同一区内，楼龄愈新楼价愈高，这本是常见现象。然而，将军澳一带出现相反的走势。位于将军澳线沿线的日出康城，这个铁路上盖项目楼龄最长仅16年，最短则是刚入伙的新楼，但过去一个月的整体成交平均尺价仅为1.24万元。相比之下，同属将军澳线的坑口站蔚蓝湾畔、东港城与宝琳站新都城，楼龄达20至30年，但近一个月的平均成交尺价分别1.44万、1.31万元及1.29万元，均比日出康城高出约4%至16%。本文整合3个原因，分析将军澳区铁路项目，为何出现这个反常的现象。
阅读更多：
佐敦AVA 62纳米户378万沽 炒家半年前捞底成功 速赚26%！
将军澳区在过去30年间逐步发展，已成为配套完善的新发展区。虽然地处新界东，但港铁将军澳线直达东九龙及港岛东，交通非常便利。从将军澳线的康城站或宝琳站出发，前往首站北角仅需约18分钟，对于港岛或东九龙的上班族而言，居住在将军澳，出入可谓相当方便。此外，将军澳区的另一大特色是每个港铁站均设有铁路上盖住宅项目，各住宅基座商场之间更以天桥连接，配套齐备，让居民无需担心恶劣天气下的出行问题。此外，近十多年来，随着将军澳海滨公园的落成，区内休憩设施大幅改善，也吸引了更多新居民迁入。
根据2021年人口普查数据，将军澳新市镇总人口接近42万，较2016年的40万人增长4.7%。其中，康城人口由2016年的30,575人急升至46,755人，增幅高达53%，占整个将军澳人口约10%。康城更是将军澳最「富有」的地区，2021年家庭月入中位数达60,100元，较2016年的55,240元上升8.8%，并远高于全港中位数27,650元，超出逾1.1倍，全港排名第29位。
尽管如此，康城站的平均楼价却低于同区的坑口及宝琳。例如，抽取今年10至11月的最新成交、及面积相近的单位比较：楼龄16年的日出康城1期首都2座中层C室，面积518平方尺，成交价550万元，尺价约10,618元；坑口站的东港城6座中高层A室，面积524平方尺，成交价720万元，尺价约13,740元；宝琳站的新都城9座中层H室，面积538平方尺，成交价710万元，尺价约13,197元。对比之下，日出康城的尺价显著低约24%至29%，即使撇除楼层、景观等因素，仍有相当的差距。而首都的例子也非单一的低价成交个案，楼龄较新、入伙3年的日出康城LP10，1座中高层D室，640平方尺，近期二手成交价为798万元，尺价约12,469元，仍比东港城、新都城等屋苑平均尺价略低。
分析日出康城楼价为何略低于同区旧楼，大致可归纳为3个原因。
供应过多与配套不足
第一，日出康城的供应量过多，但生活配套却相对不足。整个日出康城分为13期发展，全面落成后将提供多达25,500个住宅单位，可容纳约63,000名居民。然而，其基座商场THE LOHAS直到2020年才正式开幕，在此之前，区内居民几乎完全依赖将军澳线其他站的社区及生活配套。即使THE LOHAS落成后，为区内带来大型购物及娱乐设施，但由于日出康城人口庞大，该商场的配套仍显不足。商场建筑面积约48万平方尺，对比坑口站的东港城，后者仅有2,184个住宅单位，是日出康城住宅数量的十分之一，但商场建筑面积却达40万平方尺，配套明显更为充足。此外，东港城周边的蔚蓝湾畔及南丰广场等屋苑，基座亦设有商场，在资源分配上更能满足居民需求，进一步突显日出康城配套的不足。
日出康城新盘竞争大
第二，日出康城的发展步伐较长，自2008年第一期开售至今，整个项目的一手销售时间超过20年，最后一期预计2027年才入伙，相关销售资讯仍未公布。由于几乎每年都有新价单及新单位推出，发展商的开价往往直接影响其他期数的二手楼价。例如，今年年初推出的第12C期GRAND SEASONS，入场尺价仅约1.4万元，与坑口及宝琳的二手楼价相若；而第11期凯柏峰系列今年9月更曾将部分货尾劈价达两成，进一步压低日出康城楼龄较高的二手单位价格。相反，坑口及宝琳一带过去十多年并无全新盘推出，缺乏新盘竞争，区内大型屋苑的二手楼价相对稳健，受外围因素影响较少，价格表现更为稳定。
交通便利性不足
第三，虽然康城站、坑口站及宝琳站同属港铁将军澳线，但实际上运行于不同的列车路线。康城站为独立一线，繁忙时段北角往返康城的列车每6分钟一班，而坑口站及宝琳站则共用一线，班次更频密，每2.5至4分钟一班。非繁忙时段更无直达康城列车，需于调景岭站转车，候车时间长达9至14分钟。相比之下，坑口与宝琳的交通便利性明显更高。此外，虽然日出康城所有屋苑均属铁路上盖物业，但由于整个项目规模庞大，部分屋苑与港铁站的实际距离需步行约10分钟，对住户而言相对不便，尤其在恶劣天气或赶时间的情况下，这些因素进一步削弱了日出康城的交通优势。
有用
