港岛北角的半新楼盘柏蔚山，沦为蚀让的重灾区。今年该屋苑录得15宗二手成交，但全数以蚀让告终，最新一宗成交为低层两房单位，成交价仅978万元、尺价约1.49万元，业主持货约7年，帐面损失超过四成，大幅跑输大市。分析柏蔚山沦为蚀让重灾区的原因主要有两点：一是同区新盘大量开售，对二手市场造成压力；二是柏蔚山周边二手屋苑的尺价远低于其水平，令其高价转售变得困难。
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最新的蚀让成交单位为柏蔚山3座低层A室，实用面积约656平方尺，两房间隔，景观为楼景，成交尺价约14,909元，比屋苑近期二手均价低了约24%。原业主于2018年7月以约1,696万元购入该单位，现以978万元出售，帐面损失达718万元，贬值约42.3%。该单位尺价偏低，进一步拉低了屋苑的整体均价。事实上，柏蔚山近期二手平均尺价约1.96万元，成交主要集中于800至900平方尺的大单位，这类单位的尺价仍可接近每尺2万元。然而，即使如此，柏蔚山今年录得的15宗成交，蚀让幅度介乎20%至45%，全数跑输同期大市，约17%跌幅。
分析柏蔚山为何成为蚀让重灾区，首要原因是同区新盘的大量推出，对二手市场形成压力。过去一年，北角区一带新盘竞争激烈。例如，2024年11月推出的101 KINGS ROAD，以首批折实平均尺价20,800元开售，创下区内10年新低。而今年2月推出的皇都，首张价单的折实平均尺价为18,540元，比101 KINGS ROAD首批尺价再低11%。皇都低价策略成功抢占市场焦点，截至目前已累计售出约370伙，占全盘约95%。仅在昨日，皇都便售出4伙高层一房单位。而有消息指，当中3伙由同一组买家购入，分别为31楼、32楼及33楼的B8室，实用面积均为361平方尺，成交价介乎795.2万元至811.4万元，尺价约22,028至22,476元。与此相比，柏蔚山在地理条件上稍逊一筹，距港铁站需步行约10分钟，而101 KINGS ROAD及皇都步行至港铁站仅需数分钟，交通优势显著。
第二个原因是柏蔚山周边的二手屋苑尺价明显较低，进一步削弱了柏蔚山的竞争力。以毗邻的丹拿花园、富雅花园及健威花园为例，这些屋苑的近期平均尺价约为1.2万元，比柏蔚山低约63%。尽管柏蔚山楼龄仅约6年，属于半新楼，而上述屋苑楼龄多达35至40年，但在现时的市况下，柏蔚山并无足够条件以大幅高于周边屋苑的价格成交。
总体而言，柏蔚山受同区新盘的低价冲击，以及周边二手屋苑价格的压制，导致其难以维持高价出售。即便作为较新的物业，市场需求疲弱和竞争压力令其二手成交普遍蚀让，成为今年蚀让最严重的屋苑之一。
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