踏入8月首周，楼市气氛反覆，买卖与租务市场个别发展。
楼价方面，最新易发楼价指数报120.79点，按周回落0.84%，终止上周升势并失守121点水平；较2021年8月的历史高位145.76点仍低约17.13%。各区楼价全线向下，主要受新盘销情平淡拖累。其中，新界西新盘芊御第三轮销售卖出不足四成单位；九龙区、港岛区及新界东的一手货尾交投亦未见突破。一手市场放缓，促使各区二手业主扩阔议价空间，导致整体楼价受压。
租务市场则持续向好。易发租金指数本周报121.13点，按周升0.17%，录得三连升，除首次站稳121点之上，亦较2019年8月的次高位118.54点高2.18%。港岛区、九龙区及新界西多个屋苑均录得高于市价的租赁成交，带动整体租金稳步上扬。
正值暑期租赁旺季，非本地学生租屋需求殷切，且普遍愿意提前预缴租金。市场预料这股庞大的租赁需求将至少维持至9月，短期内租金走势依然乐观，而整体楼价则在交投拉锯下继续整固。
分区楼价全线下跌 九龙区跌1.5%
本周分区楼价指数全线受压。九龙区及新界西连跌两周，分别报116.82点及122.93点，按周跌1.5%及0.7%。港岛区及新界东的升势亦终止，分别报110.03点及121.24点，按周微跌0.45%及0.08%。土地注册处数据显示，全港一手成交仅录得128宗，按周跌逾六成。交投淡静促使二手业主扩阔议价空间，带动各区楼价向下。
九龙区楼价跌幅最大，主因是一手货尾去货缓慢。本周区内一手交投主要集中于天玺天．2期，录8宗成交；维港湾畔系列录5宗成交；傲玟、首岸第四期及启德海湾系列各录得4宗。根据8月初的28Hse内部统计，九龙区货尾高达9,018伙，占全港货尾总数近半，居全港之首。庞大供应下，成交量显得疏落，业主唯有降价求售。此外，周末天气不稳亦拖累睇楼量。综合美联物业及香港置业数据显示，九龙区多个大型指标屋苑周末预约睇楼量录得约170多组，按周跌幅介乎0.5%至2.2%左右，反映准买家入市意欲薄弱。
尽管如此，发展商维持推盘步伐。牛池湾清水湾道33号项目正式命名为33 Clear Water Bay并上载楼书，西南九龙睿璟I亦部署开售，两者均预告8月推售；柏蔚森II则于8月5日公布新一张价单，加推75伙，折实均尺25,282元，部分同柱单位实际加价约8%至9%，显示发展商对后市仍感信心。
新界西楼价同样受压，主要受一手新盘销情欠佳拖累。早前备受市场关注的芊御展开第三轮推售，114伙仅售出42伙，去货率不足四成，同区其他货尾亦只录得零星成交。一手市场放缓，促使部分二手业主增加议价空间以吸引买家。美联物业数据指出，新界西两大指标屋苑周末预约睇楼量回落至约98组，按周微跌约1%，睇楼及实质成交活动减少导致楼价指数受压。
新界东的市况亦基本相若，一手市场仅靠海瑅湾系列的7宗成交支撑。区内指标屋苑周末预约睇楼量微跌，显示准买家入市步伐转趋审慎。二手业主见市场需求减弱，纷纷下调叫价，导致当区楼价下跌。不过，古洞北PARK SILICON预计短期内开价及开放示范单位，为区内楼市带来新焦点。
针对本周全港楼价下跌，喜欢物业董事总经理朱芷娴指出，近期各区可供睇楼的盘源持续不足，不少放盘连带租约，准买家无法视察实地环境，因而暂缓入市决定。加上早前市场已消化大批优质盘源，交投自然减少，最终拖累整体及各分区楼价向下。
宏观整体市场环境，楼市正面对不少外围阻力。内地近期收紧资金外流及要求税务居民就境外全球收入缴纳两成的个人所得税，无疑对楼市气氛及交投负面影响越来越明显，未来一二手市场的购买力料将削弱。
综观来说，28Hse数据研究员张灏然预期，楼价指数短期内会维持在112至124点上落。踏入下半年，整体楼市的不利因素逐渐浮现，随著减息预期降温，楼价或会相应回调，相信亦属市场的自然调节。
租金指数升0.17%连升三周 首次站稳121点
正值暑假租赁旺季，易发租金指数首次站稳121点，最新报121.13点，按周微升0.17%。指数连升三周，较2019年8月上旬的第二历史高位118.54点高2.18%，预料租金指数将继续寻顶，短期内升势依然凌厉，有望突破历史高位。
各区指数呈三升一跌。港岛区升幅最显著，最新报134.53点，按周上升2.29%，同样连升三周，主要由部分屋苑的高价租务成交带动。其中BLUE COAST 3座极高层D室两房户，实用面积446平方尺，以月租27,000元租出，尺租达61元。翰林峰3座中层C室开放式户，实用面积195平方尺，获新租客以月租20,900元预租，尺租高达107元，创该屋苑入伙以来新高。KENNEDY 38中高层K室一房户，实用面积298平方尺，亦以26,000元租出，尺租87元。这三宗成交的尺租，分别高于28Hse平台近90天平均的59元、82元及85元，当中翰林峰的成交更比平均尺租高出逾三成，推动港岛区本周租金指数显著上升。
新界西指数同样造好，报137.89点，按周升1.08%，终止三连跌。区内持续录得来港就学的内地生以高价承租大学周边物业。叠茵庭9座中层B室两房户，实用面积381平方尺，获两名岭南大学内地生以13,800元合租，并一笔过缴清租期内全数租金，尺租37.2元。NOVO LAND 1B期1座高层B室两房户，实用面积446平方尺，亦由一名岭南大学内地生以月租15,500元预缴一年租金承租，尺租47.5元。参考28Hse数据，两屋苑近90天平均尺租分别为36元及42元，上述成交明显高于市价。这类高价兼预缴全年租金的个案，带动新界西租金止跌回升，反映暑假旺季的刚性需求正持续推高整体租金。
九龙区指数止跌回升，报125.1点，按周升0.77%，区内持续录得高价租赁成交。又一村花园B18座高层D室三房户，实用面积803平方尺，获外区家庭客以36,000元承租，尺租45元，高于同一平台同期平均的39元。瑧尚中层B8室一房户，实用面积283平方尺，吸引内地客零议价承租，尺租约60元，高于近期市场平均的59元，反映九龙区租金获实际住屋需求支撑。
反观新界东指数受压，报123.95点，按周跌0.65%，终止三连升，主要因为部分单位以低于市价租出。银禧花园6座低层B室两房户，实用面积498平方尺，获两名来港于中文大学进修的内地生以19,000元承租，尺租约38.2元。参考28Hse数据，该成交较同期平均尺租低约4.5%，拖累新界东租金表现。
针对全港、港岛区、九龙区及新界西本周租金上升，朱芷娴指出，内地实施限制资金外流政策，促使不少内地客源转买为租，支撑租金平稳向上。一手买卖市场交投相对淡静，租务市场将继续成为支撑整体楼市的主要动力。
受内地留学生租赁需求带动，市场盘源预料持续供不应求，个别屋苑尺租有机会再试高位。张灏然估计短期内租金指数将于114至124点之间上落，全年租金上升约2%至4%，指数有望持续突破高位。
上述指数反映2026年7月31日至8月6日的市场状况。
