《2026/27年度财政预算案》公众谘询展开一个多月，社会各界纷纷献计，期望振兴经济、改善民生。当中，容许动用强积金置业以提振楼市的建议，再成市场焦点。然而，有别于往昔，财政司司长陈茂波这次放软姿态，不仅承诺检视，更认同安老按揭转化退休收入或是可行。
这项政策除影响楼市发展，亦直接触及港人向上流动的阶梯与退休保障制度，值得深入探讨。
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为何财爷口风转变？
回顾过去20年，每当楼市正在上升，总有声音羡慕新加坡模式，希望能动用强积金支付首期；而当楼市下行，这类建议往往被批评为政府意图找市民「接火棒」。然而，今次讨论的时空背景已截然不同。
根据积金局最新数据，截至2025年底，强积金总资产规模已达1.55万亿元，人均结馀约32.4万元。部分工作年资较长的雇员，其户口更累积过百万资产。与此同时，楼价经过几年调整，不少指标屋苑如沙田第一城的两房单位价格已回落至400万元水平。
对于不少年轻家庭而言，他们的月入或许足够通过压力测试，但储蓄首期资金的速度往往追不上通胀，这笔首期便成为置业路上难以跨越的门槛。
工联会及公屋联会近期提议，容许市民动用强积金作首次置业，日后再透过安老按揭以楼养老。政府回应正审视现行强积金制度在人口老化趋势下的保障能力。将强积金与物业资产挂鈎，可视为增加退休保障选项的尝试；这也反映出政策层面正探讨如何在「保障退休」与「协助置业」之间取得平衡。
政策落实的关键：执行细节与资金回流
政府若推行强积金置业，执行细节将决定政策成效。预料政策可能包含限制条款，如锁定首次置业对象或设定提取比例上限，以平衡置业需求与基本退休保障。当中，「资金回流机制」被视为维持强积金本质的重要机制。
在「资金回流机制」下，资金流向受到规范：提取的强积金直接转账至卖方或律师楼，避免资金外流。更重要的是设立回补机制，即物业出售后，业主需将原提取金额及潜在回报归还至强积金户口。这种设计一方面确保资金最终回归退休保障体系，另一方面透过锁定部分售楼收益，降低短线炒卖的吸引力，使政策更聚焦于自住需求。
他山之石：星港供款结构差异下的借镜与调整
讨论强积金置业时，社会常以新加坡公积金制度作参考。当地容许国民动用公积金支付组屋或私楼的首期及供款，令自置居所比率甚高。不过，两地制度有本质上的分别。新加坡的供款率很高，雇主雇员合计供款可达薪金三成以上，资金储备足够庞大，自然能同时应付置业和退休需要。反观香港强积金的强制供款仅为雇主雇员各5%，并设有入息上限，雇员能提取的金额有限。
尽管如此，这笔钱对于能否首次置业依然重要。以一对工作约10年的夹心阶层夫妇为例，假设二人平均月薪各为20,000至25,000元，每月合共供款约4,000至5,000元。工作10年后，单计本金投入已接近50万元，计算强积金长年投资回报后，普遍户口约有40至60万元结馀不等。在现时九成按揭下，这笔钱可以辅助支付4至5百万中小型单位的首期。
因此，即使香港难以完全照搬新加坡的做法，但适度放宽强积金限制，对于协助市民解决首期不足的问题，确实有实际作用。
市场连锁反应：刺激楼换楼与潜在风险
若落实政策，将对市场不同持分者带来影响。首次置业人士及年轻家庭最直接受惠，政策能降低入市门槛，有助提早置业。不过若年轻人为用尽强积金而勉强「上车」，一旦经济转差或失业，随时面对失去工作、物业沦为负资产及耗尽退休金的三重困境。因此，准买家必须量力而为，审慎评估自身供款能力。
对现有业主及投资者而言，政策有望带动细价楼交投。预料600万以下的中小型单位需求增加，令持有细单位的业主较易沽货套现，继而有能力换楼，重启停滞已久的置业阶梯，有利楼市及政策规划的健康发展。
至于炒家，若政策严格规定物业只限自住，并设有转售后资金须回拨强积金等限制，炒家便难以获利，这亦符合房屋用作居住而非炒卖的政策原意。
退休保障的抉择：从保留强积金到转持物业
对于容许提早提取强积金置业，反对意见主要担心会影响退休生活，这确实偏离强积金作为养老储蓄的原意。不过，退休保障的形式可以有多种。比较两种情境：一位长者退休时持有200万现金但无楼，需长期承担租金及通胀风险；另一位现金较少但拥有已供满的自住楼，居住开支稳定，甚至可透过逆按揭获取生活费。两者相比，拥有物业往往能提供较强的稳定。
具体而言，物业除提供居所，亦可转化为现金流。以一个市值600万元的物业为例，透过香港按揭证券有限公司的安老按揭计划，一位65岁的退休人士若选择终身领取方案及固定利率，每月可获得约14,280元的稳定收入，直至百年归老，期间更可继续居于原址。这意味著物业能同时解决居住与生活费两大难题，这种保障比单纯持有强积金现金是难以比拟。
此外，目前强积金高度集中于金融产品。虽然近年港股回报理想，但从长远风险管理角度看，将退休金过度集中单一资产类别始终并非上策。若容许将部分资金配置于房地产，能兼顾资本市场与物业市场，从而拓宽投资领域。加上物业本身具备抗通胀能力，长远能为退休储备提供多一层保障。
结语
放宽强积金置业有利有弊，政策效果取决于推行时机及执行细节。现时楼价已从高位回调至较合理水平，入市风险相对3至4年前降低，目前是探讨此政策的合适时机。
若政府考虑推行，建议采取审慎及分阶段的策略：
一) 设立提取上限，如户口结馀的50%，确保保留至少10万元基础退休资金或「分级制」；
二) 严格限制资格为首次置业及自住，防止投机；
三) 建立完善的「资金回流机制」及衔接安老按揭计划，确保资金最终能回归退休保障用途。
若能妥善管理风险，此举既有助改善楼市流动及成交，亦能为有意置业的年轻人提供多一个选项。
