房委会通过推售新一期居屋，将于2026年第二季起接受申请；5个屋苑分别位于启德、将军澳、东涌、锦田及屏山，将推售8,316伙，面积介乎281至560平方尺，最快2027年7月落成，并将以市价七折发售。绿置居2025则有一个九龙湾新项目，提供1,467伙，定价为市价六折。面对整体楼市见底回升、加上几个屋苑的地理、周边配套，已公布的价钱是否合理呢？本文将为大家一一分析。
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启德启阳苑 最贵+唯一市区盘
今期居屋「楼皇」，为唯一位于市区的居屋项目启阳苑，坐落于启德新发展区，邻近港铁宋皇台站，地理位置优越。启阳苑共提供1,840伙，占今期居屋总数约20%。单位面积介乎281至490平方尺，市价七折平均尺价为9,300元，是今期推出的五个屋苑中最贵的，比去年同区启盈苑的平均尺价9,230元略高约0.76%。建议售价介乎219万至480万元，关键日期预计为2028年10月底。
启阳苑位于九龙市中心，邻近启德新发展区，生活及交通配套相当完善，地理优势无庸置疑。项目周边的启德体育园区内的购物及餐饮设施已经开幕，为居民提供多元化选择。与此同时，启阳苑所属的34校网涵盖多间名校，包括保良局何寿南小学、圣罗撒学校、协恩中学附属小学及陈瑞祺（喇沙）小学等。
楼价方面，启阳苑的平均尺价为9,300元，虽接近私人住宅水平，但在启德区内仍属合理范围。参考启德站附近屋苑的二手成交，尺价介乎约1.7万至2万多元；而邻近宋皇台站的大型私人屋苑傲云峰，虽楼龄已达20年，近期二手平均尺价仍高达1.5万元。若以七折计算，这些私人屋苑的尺价约为1.1万至1.2万元，比较之下，启阳苑的定价虽接近1万元，但仍具一定吸引力，相信为今期最受欢迎的屋苑。
东涌裕丰苑 面海+入场费最低
今期新居屋之中，供应最多为东涌裕丰苑，近四分一单位均来自裕丰苑，面积介乎281至499平方尺，有2,018伙。项目与上一期推出的裕兴苑仅一街之隔，同样位处东涌东新填海区。裕丰苑市价七折平均尺价为6,240元，与裕兴苑相同，亦为今期推出屋苑中最低，建议售价介乎150万至340万元，以绿表买家最多可借95%计，最低首期仅需7.5万元；白表最多借9成，首期最低15万。预计屋苑关键日期为2027年9月底。
虽然裕丰苑位于东涌第103区，并非临海用地，但该区采用了梯级式规划设计。邻近的私人住宅区第106区建筑高度限制为70米，而裕丰苑所在的第103区建筑高度限制则为110米。由于高度差异，裕丰苑约20楼以上的中高层单位，特别是北向单位，有机会远眺机场一带的海景，这为项目增添了特定吸引力。
作为新填海区的一部分，裕丰苑所在社区的发展尚未成熟，因此短期内交通和生活配套相对不足。屋苑距离港铁东涌站步行需约30分钟，车程约10分钟；而距离较近的东涌东站，预计最快要到2029年才会落成。这意味裕丰苑于2027年入伙后的首两年，交通便利性将受到一定限制。
作为全新发展区项目，裕丰苑周边可参考的二手屋苑成交数据相对较少。然而其折实平均尺价6,240元，为今期居屋定价中最低，定价策略颇具吸引力。若以邻近私人屋苑如东环及升荟近期的二手成交尺价作参考，即约10,000至11,000元，打七折后尺价约7,000至8,300元。由于其地理位置距离东涌市中心较远，价格进一步打折，至于性价比有多高，相信也有视乎买家的需求。
将军澳影辉苑 望银线湾+唯一有560尺 适合家庭客大单位
唯一有560平方尺大单位的影辉苑，位于将军澳影业路，邻近坑口村及清水湾电影制片厂，提供1,628伙，整体实用面积介乎283至560平方尺。影辉苑市价七折平均尺价约为7,020元，建议售价介乎168万至423万元，预计关键日期为2028年12月底，以2026年第三季拣楼起计算，楼花期长达2年，是今期新居屋中楼花期最长的项目。
影辉苑的地理位置相对偏僻，距离港铁坑口站需步行约20分钟，交通便利性明显不足。此外，屋苑周边主要为村屋及清水湾电影制片厂，生活配套相对匮乏，最近的购物中心需步行至坑口站附近，显得不够方便。
从定价分析，由于影辉苑的地理条件与坑口站一带的私人屋苑差异较大，难以直接以私人屋苑价格打七折作比较。例如，位于坑口站旁的东港城及蔚蓝湾畔等私人屋苑，近期二手尺价约为1.3万至1.4万元，打七折后约为9,100元。然而这些屋苑基座设有大型购物商场，交通及配套优势明显优于影辉苑，因此影辉苑的定价对比之下显得合理。
尽管影辉苑在交通和生活配套上存在劣势，但也拥有一定优势。首先，影辉苑的单位面积较大，特别是23%的单位实用面积达到447至560平方尺，适合家庭申请者，吸引力较高。其次，屋苑地势较高，环境幽静，景观开扬。部分高层单位可远眺银线湾方向的海景，其他单位则可享开扬的山景，为项目增添不少亮点。
影辉苑的定价或可参考将军澳另一二手屋苑清水湾半岛。该屋苑与影辉苑同样距离坑口站约20分钟步程，住户一般需乘搭小巴往返坑口站，小巴车程约10分钟。清水湾半岛近期二手尺价约为1万元，打七折后约为7,000元，与影辉苑的平均尺价7,020元相近，这反映出影辉苑的定价符合市场预期，并具有一定的吸引力。
