万科香港旗下大埔上然二期，昨日(16日)加推7号价单，涉及72伙，实用面积介乎270至662平方尺，涵盖一房至三房及特色户，定价由449.3万至1,044.5万元；扣除最高17%折扣后，折实价由372.91万至866.93万元，折实尺价介乎10,721至15,837元，折实平均尺价12,796元。
发展商另外推出1「家」1车位优惠，购买指定三房或四房，可同时加购私家车位，并获额外100万元折扣，最低仅以18万元可购入车位。
本次定价较二期上一张的6号价单低约0.98%，惟较一期及三期最近推出的价单分别高出6.70%及2.85%。发展商同时公布销售安排，将于周六(20日)共推出165伙，当中10伙以招标形式推出。
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【楼市新盘】大埔上然三期加推价单 折实平均尺价12,441元 较前两期进取
单位分布、价钱与上张价单尺价比较
第7号价单中，全数位于第一座，一房及两房各占28伙、三房及特色户各占8伙，一房及两房合计比例最高，达77.78%。
一房入场单位为第一座2楼A3室，实用面积310平方尺，折实价372.91万元，折实尺价12,029元；二房入场单位兼全场最低尺价为第一座2楼B5室，实用面积445平方尺，折实价477.08万元，折实尺价10,720元。
三房入场单位为第一座2楼B1室，实用面积662平方尺，折实价784.93万元，折实尺价11,856元；特色户入场单位为第一座1楼A2室，实用面积270平方尺，折实价416.49万元，折实尺价15,425元。
最高售价单位为第一座1楼B1室，实用面积624平方尺，属特色户单位，折实价866.93万元，折实尺价13,893元；最高尺价单位则为第一座1楼A3室，实用面积270平方尺，属特色户单位，折实价427.53万元，折实尺价15,834元。
整批单位以定价计算，市值约4.64亿元。
与上然二期于本年7月公布上一张的6号价单相比，二期的7号价单折实平均尺价为12,796元，比6号价单的折实平均尺价12,923元低约0.98%，显示发展商希望透过轻微减价以增加叫座力，刺激准买家入市。
与一期、三期比较
同区上然一期及三期分别于今年三月及十一月推出最新价单。一期第5号价单涉及96伙，实用面积由266至654平方尺不等，平均折实尺价为12,411元，若计及「买大送细」的「1家1付款计划」，平均折实尺价可降至11,992元。三期的第5号价单则提供77伙，实用面积介乎302至566平方尺，平均折实尺价约12,441元。
相比之下，二期的平均折实尺价达12,796元，较一期及三期分别高出6.70%及2.85%。二期售价仍较高，反映发展商避免出现内部竞争，免令早前购入一、三期的业主不满，甚至影响馀货估值。维持二期价格略高，有助建立项目价格阶梯，让不同预算的买家分流至不同期数。
交通及生活配套方面，上然二期与一期、三期同样距离大埔墟港铁站约1.3公里，步行需时约15分钟。居民主要依靠绿色小巴20S号往返大埔墟站，班次约每12分钟一班。惟项目邻近商场及街市等生活配套不足，交通及便利度稍逊。可见发展商采取「稳中求胜」的策略：一方面因应市况作轻微让步以求去货；另一方面坚持二期的优质定位，未全面加入价格战，对后市仍持审慎乐观。
项目背景
上然二期位于大埔马窝路19号，由万科香港发展。项目设有三座楼宇，共提供682个单位，实用面积由246至797平方尺，户型涵盖开放式至三房。物业属于小学校网84，并划入大埔中学校区。预计关键日期为2026年7月。
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