文：易家成
《施政报告》早前提出，教育局将试行在直资中小学增加班级数目及每班学生人数，并建议录取更多非本地学生，藉此推广「留学香港」品牌。与此同时，位于沙田石门的香港浸会大学附属学校王锦辉中小学总校长陈伟佳近日在受访时表示，学校正考虑申请教育局提出的上述计划，细节仍需商议。如今已有学校率先表达兴趣，显示政策或将成为学界未来发展的重要趋势。
另一方面，每逢暑假都有大批来港升学的大学生寻觅租盘，反映全港二手住宅租金水平的易发租金指数，从5月上旬的114.59点，升至9月中下旬的116.62点，并在11月上旬进一步攀升至117.01点。外地生涌入更带动个别屋苑租金创新高，包括One Eleven及艺里坊．2号均录得破顶纪录，足见非本地学生对支撑本港租务市场的重要。
笔者认为，「直资扩容」不仅是教育政策的一次调整，若多间学校加入，预料将有一批真正落户香港、具备高消费力的家庭群体涌现，为楼市提供稳定而持久的居住需求，更有机会引爆新一轮租务热潮，从而改变现有的租赁与投资格局。
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发展教育产业：被低估的经济动力
近日，有报章提出，为推广「留学香港」品牌，特区政府正考虑将其由专上教育延伸至中小学，并推行「直资扩容」计划。教育局随即向全港直资学校发信，表示由2026至27学年起，直资中学及小学每班人数上限可分别增至45人及37人，而非本地课程学生的占比上限由原来约三分之一，提升至全校总人数的49%。
「留学香港」品牌所带来的庞大经济效益，绝对不容忽视。我们不妨先看一组数据：根据政府统计，非本地人在香港缴纳的学费总额，已由2005年的6亿元，大幅攀升至2023年的190亿元，十多年间激增逾30倍。即便在疫情期间，增长仍然持续。同时，香港居民在境外求学的开支维持在约200亿元。这显示，如今非本地人在香港教育花费的开支，已大致与港人海外求学的支出相当，香港教育服务的对外吸引力不容小觑。
放眼国际，香港在推广「留学香港」品牌时，可借鉴英国吸纳全球学生的教育产业模式。以2023至24学年为例，英国录得逾70万名国际学生，其中印度及中国学生比例最高。据统计，海外学生为英国带来的经济效益高达约400亿英镑，折合逾4,000亿港元。香港地处中外交汇之地，若能善用地理优势及国际关系，成功复制此模式，便能将庞大的求学需求转化为持续的经济动力，对楼市后势发展而言，无疑是利好消息。
陪读家庭涌港 名校区租赁需求升温
过去数年，随着特区政府推出「高才通」、放宽「优才」及扩大非本地大学生配额，大学周边如沙田第一城、黄埔花园、大埔中心等屋苑的租赁均见畅旺。然而，大学生租客多数容易迁移、预算相对有限，且倾向于合租或租住开放式及一房的小型单位。
至于中小学留学市场，预计将会带来另一番全新景象。由于学生年幼，多需家长随同来港居住，俗称「陪太子读书」。这类家庭所求并非仅止于一床一室，而是完整居所。他们往往寻觅两至三房单位，并对居住环境的安全、社区氛围、治安状况、生活配套、会所设施及交通便利等方面提出更高要求。
这种需求转变，将直接有利中大型屋苑及优质私楼的租赁市场。虽然直资学校收生不像津贴学校般受制于校网，但考量生活便利，家长住往倾向「就近入学」，以便子女尽快适应香港生活。因此，传统名校区如九龙塘、港岛中西区、何文田，以及热门直资学校所在的沙田、将军澳等区域，其租金支撑力将更为稳固。当前息率仍在3厘多，这批稳定的陪读家庭租客，将成为业主最优质的现金流来源，有望推高特定区域的租金回报率。
九龙塘屋苑：
中西区屋苑：
何文田屋苑：
沙田屋苑：
将军澳屋苑：
红磡屋苑：
大埔屋苑：
把握留学住宿缺口 发展商发展宿舍经济化打开新赛道
香港长期缺乏寄宿文化，现有学校宿舍严重不足，这正好为发展商及投资者提供了新的机遇。据报章指出，政府宜推动发展商及营办商积极参与，以满足「留学香港」的住宿需求。
事实上，市场已出现不少成功案例。有投资者将观塘的工业风酒店改装为学生公寓，每间房价值约230万元，回报率逾6厘，反映此类资产极具吸引力。此外，大型发展商亦开始布局，例如恒地旗下位于大埔美新里的项目Parkwood迎林，已转为香港大学认可的校外宿舍，床位月租介乎5,335至5,950元。
随著中小学留学生人数增加，市场对家庭式公寓的需求有望迅速上升。发展商可考虑收购旧楼或改装旗下酒店，转型为集居住、学业托管及家政服务于一身的综合服务公寓。这不仅能消化库存，亦能开拓新的业务方向。
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教育需求驱动置业潮 新发展区成内地家庭首选
除了租赁市场，买卖市场或可受惠。对于许多内地中产家庭而言，既然计划让子女在香港接受6年甚至12年的基础教育，与其长期租楼，不如直接置业，把香港物业视为资产配置和教育投资的双重用途，「置业供学」的模式或会再现。
数据显示，内地买家入市步伐正在加快。今年首11个月，以普通话拼音登记的买家总成交量已增至12,550宗，超越2024年全年的11,631宗，创下自1995年有纪录以来的新高。单是11月，这类买家的总成交金额高达159.8亿元，按月上升近3%，连升三个月。
其中，启德新区更是内地客的主要集中地。上月启德共录得280宗成交，其中148宗来自普通话拼音买家，占比逾52%，宗数居全港之首。区内新盘如启德天玺．天、天泷及澐璟等，成为大额成交的集中地。这显示，兼具生活配套和名校概念的新发展区，正吸引不少内地家庭选择在港置业。
机会与挑战并存
当然，在憧憬前景之际，我们亦须正视潜在挑战。其一是配套政策的滞后，目前针对中小学生家长的签证安排如陪读签证仍待完善。若家长未能长期合法居留，将大大削弱他们送子女来港的意愿。其二是楼市受惠范围的差异，预料只有邻近优质直资学校的区域能显著受益，非名校区或偏远地段的楼市未必能同享其利。
总括而言，「直资扩容」使教育产业延伸至中小学，为香港楼市转型提供重要契机。楼市的动力正由单纯的资金炒作，转向以实质居住需求为主导。对投资者而言，当下或许正是重新审视并部署教育地产的良机，宜密切留意直资名校周边的优质物业，以把握教育产业化所带来的长远升势。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
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