据28Hse成交记录显示，长江实业旗下的马鞍山星涟海，本年录得13宗二手成交，全数损手离场，蚀让幅度介乎6.4%至44.9%，惨况令人侧目。当中以2A座中层A室蚀额居首，成为二手成交中损失最严重的一宗。实用面积约1,660平方尺，属四房大宅间隔，成交尺价约11,855元。业主于八月中旬以1,968万沽出，较2018年一手买入价3,406.7万，帐面劲蚀1,438.7万，物业贬值约42.2%。
另一同座中层A室单位，实用面积同为约1,660平方尺，四房间隔，九月上旬以1,692万易手，成交尺价仅约10,193元。原业主于2018年斥资3,007.6万购入，持货七年，蚀让1,315.6万，贬值幅度更达43.7%。星涟海蚀让幅度之深，已成市场焦点。
分析星涟海全数蚀让原因有三：一，大多业主均在2018年高位入市，现在楼市从高位回调两至三成，市场低迷下业主被迫减价沽货，导致大幅蚀让；二，星涟海入伙后区内新盘相继落成，亦设有同类型大单位，同类供应增加，市场竞争加剧，分散星涟海潜在购买力；三，区内二手盘有单位比星涟海更吸引，影响其吸引力及竞争力。
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高位入市 忍痛割价止蚀离场
第一，星涟海业主早年高价入市，面对近年楼市持续调整，最终被迫割价，止蚀离场。根据28Hse成交记录，星涟海本年录得合共13宗二手蚀让成交中，其中12宗成交是业主于2017年及2018年项目刚入伙时一手购入，其馀1宗则在2021年高位入市，皆属楼价高峰期，致使业主在市况低迷下，唯有大幅减价沽货。
参考易发楼价指数，自2018年1月1日至今，指数由127.5点跌至110.82点，下跌13.08%，反映整体楼市已进入长期调整期。虽然跌幅看似仅一成多，但部分高价豪宅及边陲地段屋苑的跌幅远高于大市，星涟海正是典型例子。由于业主多在高峰期入市，实际蚀让幅度往往达三至四成，跑输大市。
此外，近年传媒多番报导，星涟海业主尝试在二手市场放盘，放盘时间半年至一年半仍乏人问津，最终业主唯有大幅劈价求售，足见大型屋苑如星涟海在跌市中承接力更显薄弱。
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区内新盘相继落成 加剧竞争
另外，区内新盘相继落成，加剧竞争，导致星涟海优势被抵消。自星涟海在2018年入伙后，同区的云海及泓碧分别于2019年及2020年落成，增加区内供应，且提供多元房型，吸纳不少潜在买家。云海主打提供开放式至五房单位，泓碧则主打提供开放式至四房单位，此两盘虽交通配套稍逊，却更贴近乌溪沙海滨，向西至东北方单位坐拥开扬海景，景观稍胜星涟海一筹。
再者，云海及泓碧分别定位为临海低密度豪宅及豪宅，并拥有大型会所，进一步削弱星涟海吸引力。云海拥有天台园艺花园，连同室内会所设施及户外空间共13万尺，泳池、水疗、餐厅等一应俱全；泓碧亦设3万尺会所，各类游乐设施齐备。相形之下，星涟海虽亦备有无边际泳池及宴会厅等设施，但在定位及单位类型上，同区新盘显然更具竞争力，令星涟海优势渐被抵消。
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区内二手盘 尺价生活配套交通更具优势
除新盘夹击外，区内传统二手屋苑在尺价、生活配套及交通上亦更具优势。以距离星涟海17分钟及22分钟的雅典居及富宝花园为例，两者近期成交平均成交尺价分别为11,078元及7,175元，比星涟海的11,205元低1.13%及35.96%。此显著的价格折让，无疑令不少著重性价比的用家却步；虽则星涟海楼龄较新，惟在实用率及地段便利程度上，难以单凭「半新盘」光环支撑其溢价，变相令客源分流至周边老牌屋苑，进一步蚕食其二手承接力。
再论地利及生活配套，雅典居及富宝花园距马鞍山站仅7及9分钟步程，紧邻市中心，衣食住行一应俱全；反观星涟海位处偏远，距最近之乌溪沙站步程逾11分钟，且周边商铺匮乏，居民日常补给需折返马鞍山市中心，星涟海在交通及生活配套上显得相形见绌，窒碍二手市场的承接意欲。
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