2024年香港楼市经历了两个关键的政策转捩点，分别是撤辣和减息；年初专家寄望靠这两项政策救市，但不单没有用，全年楼价还下跌超过6%，由7年的低位倒退到8年前的水平；归根究底，问题都是经济环境不理想，甚至有政界人士指出，现时的情况，比2003年沙士更加恶劣。
先看看撤辣效果，这个市场千呼万唤的政策转变成功带动住宅交投量飙升，紧接推出的数个新盘，首一两轮销售都很快沽清，不过问题是「旺量不旺价」，因为发展商近年囤积了不少一手馀货。举例馀货量最多的启德前跑道区，于2021年推出首个新盘维港1号，至近期最新推出的DOUBLE COAST I，首批价钱已经下调约22%，但是大部分屋苑也难以散货，可以预视未来还要继续减价。而准买家心态也逐渐改变，有预感会「迟买愈平」，觉得现时价钱未够吸引，因此选择继续观望。
减价的风气全年未止，尽管美国于2024年连续减息3次，香港银行最新P按调低至5.25厘，但交投量依然未有明显起色，距离撤辣后的高位仍有一段距离，以撤辣后推出的Blue Coast为例，当时反应热烈，即日售出97%单位，然而减息后推出的Blue Coast II明显销售无力，只售出约75%单位。发展商眼见减价也不是维持吸引力的办法，所以年尾宁可提早放年假，放慢推盘步伐，11月中下旬开始近乎没有全新盘开售和开价，全年一手成交量未到12月基本上都已经可以结算。
二手表现又如何？现时用接近十年前的楼价，就可以买到全新盘，迫使二手小业主也要跟著减价卖楼，今年的二手买卖约三成需要蚀让，维持近15年的高位。有楼在手的业主最忧愁，今年第三季负资产数字升至近21年的新高，有达4.07万宗，若计及发展商二按和财务公司按揭，负资产宗数料已达10万宗水平。再追踪20个大型屋苑单位估值，由年初至年尾，只有沙田第一城逆市升2%，其馀全线下跌，跌势最厉害为得宝花园，跌价逾15%、其次为丽港城，跌价8%。如果楼价再下调跌至另一个比较严重的情况，即再多跌10%，测量师估价负资产宗数可升至十五万宗水平。
今年另一项转变，是大幅度放宽住宅物业按揭成数上限，金管局2月率先放宽3000万元或以下的自住物业，可以借最多七成；10月直接统一所有价位物业，最高成数都是七成，但实际受惠物业有限，因为1500万元或以下的物业，由2023年中旬开始已经可以借七成，而1500万至3000万元的类别，也早已可借六成，变相政策效用都有限。由金管局每月公布的新申请贷款个案就能反映政策效用不大，2024年整体少于2023年，甚至与2021年高位相差达2至3倍。
措施三管齐下，楼价依然有跌无升，所谓「藤㨢瓜瓜㨢藤」，发展商减价卖楼随时无法收回成本，还哪有时间和心力投地呢？今个财政年度首三季只是卖出3幅住宅用地，截至10月底，政府卖地收入只得约37亿元，财爷都预视到今年财赤会有过千亿，比预算高一倍有多。
未来一年都是救市关键的一年，测量师指出，楼价上升条件是发展商的新盘库存量，下降至正常水平；另外，也要视乎美国候任总统特朗普上任后的政策，会否令减息步伐减慢，继而令楼价继续受压。
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