踏入5月第二周，易发楼价指数报118.59点，按周升0.58%，终止上周跌势。本年至今，楼价累计上升4.52%，惟较2021年8月的历史高位145.76点仍低约18.64%。
本周四大分区楼价指数个别发展，大市主要受一手新盘及货尾销情左右。市区方面，壹沐2期及首岸第3期等焦点新盘推售反应理想，带动九龙区二手楼价向好；港岛区一手货尾销情亦见平稳。新界区方面，新界西形瑨销情虽然不俗，但受柏珑III销情欠佳影响，区内楼价略为受压；新界东则因缺乏大型新盘焦点，交投及造价双双回软。
最新易发租金指数报118.36点，按周跌0.09%，终止六连升。本年至今，租金累计上升约1.21%，与2019年8月的历史高位118.54点仅相差约0.15%。踏入5至8月传统租务旺季，加上部分家庭客或于子女考试后搬迁，预期短期内租金指数有望突破历史高位。
展望后市，发展商的推盘步伐与定价策略，以及联储局的利率走势，将继续主导楼市方向。租务方面，在暑期租赁需求带动下，交投料将回升。整体而言，预期短期内楼价及租金走势将稳步向好。
分区楼价两升两跌 九龙区上升3.8%居首
本周四大分区楼价指数走势个别发展，呈现两升两跌，主要受各区一手新盘销情左右。市区方面，九龙区及港岛区受惠于新盘销情理想，指数双双上扬；其中九龙区报120.99点，按周升3.8%，升幅居首。港岛区连升三周，报108.77点，按周升1.84%。相反，新界区表现稍逊，新界东中止三连升，报116.63点，按周跌0.35%；新界西则连跌两周，报121.66点，按周微跌0.02%。分析认为，市区楼价向好主要受惠于多个新盘及货尾项目销情炽热，成功带动二手交投气氛；相反，新界东及新界西分别缺乏大型新盘焦点及部分项目销情参差分薄购买力，导致买家观望情绪浓厚，二手业主需扩阔议价空间，令楼价短期受压。
九龙区一手销情突出，带动整体楼价向上。其中，壹沐2期分两轮推售共200伙均告沽清，发展商加推单位时整体加价约2.42%，市场承接力依然强劲。首岸第3期两轮共推售200伙，亦成功售出189伙。此外，启德海湾、MIAMI QUAY及KOKO HILLS系列等货尾项目亦录得稳定成交。在一手气氛带动下，区内二手交投及造价同步造好。
展望后市，首岸第2期、4期及花语海3期已于本年3至4月申请预售楼花同意书，反映发展商对区内后市具信心，准备推盘。
港岛区方面，虽然全新盘PORTO首轮推售86伙仅售出49伙，销情相对欠佳，但未有对区内楼价造成太大影响。区内其他一手货尾表现理想，足以支撑楼价向上，其中Deep Water South 6A期、Blue Coast系列及海德园各录得7至11宗成交。此外，PORTO发展商在首轮销售后加推18伙，并削减3%折扣优惠，最高折扣率降至16.5%，变相提价，表示发展商仍区内后市感信心。
二手市场方面，据香港置业资料，港岛区两大指标屋苑周末预约睇楼量录得31组，按周上升6.9%，反映买家入市意欲不俗，客源增加同样为楼价带来支持。
新界东因缺乏全新焦点盘，一手交投放缓，仅靠海瑅湾I录得21宗成交支撑。区内缺乏新盘，买家多观望，导致二手交投步伐亦见减慢。
喜欢物业董事总经理朱芷娴表示，本周区内睇楼量按周减少三成。由于市场上可供睇楼的交吉盘稀缺，不少放盘属连租约，导致上车客难以视察单位实况，进一步加重观望情绪，令楼价短期受压。美联物业数据亦显示，新界东两大指标屋苑周末预约睇楼量为163组，按周下跌2.98%。
