在香港，百万上车看似天方夜谭，但近期拍卖场却出现一伙极低价的拍卖单位。九龙湾安德大厦一伙实用面积315平方尺的低层单位，早前以100万元底价拍卖，尺价约3,175元。相比银行目前约380万元的估价，较估价低七成半。
不过，大幅低于市价往往事出有因。该单位不仅欠缺楼契，内部更处于未完工的工地状态。这宗拍卖正好反映，市场上的低价另类物业往往伴随复杂的业权与翻新问题，准买家入市前必须审慎衡量实际代价。
阅读更多：
愉景新城半契楼惹关注：低价入市抑或得不偿失？｜拆解另类物业三大风险
欠卡数遭收楼 5年贬值7成
原业主于2021年7月以373万元购入该单位。其后因拖欠数十万元信用卡款项，遭债权银行入禀收回物业抵债。单位曾以223万元开拍但未能售出，由于债权银行志在收回数十万元的欠款及法律费用，银行为求尽快套现，于第四次拍卖将底价下调至100万元。若最终以此底价成交，物业5年间帐面将贬值273万元，跌幅逾7成。
此外，从拍卖相片可见，单位内部犹如工地，电线外露且只有水泥墙身，估计原业主在装修期间遭法院收楼而被迫迁出。
单位内部图片1
单位内部图片2
何谓无契楼？ 欠缺核心文件惹业权风险
楼契是证明物业业权的核心法律文件。出售物业时，若卖方未能提供整份楼契，或欠缺转名契、授权书及买卖合约等重要文件，该物业在法律上便属于无契楼。市场上的无契楼多见于历史久远的村屋或逆权侵占物业，这类旧建筑一旦遗失文件，往往难以寻回。
以上述九龙湾个案为例，物业遭债权银行收回。由于原业主并非向该发卡银行承做按揭，银行并未持有楼契正本。碍于一直无法联络原业主交出楼契，银行最终只能以无契形式拍卖该物业。
折让七成半背后：高回报与三大风险
无契楼售价一般较银行估值低约三成，而上述九龙湾单位折让高达七成半，反映物业本身有不少缺点。然而，即使买家额外斥资数十万元全面翻新，总成本仍远低于市价。若将单位出租，租金回报率预计可达8至10厘，对部分投资者来说，回报相对有保障。
不过，购入这类物业必须承担显著风险。
首先是按揭问题，楼契是银行批出按揭的先决条件，遗失楼契通常会导致银行拒绝批核贷款，买家必须准备充足现金一次过支付全数楼价。
其次是业权隐患，缺乏楼契代表买家难以彻底查清物业历史。即使日后委托律师办理遗失楼契宣誓，并向土地注册处申请核证副本，即坊间俗称的影印契，银行亦未必视之为正常物业。这会长期影响物业的按揭审批与估价，日后转售时接手的新买家同样会受按揭限制，令放盘难度大增。
最后是不菲的翻新开支，该单位目前处于未完工状态，水电网络或需全面重铺。买家需善用现有空间格局进行简约装修，以控制成本并加快回本。
全资入市门槛高 查册与法律评估不可少
楼市一分钱一分货，平价背后大多暗藏风险。100万元的定价已将无契、无法承造按揭及单位状况欠佳等计算在内。有意入市的买家务必审慎，事前应委托持牌地产代理或专业人士查册，了解物业是否涉及其他债务、法庭命令或未注册的隐患。
同时，买家宜事前谘询律师意见，评估日后补领楼契核证副本可行与否及费用，并将这笔法律开支纳入预算。购买无契楼需要充裕的流动资金，除了全数楼价，还要预留印花税、律师费，以及至少二、三十万元的装修备用金。入市前，务必客观衡量自身的资金流转与风险承受能力，以免因业权问题而蒙受不必要损失。
