近期，世茂集團因一筆45億港元貸款違約，旗下東涌喜來登及福朋喜來登酒店或遭銀團接管。同時，創辦人許榮茂今年多次降價出售物業，套現逾28億港元。世茂連番變賣資產，不僅反映個別企業的財務危機，更揭示了內房板塊與香港商業地產市場的現況。回顧世茂的發展軌跡與財務狀況，不難發現其陷入困境的端倪；而事件引發的連鎖反應，同樣值得關注。
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世茂45億貸款涉違約 東涌喜來登及福朋喜來登酒店將被銀團接管丨創辦人許榮茂年內賣樓套現逾28億
世茂許榮茂2.53億沽力寶中心全層 大劈一半慘蝕2.52億 2018年曾有財團出價10億洽購最終賣唔成
世茂集團背景：由主攻豪宅到大舉併購
世茂集團的發展與創辦人許榮茂的背景息息相關。1970年代，許榮茂隻身赴港，初為藥房伙計，後轉投證券業，在股市累積初期資本。1987年股災後，他轉向實業以穩固資產，在中港兩地開設紡織廠。1989年，他有感代工利潤微薄，遂轉戰剛起步的內地房地產市場，為世茂奠下根基。
許榮茂多次採取逆市投資策略。1994年北京樓市低迷，他趁機投資開發多個高檔公寓；2000年北京樓市處於高位，他則將資金轉投當時處於低谷的上海。世茂的業務版圖其後逐步擴展至全國，涵蓋商業地產及酒店營運。其子許世壇接任集團副主席兼總裁後，世茂進一步加速擴張。
業務方面，世茂主攻中高檔住宅及大型綜合項目，例如上海的世茂濱江花園。在香港，世茂亦有參與地產發展，包括近期遭接管的東涌喜來登酒店項目，該酒店提供逾1,200間客房，規模位列全港第二。在業務高峰期，世茂在市場上頻繁併購，最受關注的是2020年斥資收購陷入財困的福晟集團。
許榮茂
位於上海的世茂濱江花園
近年財務狀況與未來展望：債務違約與資產出售
世茂近年的財務問題，首先反映在年報延遲發佈上。2022年3月，原核數師羅兵咸永道因未能獲取足夠的信託貸款審計資料而辭任，導致世茂2021及2022年度業績延遲公佈，股份自2022年4月起停牌達16個月。至2023年7月，新任核數師中匯安達補發該兩年的年報，但因集團面臨巨額債務違約及多宗訴訟，對其持續經營能力存疑，因而發出「無法表示意見」的審計報告。
2024年4月，中國建設銀行（亞洲）因約15.8億港元的債務，向香港高等法院對世茂提出清盤呈請，消息令世茂股價單日下跌逾18%。
為緩解資金周轉壓力，世茂陸續折讓出售香港資產。本年3月，世茂以2.53億港元出售金鐘力寶中心全層，持貨13年帳面虧損約五成；本年4月，集團以26.19億港元將中環中心6層寫字樓售予星展銀行，較購入價貶值約48%。此外，東涌喜來登酒店曾於2023年以45億港元放售，最終未獲承接並遭銀團接管。
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世茂目前的重點在於債務重組。集團已提出包含短期工具、長期工具及強制可換股債券的重組方案。然而，面對財務狀況未明及市況疲弱，若方案未能獲得足夠債權人支持，世茂或需繼續出售剩餘資產套現，甚至面臨破產清算的風險。
財困成因：過度擴張與市場逆轉
世茂陷入財務困境，主要受三大因素影響。首先是逆市併購加重負債。2020年，世茂在內地樓市增長放緩之際收購福晟集團，這次收購不但未能帶來預期效益，世茂更因此背負對方龐大的隱藏債務，令公司財政吃緊。
其次是銷售下跌與融資受阻。隨著內地推出「三道紅線」等收緊房企融資的政策，加上整體樓市下行，世茂的合約銷售額大幅減少。根據2021年中期數據，其有息負債高達1,645億元人民幣。面對融資渠道受限，現金流無法覆蓋龐大債務，最終導致違約。
最後是信譽受損拖累資產價值。財務危機直接影響物業質素及買家信心。以上海世茂濱江花園為例，受發展商財困及物業管理質素下降影響，二手放盤量增但交投淡靜。旗下物業貶值，更加削弱集團出售資產套現還債的能力。
對市場的影響與啟示
世茂陷入債務危機，不僅拖累自身業務，更波及香港樓市與內地房地產行業。
就企業營運而言，此事反映現金流與商譽是企業生存的關鍵。發展商一旦陷入財困，物業管理與服務質素勢必受拖累，令買家卻步。即使世茂最終成功重組債務、逃過清盤，日後要挽回市場信心與品牌聲譽，依然困難重重。
至於香港樓市，商廈估值首當其衝。以往內地資金是撐起香港商廈造價的主力，如今多間內房企業周轉不靈，陸續出售在港物業套現。以世茂為例，先後出售中環中心與力寶中心業權，其東涌酒店更遭接管。這股放售潮為核心區商廈造價增添變數，預料短期內大額工商物業的估值走勢較為反覆，銀行審批這類貸款時亦會更加審慎。
縱觀內房板塊，世茂昔日算是財務較為健康的一員，如今連它也違約，反映過去依賴高負債、高槓桿及高周轉的擴張模式已難以持續。預期內地房企未來的發展策略將轉趨保守，著重穩健營運。此外，債權人向法庭申請違約房企清盤以追討欠款，料將成為業界的常見做法。
結語
世茂從昔日大幅擴張，到如今資產被接管甚至面臨清盤，反映市況一旦逆轉，企業資金周轉不靈便容易陷入危機。隨著內地房企陸續出售在港物業套現，預料香港商廈的價格短期內仍會較為反覆。
