随著蛇年步入尾声，楼市以升势收炉。本周公布蛇年最后一份易发楼价指数，最新报 115.63 点，按周上升 0.82%，不仅连续三周录得升幅，升势更有加剧迹象。回顾一月市况，指数曾在 113 至 114 点之间上落，惟近四周动力转强，已由低位 113.36 点累升 2%，成功突破 115 点关口。若与年初的 114.79 点相比，年内累计升幅达 0.73%，目前距离 2021 年 8 月的历史高位 145.76 点，相差约 20.67%。目前一手新盘销情炽热且开始提价，成功刺激市场气氛，资金正逐步回流二手市场，带动整体楼价止跌回升。
受恒指重上 27,000 点及内地客连续 11 个月逾千宗成交支持，楼市气氛炽热，发展商逐步削减优惠甚至提价。分区方面，新界东表现最强，按周升 1.81% 并连升四周，主要受惠于西沙 SIERRA SEA 2B期沽清及上然系列加价带动；九龙区及新界西分别升 1.6% 及 1.44%，同录三连升，反映一手销情理想带动二手；惟港岛区因缺乏大型新盘焦点，楼价轻微回软。展望农历年后，日出康城 13 期及港岛南岸等新盘将登场，加上市场憧憬《预算案》或推强积金置业措施，预料指数短期于 112 至 120 点徘徊，中长线有力挑战 2021 年高位。
租务市场方面，易发租金指数报 116.27 点，按周跌 0.2%，连跌两周并连续 14 周于 116 点横行。下跌主因除二月属传统淡季外，高才通及优才计划申请宗数按年显著回落，且息口下跌促使部分租客转租为买，削弱租赁需求。尽管短期受压，惟非本地生学额上限放宽至四成，配合本地刚需，预料租金短期将于 114 至 120 点之间上落。
恒指重上两万七 内地客源持续入市 新界东楼价领涨
本周楼市气氛受多项宏观因素带动，整体表现平稳向好。恒生指数重上27,000点水平，金融市场造好改善投资气氛。与此同时，内地买家持续活跃，市场已连续11个月录得逾千宗涉及内地客的成交，为楼市提供稳定的购买力。在需求支持下，发展商逐步减少一手项目的折扣优惠，部分更开始提价。本周四区楼价指数呈三升一跌，其中新界东、九龙区及新界西均录得升幅，反映一手市场的购买力正逐步流向二手市场。
新界东本周表现为四区之冠，指数报 115.72 点，按周上升 1.81%，录得连升四周。区内升幅主要受惠于西沙项目 SIERRA SEA 2B 期的销售表现，该盘推出的二百多伙单位全数沽清。另外，发展商亦将上然系列部分单位售价调升 1.8% 至 3%。此外，区内另一新盘 UNI RESIDENCE 货尾销情亦见理想。在新盘销情带动下，部分买家选择于假期前入市，令区内交投转趋活跃，推升整体楼价。
九龙区指数报 113.03 点，按周上升 1.6%，连续三周录得升幅。区内多个一手项目，包括泰峯、启德海湾、柏蔚森系列，以至维港湾畔 1A 期、壹沐 1 期及 Belgravia Place 系列，其货尾单位均持续录得成交。值得留意的是，入伙不久的将军澳日出康城 SEASONS PLACE 本月录得约8宗二手成交，原业主均获利离场，此类获利个案有助维持区内投资者的持货信心。
新界西指数最新报 120.97 点，按周上升 1.44%，同样连升三周。区内指标项目柏珑系列货尾持续有成交，显示该区购买力维持稳定。二手业主见市场承接力转强，议价空间有所收窄，部分更调高叫价，带动区内楼价向上。
港岛区本周指数报 106.9 点，按周微跌 0.02%，终止早前四连升的强势。回调主因是区内短期缺乏大型新盘焦点，市场仅靠海德园及雅盈峰等馀货成交支撑，令楼价出现窄幅整固。然而，后市气氛依然正面，发展商已上载港岛南岸 6B 期 GRANDE BLANC 楼书，部署农历年后以价单或招标形式推售；与此同时，同区项目滶晨近日加价幅度最高达 6.4%，配合 Blue Coast II 拟调整价格的市场消息，均反映发展商对区内后市看高一线。
展望后市，发展商预料将维持现有的销售策略，逐步消化一手库存。农历新年后，市场将迎来多个新盘，包括日出康城第 13 期、港岛南岸馀下期数及云向等。此外，市场亦关注新一份《财政预算案》会否推出涉及强积金置业的相关措施。综合目前的市场资金流向及新盘供应情况，预料短期楼价指数将于 112 至 120 点之间徘徊，中长线有望稳步试高，挑战 2021 年 8 月的高位水平。
租金指数连跌两周 人才计划申请放缓 留学需求成后市支撑
二月份向来是租赁市场的传统淡季，加上宏观数据显示外来人才流入速度有所放缓，令租金走势出现反覆。根据政府公布的 2025 年数据，高才通的申请及获批宗数分别录35,705宗及31,508宗，按年下跌 30% 及 23%；优才计划的跌幅更为显著，申请及获批数字各录18,707宗及7,101宗，按年大减约70%及40%。这显示透过人才计划衍生的租赁需求未如预期般强劲。此外，随著银行息口回落，部分具实力的租客转租为买，亦分薄租务市场的客源。受上述因素影响，易发租金指数最新报 116.27 点，按周下跌 0.2%，已连续两周下滑，指数并连续14周在 116 点水平徘徊，反映市场正处于整固阶段。
本周四大分区租金表现呈两升两跌。九龙区表现回勇，指数报 123.56 点，按周回升 0.99%，终止上周的跌势；新界西亦见回稳，报 133.45 点，按周微升 0.07%，结束四连跌。反观新界东及港岛区走势较弱，新界东报 120.67 点，按周微跌 0.02%，连跌两周；港岛区跌势最急，最新报 119.58 点，按周下跌 1.53%，且已连续五周下挫，反映该区租盘供应充裕，租赁需求被逐渐消化，导致租金持续受压。
综合市场各项因素，28Hse 研究部预测，短期内租金指数将于 114 至 120 点之间上落。虽然各类人才计划的申请数字回落，对租务市场构成一定压力，但市场仍有相当的支撑力。政府正积极推广「留学香港」品牌，本学年非本地生大学学额上限已放宽至四成，加上直资中小学将增加班级数目及每班人数以录取更多非本地学生，这将为市场带来新的租赁需求。配合本地家庭的刚性住屋需求，租务市场的基本盘依然稳固。
展望未来，随著留学需求逐步释放，估计未来两个月租金指数仍有机会挑战 118.54 点的历史高位。长远而言，预料 2026 年全年的租金走势将保持稳步上扬，全年升幅估计介乎 2% 至 4%。
上述指数反映2026年02月06日至2026年02月12日的市况。
