萬科香港旗下大埔上然二期，昨日(16日)加推7號價單，涉及72伙，實用面積介乎270至662平方呎，涵蓋一房至三房及特色戶，定價由449.3萬至1,044.5萬元；扣除最高17%折扣後，折實價由372.91萬至866.93萬元，折實呎價介乎10,721至15,837元，折實平均呎價12,796元。
發展商另外推出1「家」1車位優惠，購買指定三房或四房，可同時加購私家車位，並獲額外100萬元折扣，最低僅以18萬元可購入車位。
本次定價較二期上一張的6號價單低約0.98%，惟較一期及三期最近推出的價單分別高出6.70%及2.85%。發展商同時公布銷售安排，將於周六(20日)共推出165伙，當中10伙以招標形式推出。
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【樓市新盤】大埔上然三期加推價單 折實平均呎價12,441元 較前兩期進取
單位分布、價錢與上張價單呎價比較
第7號價單中，全數位於第一座，一房及兩房各佔28伙、三房及特色戶各佔8伙，一房及兩房合計比例最高，達77.78%。
一房入場單位為第一座2樓A3室，實用面積310平方呎，折實價372.91萬元，折實呎價12,029元；二房入場單位兼全場最低呎價為第一座2樓B5室，實用面積445平方呎，折實價477.08萬元，折實呎價10,720元。
三房入場單位為第一座2樓B1室，實用面積662平方呎，折實價784.93萬元，折實呎價11,856元；特色戶入場單位為第一座1樓A2室，實用面積270平方呎，折實價416.49萬元，折實呎價15,425元。
最高售價單位為第一座1樓B1室，實用面積624平方呎，屬特色戶單位，折實價866.93萬元，折實呎價13,893元；最高呎價單位則為第一座1樓A3室，實用面積270平方呎，屬特色戶單位，折實價427.53萬元，折實呎價15,834元。
整批單位以定價計算，市值約4.64億元。
與上然二期於本年7月公佈上一張的6號價單相比，二期的7號價單折實平均呎價為12,796元，比6號價單的折實平均呎價12,923元低約0.98%，顯示發展商希望透過輕微減價以增加叫座力，刺激準買家入市。
與一期、三期比較
同區上然一期及三期分別於今年三月及十一月推出最新價單。一期第5號價單涉及96伙，實用面積由266至654平方呎不等，平均折實呎價為12,411元，若計及「買大送細」的「1家1付款計劃」，平均折實呎價可降至11,992元。三期的第5號價單則提供77伙，實用面積介乎302至566平方呎，平均折實呎價約12,441元。
相比之下，二期的平均折實呎價達12,796元，較一期及三期分別高出6.70%及2.85%。二期售價仍較高，反映發展商避免出現內部競爭，免令早前購入一、三期的業主不滿，甚至影響餘貨估值。維持二期價格略高，有助建立項目價格階梯，讓不同預算的買家分流至不同期數。
交通及生活配套方面，上然二期與一期、三期同樣距離大埔墟港鐵站約1.3公里，步行需時約15分鐘。居民主要依靠綠色小巴20S號往返大埔墟站，班次約每12分鐘一班。惟項目鄰近商場及街市等生活配套不足，交通及便利度稍遜。可見發展商採取「穩中求勝」的策略：一方面因應市況作輕微讓步以求去貨；另一方面堅持二期的優質定位，未全面加入價格戰，對後市仍持審慎樂觀。
項目背景
上然二期位於大埔馬窩路19號，由萬科香港發展。項目設有三座樓宇，共提供682個單位，實用面積由246至797平方呎，戶型涵蓋開放式至三房。物業屬於小學校網84，並劃入大埔中學校區。預計關鍵日期為2026年7月。
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