2026年《财政预算案》谘询工作正进行得如火如荼，各界焦点均落在政府如何运用财政政策刺激经济。业界再度将宽减印花税的建议搬上枱面 — 身兼恒基兆业执行董事的地产及建造界立法会议员黄浩明提出一项市场关注的建议，倡议将徵收100元从价印花税的物业价格上限，由现行的400万元调升至600万元。
到底这项建议能否如愿打通换楼链，为正在复苏的楼市注入新动力？
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悭足六位数现金！新建议600万楼印花税从13.5万降至100元
根据目前的第2标准税率表，物业价格介乎400万至600万元之间，印花税并非单一税率。当楼价处于400万至约493.5万元时，设有缓冲机制，税款随楼价递增。而当楼价在约493.5万至600万元之间，税率则划一为2.25%。以一间成交价600万元的物业为例，买家目前需缴付高达13.5万元的税款。
黄浩明的建议若然落实，将令这笔原本高达六位数的税款，急跌至象徵式的100元。这项改变的核心意义在于现金流的释放。对于首置客或预算有限的买家而言，原本必须以现金支付、无法加按融资的13.5万元税款，将可直接省下。
这笔资金既可用作补贴基本装修，亦可视为约2.25%的首期缓冲，能显著降低入场门槛，提升资产的流动。
借镜历史：放宽四百万门槛后的市场现象
评估新政策成效前，不妨回顾去年2月下旬政府放宽400万元以下物业印花税时的市场反应。当时政策虽旨在协助市民上车，但亦衍生出其他市场现象。
首先是资金高度集中于细价楼，低交易成本促使资金流入纳米楼及旧区单幢楼，导致此类物业尺价攀升，据差估署2025年A类物业(40平方米以下，则约430尺以下的单位)售价指数显示，指数由去年2月的304.8点升至去年12月的318点，升幅达4.33%，反映小型单位楼价稳步上扬。
图一：差饷物业估价署2025年2月起A类物业(40平方米以下)售价指数
其次，极低的税务成本吸引中小型投资者入场。由于物业仅需微幅升值即可覆盖佣金及律师费等交易成本，大大增加投资与收租的诱因。
倡免税门槛升至600万 进驻市区蓝筹盘兼激活换楼链
将印花税免税门槛进一步提升至600万元，其实际效益远超去年政策，主要体现在「改善居住质素」与「重启换楼链」两大层面。
现时400万元以下的放盘，多属偏远地区的村屋或旧楼。参考28Hse数据，若果买家心仪单位面积较大的单位，此类放盘集中于屯门、元朗、大埔及西贡等区的村屋，虽然部分单位实用面积达700平方尺，但往返市区上班交通需时；加上银行对村屋按揭审批较为严谨，往往影响准买家入市意欲。
对于重视地段的买家而言，若预算只有400万元，在港九市区恐怕只能入手「纳米楼」。参考28Hse放盘资料，筛选交通便利且楼龄20年内的单位(撇除唐楼及旧楼)后，盘源面积大多不足300尺。
以港岛东为例，楼龄9年的西湾河柏汇现有5个放盘，最细单位仅190尺，其馀亦只介乎209至211尺，叫价虽全数低于400万元，但这种空间规格，对于家庭客而言显然吸引力不足。
相反，600万元预算则足以进驻市区蓝筹屋苑。根据28Hse资料，九龙湾德福花园现时有不少实用面积400多至500多平方尺的两房单位，叫价介乎498万至750万元；美孚新邨亦有实用面积435至635平方尺的两房户，叫价仅约498万至600万元。
这类屋苑空间足以应付家庭成长需求，且邻近市区、交通便利、生活配套完善，银行估价及按揭取态亦较积极。若能减轻此价位物业的税务负担，定能鼓励更多适龄人士置业安居。
此外，这政策是重启「楼换楼」机制的关键。楼市流转依赖一条由下而上的资金流动链：透过税务宽减增加首置客入市诱因，吸纳市场上约600万元的上车盘；当这批小型单位的原业主成功沽货套现后，便能取回被锁定的资金，继而有能力向上流动，转购800万至1,000万元的三房户或市区单位。这种连锁反应能确保资金在不同价位的物业市场间有效循环。
潜在风险：投资者入场是机遇还是泡沫？
当然，市场亦有声音担心减税会引发炒风。回顾去年2月底政府放宽印花税，沉寂多时的资深投资者及俗称师奶兵团等散户往往会迅速重返市场。若600万元楼价仅徵税100元，省下的13.5万元成本将直接推高租金回报，加上现时租金升势未止，翻查记录，易发租金指数由去年2月下旬的113.8点上升2.75%至本年1月15日的116.93点，距离1.36%成功突破2019年8月118.54点的历史高位，现时租金走势确实会吸引收租客回流。
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低税率亦有利专攻旧楼收购或翻新的投资者，减低短期转售或持货成本，或会带动市区旧楼交投。
然而，2026年的市场环境与2010年至2021年楼市高峰期截然不同。政府正大力推动北部都会区发展，未来土地供应充裕，加上息口环境维持高企，楼价难以具备大幅炒上的条件。投资者此时入市，更多是为市场注入流动及刺激成交，而非单纯的泡沫炒作。政策重点在于恢复市场的正常流转机制，而非盲目推高楼价。
总结：减税非托市 重在回复常态
过去数年的辣招虽压抑投机，却也影响正常的换楼需求。在经济温和复苏之际，政府若能牺牲部分税收，换取成交量回升及重启换楼链，将能带动银行、装修、法律及地产代理等相关行业发展。
这既能减轻市民置业负担，又能让资金流向实质居住需求，只要政府密切监察避免催生新一轮资产泡沫，这无疑是利多于弊的政策方向。
