本年12月11日，一如市场预期，联储局宣布减息0.25厘，将联邦基金利率目标范围下调至3.5%至3.75%。这是继9月及11月后，联储局年内第三度减息，累计减幅达0.75厘。然而，与前两次不同，香港银行界普遍未有跟随减息。滙丰、中银香港、恒生及渣打等主要银行近日均宣布维持最优惠利率不变，按揭息率维持在3.25厘水平。这是自2024年美国启动减息周期以来，本地银行首度未有跟随美息下调。
本港银行未有跟随美国减息，明年息口走势及楼市前景将如何发展？
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港银维持利率的商业考量
银行界维持利率不变，主要基于资金成本及营运考虑。
一) 加息少，自然减息也少
回顾美国在2022年至2023年的加息周期，联邦基金利率由接近0息急速上调至5.25厘以上，累计加幅超过5厘，但当时香港银行体系结馀充裕，本地银行未有完全跟随美国的加息幅度。既然当初加息幅度有限，现时跟随减息的空间自然收窄。目前最优惠利率介乎5厘至5.25厘，已大致回落至加息周期前的水平，银行再下调息口的空间相当有限。
二) 预期管理与息口见底
按揭业界普遍认为，最优惠利率已经「见底」。除非美国未来出现恐慌性的大幅减息，或香港银行体系结馀显著增加导致拆息急跌，否则银行现阶段大多倾向维持最优惠利率不变，以保留日后的调节空间。这意味香港按揭息率在短期内将进入横行整固阶段。
银行转推按揭优惠吸客
息口难以下调，银行之间的竞争遂转辟战线，由减息转向非利息优惠。
一) 现金回赠加码
早前银行收紧按揭时，现金回赠一度绝迹。然而，随着美国持续减息，预期有助港元拆息回落，资金成本相应减轻，为银行提供更多空间加大按揭优惠。有按揭转介公司透露，近期大型银行已率先部署明年按揭业务，提供的现金回赠高达1%。
翻查部分按揭转介公司资料，一般客户在新造及转按物业的总回赠介乎1.25%至1.35%，专才客户则可享约1.75%的回赠。
市场预期中小型银行亦会加码优惠以争取客源，势将掀起新一轮价格竞争，届时整体按揭回赠比率有望突破1%。
二) 提供更灵活条款或高息存款挂鈎户口
银行亦积极推广高息存款挂鈎户口。此类户口的存息与按息挂鈎，最高可抵销未偿还按揭贷款额的50%。以贷款港币200万、存入50万为例，存款利率可达1.89%，远高于一般活期利率0.01%，业主若善用它，可发挥自制减息的效果，显著减少净利息支出。
明年展望：息口关键在于HIBOR
展望明年按息走势，焦点将由联储局的举动，转移至香港银行同业拆息的实际变化。目前1个月HIBOR约为3.13厘，市场普遍预期明年拆息将维持在2至3厘水平。这主要取决于美国新政府上台后的经济政策，以及联储局是否延续宽松步伐。
对于香港供楼人士而言，除非本地拆息能大幅回落至2厘以下，令「H按」的实际息率低于现行封顶位，否则供楼利息将继续锁定在3.25厘水平，短期内下调的空间不大。
明年楼市前瞻：平稳发展，量升价稳
一) 息口明确消除观望情绪
2024至2025年间，本港银行跟随联储局累计减息1.125厘，但近期未有再跟随美国减息，显示最优惠利率已见底，供楼成本锁定在3.25%。准买家及投资者可更准确计算负担能力，观望态度将逐步减退。
二) 「由租转买」诱因持续
虽然最优惠利率短期内难再下调，供楼成本未见明显减轻，但受惠于专才计划及租务需求强劲，租金持续高企，「供平过租」现象延续，将推动部分租客转租为买，支撑中小型单位成交。
三) 楼价预测：稳步上扬3至5%
息口稳定但非超低水平，楼价难以大幅上升。截至本年11月，一手货尾仍有18,889伙，发展商定价策略趋向「重价又重量」，如维港•湾畔及天玺．天等新盘首批开价介乎每尺23,634至29,628元，其中维港•湾畔第1B期折实平均尺价更创启德新高。发展商已不再急于「笋价清货」，楼价压力较过去两年减轻，但存货量偏高仍限制升幅，预期明年楼价将稳步上扬约3至5%。
结语
香港银行是次未有跟随美息下调，反映了本地银行体系的商业理性。有意置业的人士应适应息口相对稳定的新常态，以现行3.25厘利率作为长期的供款预算基准，不应过度憧憬短期内会大幅减息，并应善用银行的现金回赠及高息户口优惠，量力而为，方为上策。
