二手放盘量增但交投淡静。旗下物业贬值，更加削弱集团出售资产套现还债的能力。
对市场的影响与启示
世茂陷入债务危机，不仅拖累自身业务，更波及香港楼市与内地房地产行业。
就企业营运而言，此事反映现金流与商誉是企业生存的关键。发展商一旦陷入财困，物业管理与服务质素势必受拖累，令买家却步。即使世茂最终成功重组债务、逃过清盘，日后要挽回市场信心与品牌声誉，依然困难重重。
至于香港楼市，商厦估值首当其冲。以往内地资金是撑起香港商厦造价的主力，如今多间内房企业周转不灵，陆续出售在港物业套现。以世茂为例，先后出售中环中心与力宝中心业权，其东涌酒店更遭接管。这股放售潮为核心区商厦造价增添变数，预料短期内大额工商物业的估值走势较为反覆，银行审批这类贷款时亦会更加审慎。
纵观内房板块，世茂昔日算是财务较为健康的一员，如今连它也违约，反映过去依赖高负债、高杠杆及高周转的扩张模式已难以持续。预期内地房企未来的发展策略将转趋保守，著重稳健营运。此外，债权人向法庭申请违约房企清盘以追讨欠款，料将成为业界的常见做法。
结语
世茂从昔日大幅扩张，到如今资产被接管甚至面临清盘，反映市况一旦逆转，企业资金周转不灵便容易陷入危机。随著内地房企陆续出售在港物业套现，预料香港商厦的价格短期内仍会较为反覆。
