踏入5月中下旬，楼市气氛持续向好。本周易发楼价指数报118.86点，按周升0.23%，连升两周。今年初至今，楼价累计上升约4.76%，惟较2021年8月145.76点的历史高位，仍有约18.45%的差距。
一手市场表现继续主导二手楼价走势，本周四大分区楼价录三跌一升。九龙区、港岛区及新界东楼价稍为受压，主因是部分地区缺乏大型全新盘应市，加上货尾消化速度放缓，令市场缺乏焦点，拖累该三区的二手交投转淡。相比之下，新界西受惠于荃湾新盘形瑨销情炽热，大批向隅客回流带旺同区二手市场，为该区楼价带来实质支撑，升幅足以抵销其馀三区跌幅，带动整体指数续升。
租务市场方面，本周易发租金指数止跌回升，报119.08点，按周升0.61%，不但突破2019年8月118.54点的历史高位，更是有记录以来首度企稳119点以上。随着传统租赁旺季展开，市场对租屋需求殷切，加上高价承租个案陆续出现，带动租金稳步上扬，指数续创新高。
展望后市，发展商的贴市价推盘策略及联储局的息口动向，仍是主导楼价的关键。值得留意的是，随着租金回报率逐步追近甚至超越按揭息率，「转租为买」的诱因渐增，为楼市筑起实质防守力，有望吸引长线投资资金入市。租务方面，受惠于内地专才及学生提早入市并以预缴方式承租，加上暑期传统旺季已临近，刚性住屋需求将进一步扩大。预期整体楼价及租金均有望维持稳步向上的格局。
分区楼价三跌一升 形瑨热销带动新界西逆市独升
本周分区楼价指数录得三跌一升。九龙区及港岛区分别终止上周及连续三周的升势，报118.85点及108.27点，按周跌1.77%及0.47%；新界东连跌两周，报116.18点，按周跌0.39%。相反，新界西终止两连跌，报122.45点，按周升0.65%，为本周唯一录得升幅的地区。本周分区楼价普遍受压，主要是由于大部分地区的一手交投放缓，二手业主需扩阔议价空间促销；与此同时，新界西新盘形瑨销情理想，成为了近期的市场焦点。
九龙区楼价走势受一手市场主导，惟各项目销情不一。MIAMI QUAY系列、壹沐2期及启德海湾系列分别录得17至46宗成交；但早前备受关注的首岸第3期，第三轮推售58伙仅售出22伙，连同其他货尾共录得28宗成交，表现稍逊。随着区内一手交投放缓，部分二手业主扩阔议价空间以增加吸引力，令楼价受压。
展望后市，壹沐2期于5月19日加推第6号价单共50伙，折实均尺22,748元，较上张价单高约1.38%，撇除景观及楼层等因素，属贴市价推盘，其中35伙已于5月23日发售。此外，丽新发展位于九龙塘广播道的新盘正式命名为博峯，提供约46伙，涵盖三房至四房双套及独立屋，最快今季推出。这反映发展商对市区优质地段的承接力仍具信心，并部署推盘。
港岛区一手销情平稳，主要靠海盈山4B期的32宗成交支撑。一手市场未能带动二手交投，整体楼价因而受压。后市方面，PORTO于5月20日加推第5号价单共18伙，折实均尺28,057元，较上张价单高约5.16%，惟同类户型实际加幅最多为2.39%，属原价加推及贴市推盘。发展商维持贴市价策略，以测试市场承接力。
新界东因缺乏大型全新盘推出，一手交投放缓，期内海瑅湾I录得17宗成交。区内缺乏市场焦点，二手承接力转弱，业主议价空间扩阔，导致楼价微跌。
新界西楼价逆市上升，主要受区内新盘形瑨带动。该项目次轮推售121伙全数售出，发展商随后加价约2.6%加推；同区黄金海湾系列亦录得9宗成交。区内二手业主见市场需求殷切，叫价普遍企稳，带动楼价上扬。
