香港楼宇管理制度行之有年，日常清洁与保安表面上皆由管理公司打理，实则屋苑命脉全系于业主立案法团(下称法团)之手。此种误解往往令业主轻视法团选举，殊不知管理公司仅为受薪执行者，唯有法团才是握有实权的决策者。法团依《建筑物管理条例》而立，具法定地位，代全体业主掌管大厦公用部分，它不仅拥有制定财政预算的权力，更掌控大厦公契的执行，是居民生活与财产的守护者。
每逢大厦须进行大维修，法团决策往往牵涉数千万乃至逾亿元巨资。这不仅关乎楼宇结构安全，更直接左右居民的财政负担与楼价升跌。一旦法团被有心人把持，通过高价低质的工程，业主不仅要承担高昂集资额，更会因屋苑储备被掏空而令物业价值受损，形成「贴钱买难受」的局面。
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图一：谁才是话事人？屋苑权力架构
宏福苑火灾的警示
大埔宏福苑于2025年外墙维修期间发生严重火警，造成重大伤亡，举城震动。事故揭示工程物料的安全隐忧，亦反映法团在监管上的不足。承建商是否使用合乎规格的防护物料？招标过程是否因压低成本而牺牲安全？这些疑问引起居民与社会广泛关注。
事故提醒全港屋苑，大维修并非单纯的技术工程，而是关乎住户安稳的重大决策。若法团缺乏专业知识，又拒绝接受监察，其决策便可能令居民承受不必要的风险。
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强制验楼计划与围标隐忧
政府推行的强制验楼计划规定，楼龄达30年或以上的私人楼宇，业主在接获屋宇署法定通知后，必须委任注册检验人员，为大厦公用部分、外墙及伸出物或招牌进行检验，并监督所需的修葺工程。换言之，旧楼一旦超过30年，维修便在所难免。
目前全港约有28,000幢私人大厦楼龄超过30年，涉及的维修工程金额庞大，难以估算。巨额工程开支自然成为利益输送的温床，市场上不乏围标、偷工减料等问题。当中最容易出现漏洞的，往往是法团的管理与监督。
法团的成立与程序
法团是依据《建筑物管理条例》成立，具备法律地位，是业主监督屋苑管理的主要途径。成立过程须按法规逐步进行。首先，发起人需要到土地注册处查阅大厦公契，确认总业权份数，因为日后会议的法定人数及投票权重都以此为依据。其后，发起人可联络民政事务处的大厦管理联络小组，确保程序正确，甚至邀请派员列席。
筹备完成后，便要召开业主会议以委任管理委员会。最常见的做法是由合共不少于5%业权的业主发起，推选召集人统筹会议。召集人必须在会议举行前至少14天发出通告，列明日期、时间、地点及议程，并确保所有业主知悉。通告除了张贴于大厦显眼位置和刊登报章外，还须邮寄或亲手送交每位业主。议程必须包括委任管理委员会及选举各职位。
会议当日，出席业主或代表所持业权合计必须达到总数的10%，才算符合法定人数。成立法团需要过半数支持，并且支持者所持业权不少于总数的30%。若顺利通过，便可议定委员人数并进行选举，得票多者当选，再由委员互选主席、副主席、秘书及司库。会议结束后，必须在28天内向土地注册处递交申请，包括申请表、会议纪录副本、公契副本及委员诚信声明。审核无误后，土地注册处会发出注册证书并刊宪，法团方算正式成立。
成立后，法团须立即处理善后工作，包括以法团名义开设银行户口以管理财政，并按法例为大厦公用部分及法团财产购买不少于1,000万元的第三者风险保险。至于日常管理，法团可与原有经理人商讨过渡安排，或另聘合适人选，以确保大厦运作畅顺。
整个过程由查册、集结业权、召开会议到注册成团，每一步都必须严格依照法规。业主如未能亲身出席，可于48小时前提交委任代表表格。选举过程必须廉洁，避免利益输送。只有在程序公正的情况下，法团才能建立公信力，为大厦的长远利益提供保障。
