麦当劳近月频频出售自置铺位，先有西环士美菲路铺位于上月以10.05亿元成交，随后旺角西洋菜南街地库铺以8,320万元沽出，元朗大马路铺位亦以7,738.8万元售出。近日再有慈云山毓华里铺及大角咀道铺，分别以3,800万元及7,238万元易手。至今已售出的五个铺位合共套现约3.71亿元。
美国麦当劳总公司早于本年7月已预告，计划出售其在香港持有的全部23个铺位，而上述成交仅属首阶段、估值合共约12亿元的八个铺位之一部分，但由于这些铺位大多位于黄金地段，且持货多年，连环沽货仍然引起市场高度关注。
不少投资者视此举为看淡地产后市的讯号。诚然，麦当劳作为一家拥有庞大数据与历史经验的跨国企业，选择出售自置物业，市场自然会将其解读为领先指标。事实上，这番操作既可视为商铺市道见顶，亦同时将多年累积的资本增值转化为帐面利润，释放隐形财富，藉此提升年度财务表现，并保持资金运用的灵活，反映其对香港地产市场前景的审慎态度。
然而，另一边厢，香港麦当劳分店在全球最繁忙的50间分店中占了21家，比例高达42%。在此背景下，麦当劳沽铺更像是以另一种方式管理香港餐饮业务，并非撤退，反而显示其对本地餐饮市场的长远前景仍然看好。
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昔日低价买铺 麦当劳成隐形富豪
回溯历史，麦当劳创办人雷·克罗克(Ray Kroc)曾直言，「麦当劳不是卖汉堡的，而是房地产公司。」，不少人以为麦当劳只是靠薯条、巨无霸起家的快餐连锁店，但事实上，它透过持有大量铺位并收取租金，才真正奠定财富基础。截至2024年底，麦当劳在全球营运超过43,000间餐厅，其中约95%采用特许经营模式。除了特许经营费外，若加盟商的经营地点属于麦当劳物业，还需同时向麦当劳缴付租金。
麦当劳旗下物业大多长期持有。截至2024年底，在全球主要市场中，约56%的分店土地及80%的铺位由麦当劳直接拥有。市场保守估计其物业价值超过400亿美元，占公司资产比重约六至八成，使其成为全球最大的商用地产持有企业之一。
在香港这片寸金尺土的地方，「由麦当劳总公司先购入地皮或铺位，再租予加盟商经营」的策略更是发挥得淋漓尽致。早年麦当劳进军香港，正值经济起飞前夕，其管理层眼光独到，往往能在各区核心地段，以低廉价钱购入优质地铺。经历数十年的商铺升浪，这些铺位早已升值百倍，成为资产负债表上最坚实的隐形财富，也令麦当劳在香港「闷声发大财」。
为何今年卖铺？ 两大因素拆解
麦当劳本年频频沽货，估计首要考量在于重整财务报表及释放资产价值。在会计准则下，自置物业往往以历史成本(Historical Cost) 入帐，这意味著当年以数百万元购入的铺位，即便今日市值已达数亿元，在报表上仍可能只是一项折旧殆尽的低值资产。通过出售这些物业，企业能即时将多年累积的资本增值转化为帐面利润，释放资产价值并提升年度业绩表现，亦有助股东带来可观的回报。
第二，商铺市道或已步入高位。香港核心区商铺多年来被视为「抗跌资产」，惟近年受疫情、北上消费潮及人流转移影响，租金表现明显放缓。本年第三季，一线街铺租金仅按季微升1.2%，远低于过往「抗跌资产」长期维持在4%–6%租金回报率的水平，显示投资者回报率已显著收缩。
同时，空置率仍处高位。四大核心区商铺在第三季录得11.9%的空置率，反映市场需求疲弱。业界普遍认为，黄金地段商铺未来三至五年难以再现大幅升值空间。
在此背景下，麦当劳选择出售8间铺位，估值约13亿港元，属于高价资产。分析人士指出，企业可能意识到市场回报已达相对高位，遂选择锁定利润，以减低资产组合风险。此举既是资产回报最大化的策略，亦折射出麦当劳在审慎评估楼市后市时的取态。
并非看淡香港餐饮市场 反而更显乐观
坊间有声音指麦当劳此举是看淡香港餐饮市场前景，甚至意图撤资。此论调未免过于武断，而且忽略了数据背后的事实。事实却正好相反，香港麦当劳业务在总公司举足轻重，绝非随时可弃的市场。
前麦当劳香港行政总裁黎韦诗曾接受外媒访问时透露，全球第二繁忙的金钟海富中心分店，经翻新后客流量更有望超越伦敦利物浦街地铁站分店，成为全球四万多间分店中客流最旺的一间。
此外，全球最繁忙的50间麦当劳分店中，香港占了21家，比例高达42%；而全球首5间最繁忙的分店，香港更占其中4间。若一家企业决意放弃某个市场，断不会放弃这样的「王牌」，选择撤出业务成绩最亮丽、全球数一数二繁忙的香港分店，逻辑上难以成立。
反而，麦当劳藉着沽铺带来的额外现金流，增强资金运用的灵活与弹性，并精简资产，令其能预留银根以部署未来在港的投资机会。这一点，反而不多人留意。
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