美联物业高级分区营业经理锺家豪指出，形瑨首两轮推售均收到逾5,000个登记，不少落空买家其后转投二手市场，带动荃湾区本周二手预约睇楼量按周升15%。该区5月迄今已录得约90宗二手成交，单计5月中下旬，这批买家入市已占同期成交约2成。他表示，近期交投活跃令不少业主转趋惜售，5月中下旬荃湾区二手放盘量较月初减少3成，约1成业主更暂停放售，盘源收缩进一步支持楼价。
锺家豪补充，定存息率回落，令住宅租金回报相对显得吸引，促使部分资金转投楼市保值。目前买家客源中，自住及换楼客占约一半，投资客占4成，内地专才占1成。他预期，由于自住及保值需求庞大，即使未来利率走势平稳或回升，对楼价影响亦有限。
综合本周数据，楼市分区走势个别发展。新界西受惠于区内大型新盘热销，向隅客回流带旺二手交投；而九龙区、港岛区及新界东的一手交投则相对放缓，二手市场承接力稍为转弱，导致楼价短线受压。
28Hse数据研究员张灏然分析指，目前市场购买力倾向流向定价具吸引力的一手项目。展望未来，发展商的开价策略及联储局的议息动向，仍是主导大市的关键。值得留意的是，随着租金回报率逐渐追近甚至超越按揭息率，这种「供平过租」的现象将为楼市提供实质的防守力，吸引长线投资者入市。预计短期内整体楼价指数将持续稳步上扬，将于112至124点之间上落。
租金指数升0.61%破2019年高位 四大分区全线向好
踏入传统租赁旺季，市场租务需求殷切，带动租金稳步上扬。本周易发租金指数止跌回升，报119.08点，按周升0.61%，延续前周六连升走势，并突破2019年8月118.54点的历史高位，有记录以来首次企稳119点以上。
分区表现方面，四大分区租金全线向上。港岛区指数报127.09点，按周升1.14%，终止三连跌，主要由个别屋苑的高价租务成交带动。以鰂鱼涌FINNIE为例，一个实用面积245平方尺的中层A室一房单位，以月租18,500元租出，尺租约76元，超越28Hse数据显示的近90日平均尺租66元。理想的租金回报进一步支持区内租金向上。
新界区方面，新界东指数报122.82点，按周升0.63%，连升两周。区内持续录得内地学生租楼个案，例如大围金狮花园一个两房单位，获两名内地生以全数预缴一年租金方式承租，月租16,400元，尺租达54元，较28Hse近90日平均尺租47元为高。此外，将军澳SAVANNAH 3A座中层D室，实用面积448平方尺，属两房间隔，以21,500元租出，尺租48元，略高于该平台统计的47元尺租均价。这类高价承租个案涌现，推动新界东本周租金指数稳步上扬。
新界西指数报137.1点，按周升0.19%，终止上周跌势。锺家豪指出，荃湾区地理位置优越且交通配套完善，往返市区与机场方便。自环宇海湾等屋苑落成十多年来，区内优质物业持续吸引外区客承租，相关客源按年增加2至3成。
他补充，受惠于屯马綫及公共交通网络，由荃湾出发可直达岭南大学及香港珠海学院，令区内租务需求不再局限于5至8月的传统旺季。现时每月均有逾1成专才或内地学生选择于该区全数预缴全年租金，这批稳定客源带动租金稳步上升。
九龙区指数报125.72点，按周升0.07%，连升两周。区内租金上扬主要由活跃的交投带动，何文田君颐峰等屋苑近期录得租务成交，尺租企稳约48元，租金回报率达6厘，高于28Hse反映的45元尺租及2.7厘回报率。实质的住屋需求与理想回报，成为支撑九龙区租金的重要因素。
展望后市，张灏然上调短期租金指数预测，预期短期内租金指数将于114至124点之间高位运行。随着暑假租务旺季展开，市场租赁需求及交投料将增加。指数突破2019年历史高位后，预计租金将持续寻顶。长远而言，实际住屋需求将带动今年整体租金平稳向上，全年升幅预计介乎2%至4%。
上述指数反映2026年5月15日至5月21日的市场状况。