如何成为法团成员？法团成员权责并重非虚衔
如何成为法团成员？法团成员权责并重，并非虚衔。要成为法团成员，必须是业主，租客并无资格参选。主席及副主席必须由业主出任，秘书与司库则可由非业主担任。成员由业主大会选举产生，需获一定比例业权支持方可当选。
然而，法团职位并非挂名荣誉，而是承担沉重法律责任。若管理失当，例如疏忽导致第三者受伤，或财务出现严重问题，成员可能面临民事索偿甚至刑事官司。1994年香港仔添喜大厦新好酒楼拆卸檐篷鱼缸时，檐篷倒塌，造成一死十多伤。法庭裁定多方须向死者家属赔偿共3,300万港元，其中法团因无力分担逾2,000万元赔偿金而被清盘，小业主须共同承担债务，甚至面临「钉契」。
除了法律责任，法团成员还要负责大厦日常及长远管理。他们需确保公共地方如走廊、升降机、外墙和天台安全整洁，维持基本秩序；在大厦进行大维修时，必须严格把关，从招标、审批到监察施工，避免偷工减料或黑箱作业；在财务方面，则要收取管理费和维修基金，并审核帐目，确保资金运用透明合理。同时，法团需聘请及监督管理公司，维持服务质素，并处理居民投诉，平衡不同业主利益，令屋苑在互信下安稳运行。
现实中，许多法团成员都是义务性质的退休人士或在职业主，面对专业工程合约与复杂法律条文往往力不从心。他们既要耗费大量心力，又常须承受居民的苛责与压力，这是一份吃力不讨好的工作，但却是保障屋苑安宁不可或缺的角色，因此更需要有才德兼备的业主挺身而出。
值得一提的是，2017年荃湾丽城花园第三期曾出现成功「反围标」的案例。建筑师业主刘栢坚发现顾问合约造价过低，怀疑涉及围标，遂组织业主关注组并推翻旧法团。新法团上任后，坚持不聘顾问，将工程拆细分阶段进行，并直接聘请工程师撰写标书。最终吸引54间公司投标，工程费减至不足7,000万元，每户只需分担约3万多元，成为业主自救的成功典范。
图二：慎防围标：常见警号Checklist
围标与其他争议
多年来，香港因法团问题屡次爆出围标丑闻。除了宏福苑3.3亿元的大维修外，柴湾乐翠台及西环海都楼等屋苑的工程亦备受社会关注。廉政公署与竞争事务委员会曾联合行动，拘捕多名涉及乐翠台及海都楼围标的法团成员和承建商，但部分大厦最终陷入「三无大厦」困境，即没有法团、没有居民组织、没有管理公司，导致无人管理、无人维修，居民生活受到严重影响。
根据立法会文件，截至2024年12月，全港共有3,067幢「三无大厦」，而未成立法团的楼宇约有20,800幢，其中包括单一业权的私人楼宇及独立洋房。
「三无大厦」问题不仅令维修工程难以推行，更带来公共安全隐忧。缺乏统一管理下，这些大厦常见外墙剥落、升降机失修、消防设备不足等情况，对居民及途人构成潜在危险。政府虽设有「大厦管理支援计划」及「楼宇更新大行动」，并由民政事务总署及屋宇署提供技术支援，但资源有限，难以全面覆盖所有「三无大厦」。
此外，部分「三无大厦」因业权分散，业主难以达成共识，即使政府提供资助，维修亦未必能顺利推行。这种制度困境正好突显法团在楼宇管理中的重要。缺乏法团作为屋苑核心，居民难以集体决策，维修与保养亦无从落实。
另一方面，围标争议有时更演变成暴力事件。2022年坚尼地城海都楼的大维修争议，以及2024年李郑屋邨法团委员遇袭事件，均反映法团选举流于形式，工程监管缺乏公开与透明。
居民积极参与法团方为上策
普通住户又可以如何避免屋苑出现同样的管理混乱？若社区过分依赖第三方处理管理事务，而住户缺乏参与或监督，亦有可能埋下管理失当的隐患。居民理应踊跃出席业主大会，勇于发声，严密监察法团决策；这不仅是权利，更是义务。若居民缺席，便等同将授权票拱手让人，助长围标集团操控会议结果。
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