百利保与富豪酒店合作发展的马鞍山保泰街商场We Go Mall，近日向城规会申请更改土地用途。发展商计划将地皮由商业用途，改划为「住宅（甲类）13」，以重建一幢26层高的商住大厦。
该商场于2018年开业，营运仅约8年便计划拆卸重建。此事除引起当区居民关注外，亦反映网购普及与跨境消费增加，令本地实体商场的需求大幅减少。
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申请重建为26层商住大厦
百利保及富豪酒店于2013年以约6.62亿元投得马鞍山保泰街16号商业地皮，连同地价总投资额约15亿元。项目发展为地区商场We Go Mall，楼高5至6层，占地约5.48万平方尺，于2018年落成开业。
根据城规会文件，发展商申请以6.77倍地积比率重建，计划兴建一幢26层高的商住物业，并设有1层地库。项目总楼面面积约37.1万平方尺。住宅部分占约27.4万平方尺，预计提供539伙，平均每户面积约508平方尺。非住宅部分占约9.7万平方尺，包括地下至2楼的商铺和食肆，并会设立一所提供100个名额的幼儿中心。地库及3楼将提供合共206个车位。
发展商预计，若城规程序于2026至2027年度完成，有望在2029年完成补地价及修改地契手续，整个重建项目目标于2035年落成。
消费模式转变致出租率低迷促成重建
实体零售业近年备受考验，商场营运数据亦反映市道疲弱。We Go Mall的零售楼面出租率由2023年的约81%下跌至本年的75%。餐饮业的跌幅更为显著，本年的餐饮楼面出租率跌至约28%。食肆出租率偏低，削弱了商场的吸引力，进一步影响整体营运。
此外，马鞍山区内已有大型商场及屋苑商场网络，现有零售楼面足以应付区内需求。面对零售空间供过于求，继续营运低出租率的商场，日常的物业管理及维修等固定开支会带来财务压力。因此，发展商决定申请更改土地用途，将项目转型为商住发展。
改建住宅提升价值 10年发展避开低谷
零售市道疲弱，将商业楼面改为住宅发展，有助提升土地价值。马鞍山社区配套完善，交通发达，区内对住宅物业有稳定需求。透过重建，发展商可将收租物业转为可出售的住宅项目，从而增加资金流转。
重建计划的落成目标定于2035年，发展期长达10年。目前本港楼市处于调整期，加上未来息口去向未明，较长的发展周期让项目有机会避开目前的经济低谷。待项目落成时，市场环境或已好转。
不过，重建计划仍面临多项挑战。项目须经城规会审批，期间需处理地区人士对交通、环境及社区设施的意见。此外，更改土地用途需向政府补地价，加上未来10年的建筑成本及楼价走势仍有变数，均会影响项目的最终利润。
反映实体零售萎缩 商转住或成趋势
We Go Mall的重建申请，印证本港零售生态已然改变。北上消费热潮与网购习惯的养成，令传统地区商场的经营环境日渐困难。发展商决定将开业仅8年的商场重新规划，转为发展商住项目，显示出因应市场变化的商业决定。
重建计划虽然需时较长，但保留了部分商业及社福设施服务社区，同时释放了土地的住宅发展潜力。随著经济环境转变，未来或会有更多将商业物业改作住宅用途的同类个案。
