随著楼市气氛改善及成交量回升，发展商的销售部署明显调整，不再如早前般大幅折让。目前市场呈现两种加价方式：部分新盘直接加价，测试市场反应；更多项目则维持面价，但透过削减回赠及折扣变相加价。这些举措反映发展商对后市信心增强，定价主导权渐转回卖方，买家的入市成本亦相应提高。
阅读更多：
楼市寒冬已过？2026年香港楼市三大引擎启动 楼价料升5%至15%
新盘对垒｜SIERRA SEA 2B期原价添食 柏景峰削优惠变相加价近一成
直接加价：优质铁路盘领涨
楼市掀起加价潮，坐拥地利优势的铁路盘取态尤为进取，发展商更直接调升定价。综合传媒报导，由新世界及港铁合作发展的黄竹坑站港岛南岸滶晨系列备受瞩目。项目凭藉南区豪宅地段及铁路双重优势，发展商趁销情转旺乘势出击，早前更新价单加推26伙高层单位，加价幅度最高达6.4%。
加推单位主打一、两房，折实入场费逾1,159万元，最高达1,710万元。当中个别两房户两个月内两度提价，累积加幅约7%，折实尺价冲破27,000元。随著馀货递减，发展商明显转趋惜售，不再急于低价求售，旨在争取更佳利润。
个别单位三度加价 累升约22%
项目部分单位已三度调整售价，升势显著。其中第1B座38楼A室，实用面积486平方尺，两房户。该单位最新定价调升至1,759.8万元，较前次定价1,654万元上调105.8万元，升幅约6.4%。回溯至首张价单定价1,442.9万元，该单位累积加价达316.9万元，总升幅约22%。
图一：滶晨
锦上路站柏珑I及柏珑III亦加入直接加价行列，更新价单调升十多伙售价，幅度介乎1.4%至7.1%。铁路盘盘源稀缺，兼具强劲租务需求，发展商重掌定价权，往往率先引领升势。
至于新盘重镇启德区，楼价亦见止跌回稳。THE HENLEY III加价2%，启德海湾第1期亦上调部分单位定价，个别加幅达4.7%，反映区内库存压力渐消，发展商遂试探加价，力求增加利润。
图二：近期加价的新盘
削减折扣：「隐形加价」更具实效
相比直接加价，不少发展商亦倾向削减折扣。这种手法在帐面上较不显眼，但对买家而言，实际支出同样增加。
当中最进取的例子为万科香港的大埔上然系列。项目在一个月内多次更改价单，最高折扣率由去年的16%辗转下调至仅6%。以一个700多尺的三房单位计算，定价不变，但因折扣大减，折实价由950多万升至1,070多万，实际升幅高达12%。大幅削减优惠，显示发展商认为区内购买力已回复，不再需要大幅劈价求售。
图三：上然系列
同类情况亦见于宏安地产北角101 Kings Road，其最高折扣由27%急降至16%，变相加价超过一成。至于九龙湾泰峯及启德DOUBLE COAST III，亦分别减少2%及1%折扣。这种策略胜在灵活，发展商可随市况调整优惠幅度去控制价格，既可避开批评「坐地起价」，也展现圆熟的销售技巧。
图四：近期削减折扣的新盘
新盘攻势：DEEP WATER SOUTH 6B期上载楼书与长远部署
除将货尾加价外，全新楼盘推售步伐亦见加快，显示发展商看好后市，付诸行动。DEEP WATER SOUTH 6B期 Grande Blanc早前上载售楼说明书，销售蓄势待发。现时多个馀货盘纷纷加价，该盘开价策略将成市场风向指标。若定价进取，可进一步确认升市；若定价克制，则有望乘势吸纳市场购买力。
与此同时，个别成交亦值得参考。元朗朗天峰将一个早前挞订的一房单位重新上架，定价较旧价大幅调升25%。这虽属个别单位的特殊操作，未必反映全盘策略，但讯号相当清晰：发展商惜售，宁愿持有单位也不愿以旧低价重售，反映其持货能力强，且看好未来楼价。
供应层面上，地政总署数据同样显示发展商转趋积极。今年1月录得3项预售楼花新申请，共涉1,339伙，为近5个月最多，包括油塘东源街的大型项目。发展商加紧申请远期楼花，一方面旨在锁定客源及回笼资金，另一方面亦反映其预期未来两三年楼市环境有利销售，因而加快部署。
发展商策略的三重解读
综合逾十个新盘的加价或削减优惠行动，加上Grande Blanc等全新项目登场，发展商当前策略可归纳为三重解读：
第一，库存压力纾缓。过去两年息口高企，发展商为求清理积存单位，不惜以成本甚至亏本价推售。如今相继加价，反映其资金流转趋充裕，或评估馀货已减至安全水平，销售策略遂由著重销量转为争取价格。据28Hse数据，截至2月1日，一手货尾量为16,742伙，较年初的17,603伙按月减少861伙，跌幅约4.89%。
第二，激发入市意欲。楼市正值转势，买家普遍担忧迟买需付更高代价。发展商藉微调价格或削减优惠，释出市况见底回升的讯号，利用买家恐防错失良机的心态，促使观望者加快入市。
第三，重整价格指标。随著新界及市区多个大型新盘陆续登场，发展商需建立新价格指标。上调馀货价格有助拉高区内平均尺价，为日后推出的全新期数或项目预留加价馀地。
总结：价量齐升初现 买家宜审慎部署
总括而言，一手市场普遍加价及削减优惠，配合全新项目蓄势待发，反映楼市走势转变，由成交回升逐步迈向价量齐升。展望后市，受惠于息口明朗化及经济复苏，新盘价格料将拾级而上。惟考虑到二手市场仍有大量放盘待消化，楼价难以在短期内大幅飙升，预计后市将稳步上扬。
面对发展商加价，准买家务必保持冷静，切勿因削减优惠而恐慌入市。计算置业成本时，应撇除面价干扰，精算最终折实尺价，并与同区二手楼价仔细比对。升市初期，优质盘源固然率先反弹，但买家仍需量力而为，挑选抗跌保值及具长远升值潜力的物业，方为上策。
