买楼前，除了睇楼、比较叫价及查询按揭，了解物业背景同样重要。放盘人是否注册业主？单位过往以甚么价钱易手？有没有按揭或其他影响交易的文件？土地查册，就是查核这些资料的重要一步。
不过，第一次打开土地登记册，面对英文名称、注册摘要编号及不同日期，难免不知道从何看起。本文由查册基本概念讲起，介绍常见资料的阅读方法，再带你认识EvaLand Search易发土地资讯，了解如何配合成交、估价及图则资料研究物业。
土地查册是甚么？买楼前为何要查册？
土地查册，一般指查阅土地注册处备存的土地登记册及相关文件。透过查册，可以了解物业的注册业主，以及已登记的按揭、买卖合约或法庭命令等资料，协助掌握物业交易背景。
例如，你看中一个二手单位，准备与卖方商讨价钱，除了了解装修及交吉安排，也应查核登记业主资料，以及有没有需要在成交时处理的产权负担。
土地登记册分为物业资料（Property Particulars）、业主资料（Owner Particulars）、物业涉及的轇轕（Incumbrances），以及等待注册的契约（Deeds Pending Registration）四部分。如要进一步了解个别文件的内容及对物业的影响，可向土地注册处索取相关文件副本。
香港网上查册可以怎样做？
市民可透过土地注册处的「综合注册资讯系统」（IRIS）网上服务，查阅及订购土地纪录。
查册前，宜先准备物业的完整地址，包括屋苑、大厦、座数、楼层及室号；如已有物业参考编号（PRN），亦有助识别目标物业。
选择查询类别时，可按需要区分：
查册点睇？先认识土地登记册四个部分
土地登记册主要分为「物业资料」、「业主资料」、「物业涉及的轇轕」及「等待注册的契约」。阅读时，可按以下次序逐步查核。
先核对物业地址及地契资料
「物业资料」是确认有没有查错单位的起点。应先核对地址、楼层及室号，再留意地段编号、所占地段份数，以及租契年期等资料。
常见英文字眼包括：
地契年期与楼龄是两回事。想了解楼宇何时落成，可再查阅入伙纸等相关资料。
查核业主姓名及持有形式
「业主资料」可用来了解物业由谁持有，以及是否涉及多名业主。
如果登记册出现多个姓名，便要留意各人的持有身分。例如「Joint Tenant」代表联权共有人；「Tenant in Common」则代表分权共有人。两者涉及不同的业权安排，交易时需按实际情况处理。
查到姓名后，仍要配合身分及交易文件核实卖方资料，尤其涉及公司、遗产或授权代表的物业。
阅读成交价时，也要看日期及涉及范围
想知道单位上手买入价，可留意登记资料中的「代价」（Consideration），并一并查看文书性质、文书日期及注册日期。文书日期与提交注册的日期可能不同，整理成交时间时应分清楚。
另外，如果代价旁出现「(PT.)」，代表相关文件影响多于一项物业，例如单位连车位，不能直接把该金额当作单一住宅的成交价。
比较楼价时，亦应考虑成交年份、楼层、面积及其他条件。上手买入价可以作为背景资料，但不能单独代表今天的市场价值。
按揭纪录要配合解除文件阅读
「物业涉及的轇轕」可包含按揭等产权负担资料。阅读时，除了看有没有按揭契，也要查核相关按揭是否已透过赎回或解除文件处理。
地产代理监管局的例子指出，赎回文件在土地登记册上通常会对应相关按揭契，以显示该按揭已被解除。因此，看到历史按揭纪录，不宜立即判断物业仍欠同一笔贷款。
留意物业命令及等待注册文件
查册也应留意法庭命令、建筑物相关命令，以及「等待注册的契约」。
等待注册文件代表注册程序尚未完成，其后是否获接纳及对交易有何影响，需要进一步查核。涉及僭建时，相关命令或会登记于土地登记册，亦可向屋宇署查证。
此外，土地注册处建议查阅「尚未记入土地登记册的注册摘要列表」，了解有没有已送交注册、但尚未记入登记册的其他文件。
EvaLand Search如何帮助研究物业？
了解查册资料后，下一步往往是比较物业：单位过往成交如何？同类物业价格有甚么分别？图则显示的间隔是否适合需要？
易发土地资讯（官网名称EvaLand Search，简称ELS）由28Hse团队建立，整合物业估价、图则及成交纪录，供专业人士进行市场研究、物业比较及日常工作。
官网提供屋苑名称、物业编号及地址搜寻入口。研究一个屋苑时，可按所需资料查阅成交纪录，配合估价及图则，逐步了解价格与单位条件。官网亦表示不设最低追溯年期限制，方便追溯多年未有成交的单位；个别物业可查阅的内容，仍须以实际结果为准。
这类整合资料适合用于前期研究；至于交易时的最新业权及文件核查，应配合土地注册处纪录及律师审阅。
土地查册常见问题
查册有成交价，是否代表单位现在值这个价？
成交价反映特定时间及交易条件下的作价。评估现时价格，还应比较近期同类成交、单位条件及市场情况。
有旧查册纪录，签约前还需要再查吗？
需要留意资料的截至时间。物业登记情况可能改变，土地注册处建议在交易前查阅最新土地纪录。
想了解EvaLand Search的功能及收费，可以到哪里查询？
可浏览EvaLand Search易发土地资讯官网了解资料范围、使用安排及收费。
由查核单一物业，到比较同类成交，掌握资料的阅读方法，才能提出更具体的问题。开始研究心仪屋苑时，不妨透过EvaLand Search查阅成交、估价及图则资料，为下一步物业比较做好准备。
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