踏入5月，适逢五一假期，本港楼市气氛转趋审慎。本周易发楼价指数报117.91点，按周跌0.45%，终止上周升势。本年至今，楼价累计上升3.92%，惟较2021年8月145.76点的历史高位仍低19.11%。
本周四大分区楼价指数个别发展，大市走势主要受一手新盘的推盘步伐及定价影响。多个焦点新盘，如首岸第3期、壹沐2期及形瑨相继首推及加推，吸纳市场大批购买力，令同区二手楼价短暂受压。相反，在未有大型新盘推出的地区，购买力留在二手市场，带动区内交投及造价向上。
租务市场方面，最新易发租金指数报118.47点，按周升0.29%，连升六周；本年至今累计上升约1.3%，与2019年8月118.54点的历史高位仅相距约0.06%。随著5至8月传统租务旺季临近，在稳定住屋需求带动下，预料租金指数短期内有望突破历史高位。
展望未来，发展商的推盘与定价策略、一手销情以至息口走势，将继续左右楼价表现。租务方面，受惠于暑期租赁需求带动，交投料将显著回升。整体而言，预期短期内楼市及租金走势将保持平稳向上。
楼价指数两升两跌 新盘定价左右二手交投
本周四大分区楼价指数走势个别发展，九龙区及新界西录得跌幅，新界东及港岛区则见上升。分析指出，各区二手楼价表现主要受同区一手新盘的推盘步伐及定价影响。随著多个新盘准备于下周末（9至10日）展开首轮销售，不少准买家持观望态度，令焦点新盘所在地区的二手楼价短暂受压。
九龙区及新界西：新盘成焦点 吸纳二手购买力
九龙区指数终止三连升，最新报116.56点，按周跌1.03%；新界西亦结束两连升，报121.68点，按周跌0.47%。
这两区的二手楼价受压，主因是全新盘交投活跃，并以贴市价的定价策略推出。九龙区方面，首岸第3期首推及加推的折实均尺分别为21,629元及21,868元，加推轻微加价1.1%；同区壹沐2期先后本周3次开价，折实平均尺价分别为20,128元、20,688元及21,126元，加推分别加价1.78%及2.12%。新界西方面，形瑨加推折实均尺为17,729元，较首推高3.21%，而柏珑III新价单折实均尺为18,298元，较上张价单高17.31%。这些新盘成功吸引市场注视，大批购买力被冻结，令区内二手业主需扩大议价空间。
一手货尾方面，九龙区交投平稳，主要依靠启德海湾系列、MIAMI QUAY系列、维港湾畔系列及必嘉坊．曦汇支撑，各项目成交量介乎7至44宗。新界西的货尾销售则相对逊色，主要单靠黄金海湾．意岚售出的14伙支撑。
针对新界西的二手市况，中联地产创办人兼行政总裁林学勤指出，五一假期期间东涌区睇楼量虽升一成，但20大屋苑成交量却由早前的67宗回落至43宗。他解释，由于部分业主叫价较进取，买家不愿追价，普遍选择观望并寻找平盘，导致成交以较低价单位为主，拖低区内平均造价；加上市场放盘量减少，直接拖慢了二手成交步伐。
新界东及港岛区：缺大型新盘 购买力回流二手
另一边厢，新界东指数连升三周，报117.04点，按周升0.11%；港岛区连升两周，报106.81点，按周升0.42%。
新界东本周未有大型新盘推出，促使购买力回流二手市场。部分业主见承接力改善而调高叫价，带动楼价微升。港岛区方面，虽然有新盘PORTO加推第2号价单，折实均尺22,942元，比首推的22,318元略高约2.8%，但市场反应不及九龙区及新界西的新盘热烈，令不少准买家转投二手市场物色单位。
一手货尾方面，新界东交投量较少，主要靠海瑅湾I及柏傲庄III分别录得48宗及8宗成交支撑。港岛区货尾交投则依赖海德园及Deep Water South 6A期支撑，各项目成交量介乎7至11宗。
数据亦反映这两区的二手气氛向好。据美联及香港置业资料显示，新界东两大指标屋苑周末预约睇楼量录得118组，按周微升0.85%；港岛区周末预约睇楼量亦录得135组，按周增加2.27%，反映假期无阻买家入市意欲，二手客源增加为楼价带来支持。
后市展望：一手推盘步伐主导大市
综合本周走势，楼市表现继续由一手新盘主导。若新盘开价具吸引力，将抢占市场大批购买力，令二手楼价受压；反之，若缺乏焦点新盘，二手市场则能从中受惠。28Hse数据研究员张灏然预期，发展商未来的推盘步伐、定价策略及一手销情将继续左右大市，加上市场预料联储局今年内将减息1次，短期内楼价指数将于112至124点上落。
租金指数升0.29% 连升六周 距高位仅0.06%
反映二手物业租金走势的易发租金指数连续六周上升，最新报118.47点，按周升0.29%，连续两周维持在118点以上。该指数本年至今累计上升约1.3%，与2019年8月录得的118.54点历史高位仅相差0.06%。随著5至8月的传统租务旺季临近，加上在稳定住屋需求带动下，预料短期内租金指数有机会突破历史高位。
分区指数方面，四区走势呈三跌一升，整体租金升幅主要由新界西带动。九龙区、新界东及港岛区指数均录得跌幅：九龙区报124.02点，按周跌0.63%，连跌三周；新界东报121.28点，按周跌0.16%，同为连跌三周；港岛区报127.73点，按周跌0.14%，连跌两周。相比之下，新界西租金指数则止跌回升，最新报137.45点，按周升2.78%。
针对新界西租金上升，林学勤指出，东涌区的租赁交投保持活跃平稳。随著机场第三条跑道于2024年底启用，并计划在2026年进一步发展，机管局正逐步善用三跑道系统的承运能力。相关发展为大量机组人员及机场员工带来实质的住屋需求，对区内租金带来支持。
林学勤补充，目前东涌整体实用尺租大致维持在28至37元，部分屋苑的租金造价有所上调。以近期成交为例，东环一伙一房户本周以15,000元租出，较早前13,500元的意向租金高出约11.11%；另外，映湾园一伙两房户本周以17,000元获承租，亦较原先16,000元的叫租上升约6.25%。
展望后市，张灏然预期短期内租金指数将于114至120点之间徘徊。随著暑假租务旺季临近，市场预料会出现更多租赁需求，短期将突破2019年8月的历史高位。长远而言，预计全年整体租金走势将维持平稳向上，全年升幅介乎2%至4%。
上述指数反映2026年05月01日至05月07日的市况。