新界西楼价走势同样受一手市场主导，惟各项目销情不一。形瑨首轮推售154伙全数售罄，发展商随后加推并提价，最高加幅达4.2%。然而，柏珑III推售138伙仅售出33伙，加上黄金海湾．意岚仅录零星成交，区内二手业主为增加竞争力，普遍需扩阔议价空间。美联物业资料显示，新界西两大指标屋苑周末预约睇楼量为99组，按周跌3.88%。
中原地产联席营业董事李卓衡分析指，形瑨成功抢占市场焦点，分薄了同区其他项目的睇楼量及购买力，导致新界西楼价轻微回软。他补充，区内1,000万元以下的中小型交吉盘短缺，加上部分买家属意楼龄较高的物业，对单位实地状况，如漏水问题，较为重视，无法睇楼直接拖慢了交投进度。不过，他预期随着6月中旬学生考试结束，家庭客换楼或租楼活动将会增加，为区内交投带来支持；加上宏观层面如中美关系近期缓和，长远亦有利带动整体楼市气氛回暖。
综合而言，本周楼市呈现「市区旺、新界静」的局面。九龙区及港岛区受惠于新盘热销的协同效应，带动二手交投及楼价；新界两区则因缺乏焦点或新盘销情参差，承接力减弱，楼价短期受压。
28Hse数据研究员张灏然预期，未来发展商的推盘步伐、定价策略，以及联储局的利率走势，将继续左右大市方向。随着「供平过租」现象日趋普及，预料短期内整体楼价指数将于112至124点之间窄幅上落。
租金指数高位争持 距历史高位仅0.15%
本港住宅租金在早前连升后，本周录得轻微回调。最新易发租金指数报118.36点，按周微跌0.09%，高位稍为回软，连续三周维持在118点以上。然而，今年以来该指数累计上升1.21%，与2019年8月录得的118.54点历史高位仅相距约0.15%，反映整体租金水平依然处于高位。
四大分区租金走势各异，呈现两升两跌。港岛区及新界西录得跌幅，其中港岛区报125.65点，按周跌1.62%，连跌三周；新界西则报136.84点，按周跌0.44%，中止上周升势。另一边厢，九龙区及新界东双双止跌回升，九龙区报125.63点，按周升1.3%；新界东报122.04点，按周升0.63%。数据显示各区租务表现呈个别发展，具体需求视乎地区而定。
针对九龙区租金回升，分析指主要受新盘及半新盘的活跃交投所带动。例如长沙湾一手盘幸荟及启德嘉峯汇均录得成交，尺租企稳在52至53元。当中不乏内地专才承租，为区内租务市场注入动力，部分单位的租金回报率更达3.3厘。这些实质的租赁需求及理想的租务回报，成为支持区内本周租金上扬的重要推力。
新界东本周租金亦止跌回升。朱芷娴表示，火炭晋名峰B座一伙高层A单位三房户连车位以3.4万元租出，尺租达45元创屋苑新高，较28Hse数据显示的近90日平均尺租44元为高，反映区内租盘持续不足。此外，暑期租赁旺季虽未正式展开，但已有即将来港就读的内地生提前于大埔及大围一带物色单位。大埔宝湖花园、大埔中心及大围金狮花园均录得内地生承租个案；其中，大围金狮花园有内地生为求成功租入单位，选择一次过预缴一年租金，单位最终以尺租51元租出，高于28Hse数据显示的近90日平均尺租47元。这类以高于市价承租的个案，进一步推高了区内的整体租金水平。
朱芷娴补充指，目前新界东租务市场有约三成客源来自专才、投资移民、公司移民及陪读家长。她指出，这与政府放宽非本地生来港就读中小学及大学的政策有关，相关住屋需求为区内租金带来支持。
展望后市，张灏然分析预期短期内租金指数将于114至120点之间徘徊。随着暑假租务旺季临近，加上部分家庭客或于子女考试后考虑转换居住环境，预料市场的租赁需求及交投将会增加，租金指数短期内有机会突破2019年的历史高位。长远而言，预计今年整体租金走势将维持平稳向上，全年升幅约介乎2%至4%。
上述指数反映2026年05月08日至05月14日的市况。
