根据28Hse研究部公布的《易发楼价指数》，最新报111.37 点，较2021年8月历史高位145.76点下跌23.59%，跌幅接近四分之一。自特区政府于今年2月下旬放宽物业印花税后，指数由本年3月下旬的新低105.35点回升至现水平，升幅达5.71%，并刚突破去年3月撤辣前的低位110.92点。部分买家将当前市况比拟2003年沙士及2008年金融海啸，伺机捞底；然而，对不少首次置业者而言，眼前却是一道难题：应否趁势入市，抑或继续观望？下文将作深入分析。
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入市置业的契机
蓝筹屋苑尺价回落逾两成 楼市正处「转角市」
自2021年高位以来，整体楼价已下调逾两成。其中新界多个质素不俗的大型屋苑，如嘉湖山庄、荃威花园、映湾园及美孚新邨，实用尺价跌至约7,142元至9,648元，较高峰期回落约两至三成，令首次置业门槛大幅降低。
不过，随着政府于今年2月下旬放宽物业印花税，市场气氛迅速改善。《易发楼价指数》由105.35点回升至111.37点，升幅达5.71%。差饷物业估价署数据亦显示，2025年9月私楼售价指数报292.5点，较同年3月的284.9点反弹2.67%。以楼价约400万元的单位为例，若符合按揭保险计划，首期仅需约40万元，远低于以往动辄百万元的水平。
事实上，近月多间发展商率先加价，例如长实及新世界于10月下旬预告，旗下多个新盘馀货短期内或加价3%至5%；部分启德新盘如天玺·天2期首批开价，更较去年推出的天玺·天1期高出近三成。此举反映发展商看好后市，而投资客及用家入市步伐亦加快，市场气氛明显向好，均显示楼市已由谷底回升，正处于「转角市」阶段。
对未能受惠资助房屋计划的自住买家而言，眼前只得「租」与「买」的选择。若已备足首期并具供款能力，在减息趋势及处于「转角市」下，供款本金逐步超越利息，长远而言，置业往往较租楼更为划算。
政府宽减印花税助首置 上车族迎良机
特区政府近年积极推动支援首次置业政策，最新一项措施已于今年5月获立法会通过。《2025年印花税（修订）条例草案》把100元印花税的物业价值上限，由原本的300万元提升至400万元，直接减轻中低价物业买家的负担，同时亦令首置买家有更多选择。
以一个价值410万元的单位为例，印花税由原本需缴交的61,500元，大幅下调至20,100元，减幅达67.31%。对首置人士而言，这不仅是实质的金钱诱因，更有效降低首期门槛及整体交易成本，令市民入市意欲进一步提升。
业界普遍认为，政策有助释放刚性需求，为市民提供一个「租转买」的诱因。对于有意自住的买家而言，现时入市可望以相对合理价钱「上车」；而从长远角度看，楼市仍具一定投资潜力，吸引部分有实力的用家及投资者趁势入市。
减息预期升温 息口趋温和 「供平过租」吸引刚需入市
利率走势方面，市场焦点在于美国联储局未来是否继续减息。主席鲍威尔于去年12月及今年10月分别减息0.25厘，带动本港最优惠利率回落至约5厘，纾缓供楼压力。以400万元物业、九成按揭、30年供款计算，每月供款约19,000元，较高息期节省数千元，对首置人士具实质吸引力。
尽管鲍威尔在10月减息后曾警告12月未必继续减息，一度令市场预期降温，但根据预测平台Polymarket，12月减息0.25厘的机率仍高达64%，而明年减息0.5厘及0.75厘的预测分别为17%及21%，反映市场普遍预期联储局将持续宽松。
在美息走低的预期下，本港楼市有望稳步回升。现时入市不仅有机会「执平货」，亦可建立长远资产，减轻未来租金压力。
为何观望等楼是可取
一手潜在供应逾十万伙 楼价短期难大升
本港楼市虽然气氛逐步回暖，但供应压力仍不容忽视。根据差饷物业估价署最新数据，截至今年第三季，全港一手住宅空置量仍高企，维持在约2万伙单位左右，反映市场消化速度未见明显加快。
展望未来三至四年，一手私人住宅潜在供应合共达10.2万伙，属历来高位之一。当中供应集中于新界北及多个市区重建项目，预料将为市场带来持续压力，令楼价短期内难以出现大幅反弹。
业界指出，庞大供应量或会对发展商定价构成压力，发展商或需以较具吸引力的价钱推盘，以加快去货速度。对首次置业人士而言，若急于入市，或有机会面对「买贵」风险；相反，若选择观望，则有望在供应主导下，等待更合理的入市价位。
外围因素未明朗 首置宜观望待局势清晰
虽然政府早前全面撤销楼市「辣招」，刺激交投量回升，但整体楼价走势仍未明朗，市场观望情绪依然浓厚。多项宏观因素持续影响楼市信心，包括中美关系反覆、内地经济增长放缓等，或为楼市前景蒙上阴影。
回顾本年上半年，中美曾爆发激烈关税战，虽然本港楼市交投量未见下跌，反而录得升幅，但楼价仍然受压，部分地区更出现轻微下滑，反映买家入市态度审慎。
在此背景下，首次置业人士若急于入市，或需面对宏观环境突变所带来的风险。业界建议，首置买家宜审慎部署，待经济走势更为明朗后再作决定，以免因短期波动而承受过高持货压力。
留意事项
买楼与等楼，是否必然与市况挂鈎？其实未必。置业是个人抉择，有人重投资，有人重自住，难以一概而论「最佳时机」。但仍有几点值得注意：
一、 财政压力测试
入市前必须检视自身能力：能否长期供楼？若失业，是否有半年储备金？楼价下跌时能否承受心理压力？若能应付，便是合适的入市时机。
二、 留意银行估价
市况淡旺皆可能出现「摸顶」或「捞底」。遇心仪单位，业主或开价高于市价，买家需追价。切勿只看息口走势，更要留意银行估价是否足额。估价愈足，上会时需补钱的风险愈低；尤其在波动市况，银行常以收紧估价「落雨收遮」。
三、 上车盘选择
首置人士现时选择多元：居屋、白居二及首置盘售价普遍比市价低两至三成；新界大型屋苑如嘉湖山庄、荃威花园、美孚新邨，近年尺价回落至7,142至9,648元，成为二手市场热门；若资金有限，市区或新界小型单位、村屋，总价约300 万至500万元，亦提供低门槛途径。
四、 资金准备
以400万元单位为例，若符合九成按揭保险，首期约40万元，加上印花税、律师费、佣金及装修费，总资金需求约60万至80万元。供款方面，30年期每月约19,000元，对月入3至4万元家庭而言，供楼占收入近半。因此，除首期外，还需备半年储备金，以确保财政稳妥。
结语
首次置业不应只著眼于楼价走势，更要审视财务状况、生活规划及风险承受力。关键在于是否已作好周全准备，能同时承担心理与财务压力。
虽然政策扶持、利率回落及楼价下滑带来入市契机，但宏观环境仍多变，资产价格未必稳定。若财务安全网稳固、心理准备充分，入市属合理选择；反之，职业未稳或家庭计划未成熟，观望则更为稳妥。
置业是「人生大事」，既是投资亦是生活抉择。无论趁低吸纳或静候良机，最重要是衡量自身条件，避免盲目追市。唯有在财务、心理与生活规划三方面皆准备充足，置业才能真正成为人生里程碑，而非压力来源。
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