启德HENLEY PARK｜验收高层两房半单位 细房窗边胶被削半

位于沐泰街的HENLEY PARK，是启德站以南最后一个推出的楼盘。因为是以现楼形售发售，所以业主于在买楼约三个月后，就可以收楼入伙。楼盘在6月开价时，还未有长实的油塘亲海駅，所以当时的价钱都颇为震撼市场。首批折实平均尺价只是21088元，不但较一街之隔同系的THE HENLEY系列，低约一成三至两成半，更是同区近6年以来最平的新盘。虽然成功吸引市场注视，但在首轮销售中，HENLEY PARK都未能够「一Q清袋」，只是沽出八成。现时屋苑尚馀约471个单位，占总伙数740伙近6成4。当中有约400伙是未开卖，全部的馀货都是来自两座高31层的高座。

验收单位位于1B座高层M室，实用面积604平方尺，是屋苑少有的两房连工作间间隔。业主在次轮销售时，以近1300万元购入，尺价约2.15万元。客饭厅呈以长形，长约5.4米，阔约2.7米，有大约161平方尺，两厅布局分明。惟因厨房门开的位置，令饭桌较难放于转角墙那边，所以靠对著走廊的这面墙身摆放会较好。客厅相连一个23平方尺的露台，比较特别的是旁边并非实心墙，而是接近落地的玻璃幕墙，所以单位采光不错。这里都有一扇窗，可以打开透气，不用每次都打开露台趟门。这个单位向北，望向内园景。虽然不是这个屋苑的一线景观，惟因这个单位位处高层，加上是大单边单位，变相看出去的感觉，都不会很压迫或焗促。另外在楼隙间，都可以看到启德河一带，之后都会进行绿化。虽然这样曲尺形的玻璃设计，可以扩阔景观角度，但其实摆放家具后，都会遮挡部分景观。好像发展商将天线掣口放于窗底这边，摆放电视机柜及电视机后，已经遮挡了差不多一半。厨房属于梗厨，空间宽阔。验收结果有90分，大致上没有甚么问题，都是一些手工上的瑕疵，好像部分天花及墙身不平滑及有污渍，一些柜板、饰面板有崩花等。主要的扣分位来自细房的窗，窗底下及右边有胶边被削半，失去将窗迫紧的效果。

HENLEY PARK刚刚才开始交楼，但已经录得租赁成交。旁边1A座高层，一个实用面积250平方尺的开放式单位，向北望市景，就以1.45万元租出，尺租约58元。参考28Hse网站，现时屋苑有约59个租盘，叫租由1.42万元至4万元不等。当中两房叫租由2.48万元至2.6万元，尺租约52元至54元。假设以这个尺租范围来计算参观的两房连工作间单位，每月租金可有约3.1万元至3.2万元。在未扣除管理费前，租金回报率约2.89厘至3厘。不过要留意，那些租盘都是面积较细的纯两房开厨户型。至于管理费方面，验收单位每月管理费为3248元，换言之每尺约5.37元。

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