锦田汇熙苑 楼花期最短 2027年8月底入伙
整体楼花期最短的锦田汇熙苑，靠近港铁锦上路站，提供960伙，单位面积为281至449平方尺，市价七折平均尺价达7,150元，是今期居屋之中第二高，建议售价为180万至345万元，预计关键日期是2027年8月底，楼花期为今期居屋之中最短，以2026年第三季拣楼起计算，楼花期约1年。
汇熙苑最大的优势在于其交通便利性，是所有新界居屋项目中距离铁路站最近的屋苑，步行即可到达港铁锦上路站。不过，虽然汇熙苑邻近港铁站，但其周边生活配套仍未完全成熟。现时区内新盘柏珑，亦需依赖邻近的荃湾西站及元朗一带的生活设施及购物配套。这使得汇熙苑在日常便利性上稍逊。
参考同区私人屋苑柏珑近期的二手尺价，约为1.6万元，若以市价七折计算，约为1.1万元。而汇熙苑的七折平均尺价为7,150元，反映其定价在同区范围内属于合理水平，对于希望以较低价格进驻锦上路站的申请者来说，是一个具吸引力的选择。景观方面，汇熙苑周边以低密度住宅及山景为主，环境亦相对清幽。
屏山朗风苑 今期尺价第二低
朗风苑位于屏山朗风街，邻近朗屏商场、环翠山及横洲公营房屋发展项目，共提供1,870伙，实用面积介乎294至507平方尺。项目的市价七折平均尺价为6,310元，建议售价介乎169万至339万元，为今期居屋中第二低的定价，预计关键日期为2028年7月底。
朗风苑距离最近的生活配套朗屏商场约需10分钟步程，但至港铁朗屏站则需步行约20分钟，交通便利性稍逊，属于今期居屋中地理位置较为偏僻的项目之一，因此亦拖低屋苑尺价水平，七折平均尺价为6,310元，是今期居屋中第二低的定价。由于周边住宅主要为村屋及公屋，较难直接参考其楼价。最近的低密度住宅绿悦，在今年6月曾录得一宗1,016平方尺单位的成交，楼价约968万元，尺价约9,528元。按市价七折计算，约为6,000多元的水平，与朗风苑的七折尺价接近，反映其定价亦属于合理范围。
绿置居九龙湾盛致苑 或能即买即住
绿置居方面，推出位于九龙湾的盛致苑，屋苑靠近彩虹地铁站，位于彩虹邨、丽晶花园之间。项目有1,467伙，市价六折后平均尺价7,020元，面积介乎280至469平方尺，23%面积小于300平方尺，项目建议售价为168万至354万元， 以绿表买家最多可借95%计，即首期可最低只需8.4万元。屋苑的预计关键日期为明年9月底，意味申请人明年第三或第四季拣楼，不排除有机会购置不久便可入住现楼单位。
盛致苑的平均尺价7,020元，比同期居屋项目启德启阳苑低约25%，相信于绿表市场上，具有一定的竞争力。然而，买家需注意九龙湾一带的二手楼价相对偏低。邻近的私人参建居屋丽晶花园，楼龄约40年，大部分单位均已补地价，近期二手尺价约为9,000元，仅比盛致苑高出约28%。此外，九龙湾区内更接近地铁站的私人屋苑，如德福花园及淘大花园，受楼龄渐增及近年楼价回调影响，尺价已回落至约1万元水平。尽管盛致苑的价格具吸引力，但买家需考虑资助房屋的转售限制。相较之下，若买家具备较充裕的首期资金，选择区内的二手私楼，未来在放售时将拥有更大的弹性。此外，随著楼市逐步回升，买私楼亦有机会赚取投资回报。
至于参考九龙湾新盘泰峯，近月尺价约13,661元，则比盛致苑高近1倍。
转售限制及买卖须知
白表入息限制
开则：未来单位将全面向「开门见光」发展
房委会表示，正逐步优化单位空间的应用。因此这新一批推售的居屋单位，已有超过一半采用新的「开门见光」设计，让住户回家时有更好的体验，亦令住户能更灵活使用厨房外空间，如摆放鞋柜、储物柜等，未来单位的设计亦将会全面向这个新方向发展。
不过，房委会公布中，未有列明哪些屋苑采用「开门见光」设计、哪些仍采用「开门见厕」设计，有兴趣的准买家要密切留意最新公布。
梁文广：居屋、绿置居、白居二首次联合申请方便申请者选择
房委会资助房屋小组委员会小组委员梁文广在电台节目表示，新一轮居屋中已没有百多尺的细单位，部份屋苑350平方尺以上的单位占6至8成，相信会受到市场，尤其是一人家庭欢迎。他相信启德启阳苑将是最受欢迎的选择，而其他四个在新界的屋苑虽然感觉地理位置较远，但如屏山及锦田等还是相对方便，如汇熙苑距离锦上路站仅需几分钟。他补充指，虽然东涌裕丰苑相对较远，但该区基本民生配套相对齐全。
他又估计今轮居屋销售情况乐观，而且以联合申请方式，居屋、绿置居及白居二的申请者将较易规划及选择。梁文广提到，过去居屋及绿置居的申请会梅花间竹，相隔约大半年，会影响申请者的考虑。今次能一次过挑选五个屋苑及绿置居，有助申请者根据其需求进行选择。
他又认为今轮居屋定价折扣率合适，并指现时楼价渐趋平稳，并出现上升趋势，相信申请者考虑私楼同时，会考虑选择居屋。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
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