新一份《财政预算案》公布在即，房屋政策再次成为焦点。值得注意的是，政府正重新审视已暂停多年的「租者置其屋计划」（下称租置计划）。这项曾协助大量公屋租户置业的政策若然重启，将直接影响公屋流转与基层市民的资产分配，其潜在影响值得密切关注。
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租置计划：背景、原意与实施现况
租置计划早于1998年推出，原意是让公屋租户以低廉价格买入现居单位。这项政策除协助基层市民置业，亦期望透过公屋私有化，让住户得以累积资产，建立置业阶梯，同时减轻政府长远在维修及管理公屋的财政开支。
此计划容许合资格租户以两至三折市价购买现居单位，并藉此成为业主，为家境清寒家庭有机会安居置业。不过，由于屋邨内同时存在业主与租户，衍生混合业权的管理难题，政府最终在2005年决定不再将新屋邨纳入计划，只继续出售已纳入计划屋邨内的馀下单位。目前全港共有39个租置屋邨，当中约有3万个单位仍未售出，继续由房委会持有并出租。
财政压力逼近 卖楼回笼资金成诱因
重推租置计划，其中一个诱因为纾缓房委会的财务状况。房委会预计未来4年结馀将由687亿元跌至352亿元，建筑开支则由325亿元升至2029/30年度的456亿元。为应付建屋高峰期的财政压力，房委会财务小组委员会主席麦萃才早前指出，调整「居屋及公屋比例」是开源选项之一。
这意味著，房委会或需藉租置或绿置居等计划出售资产，加快资金回笼，以维持庞大的建屋开支。在此背景下，重启租置计划不仅是房屋政策，更是填补库房缺口的财务策略。
政党倡重推租置 租户忧负担反应冷淡
社会对重推租置计划意见不一，支持者主要来自政党及部分基层市民。民建联立法会议员陈学锋引述该党调查指出，在非租置屋邨中，有八至九成受访租户冀望购买现居单位。另一议员张培刚认为，重推计划有助基层住户累积财富，否则观塘等旧区难以改善贫穷状况。这显示不少基层市民希望藉置业改善生活质素及增值资产，视之为向上流动的机会。
另一方面，实际数据反映租户反应较为冷淡。房委会最新统计显示，现居于租置屋邨的租户中，仅约一成二有意购买单位，比例较往年下跌。调查发现主要障碍在于经济能力及年龄因素：逾半数不考虑购买的租户表示难以负担供款或收入不稳；近四成则因年纪大而放弃置业。此外，亦有租户担心单位楼龄高，日后维修费用昂贵。这些数据显示，虽然坊间有声音要求重推计划，但不少长者或低收入家庭实际上无力或无意承担业主责任。
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租置减公屋流转 混合业权维修成挑战
重推租置计划牵涉复杂的资源分配争议。公屋本是社会安全网，一旦出售便永久脱离出租行列，直接削减公屋流转量，导致轮候册基层上楼更遥遥无期。虽然支持者期望透过二手市场增加供应，但现实是高昂的补地价往往窒碍流转，令单位难以回流私人市场，无法有效调节楼市。
管理层面上的混合业权亦是一大隐患。房委会与小业主利益不一，双方在维修规模或管理费加幅上常有分歧，令业主立案法团运作困难。加上权责界线模糊，诸如渗水或公共设施损坏等日常问题，常因责任谁属而陷入胶著，最终受苦的是全体住户，甚至引发社区矛盾。
此外，不少租置屋邨楼龄偏高，逐渐老化。基层市民虽能以低价购入单位，但伴随而来的是更换升降机、外墙修葺等巨额维修费。若业主日后无力分担集资额，大厦将陷入失修困局，不但令居住环境恶化，更会导致资产贬值，令原本改善生活的期望变成沉重的债务负担。
若要重启须革新：全幢出售解权责
若政府决定重启租置，必须根治混合业权引致的权责不清。立法会议员杨永杰建议，新计划应考虑改为出售全幢大厦，以统一大厦业权，杜绝房委会与小业主互相掣肘。房屋局局长何永贤亦曾提及，会研究将新落成屋邨纳入计划。新屋邨暂无老化问题，且若能由入伙起便全幢出售，业权将更为清晰。
针对维修隐忧，政府可考虑从售楼收益中拨款设立维修基金，或在出售旧屋邨前进行全面翻新，减低日后争议。同时，为防止炒卖及确保公屋资源不流失，当局应收紧转售限制，例如规定单位只能回售予房委会或绿表人士。
根本之道：增加供应方能安居
然而，重启租置计划本质上仅属现有资源的再分配，并无实质增加房屋库存。要彻底纾解居住困局，核心始终在于持续增加公营房屋供应。政府在推动置业的同时，必须确保留有足够的新建公屋填补出售后的缺口，以免轮候时间因单位流失而延长。当局宜持续觅地、加快建屋步伐，在满足基层居住需求与协助市民置业之间取得平衡，这才是长远稳健的房屋策略。
完善配套 建立置业阶梯
重推租置计划影响深远，既关乎基层置业机会，亦涉及过往管理权责与资源分配的难题。政府制定政策时，不应只著眼短期库房收入，必须从长远房屋策略出发，通盘考虑公屋供应、楼宇管理、市民负担能力及社会公平。
当局应吸取过往教训，透过改善管理机制、定价策略及维修配套，令计划真正协助基层向上流动，而非衍生新问题。未来谘询应广纳民意，平衡现有租置户及轮候人士利益，确保政策切实惠及市民，完善长远房屋政策。
