文：易家成
去年11月，大埔宏福苑遭逢五级大火，灾情惨重，更揭示围标祸延居所安全。事隔三个月，政府宣布斥资约40亿公帑，长远安置逾1,700个受灾单位。
方案涵盖现金收购业权与「楼换楼」，并准许交出业权之业主优先选购居屋、绿置居及房协单位；当局亦拟于大埔颂雅路西兴建新居屋。政府指方案已兼顾情理法，让业主有退场之选。然过渡期之住宿安排、原址重建之诉求，以至迁居后社区配套之落差，仍待妥善善后，备受社会关注。
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方案重点：赔偿机制与安置安排
政府推出宏福苑安置方案，计划斥资约68亿元收购宏志阁以外七座大厦的业权。收购价按实用面积计算，未补地价单位每平方尺8,000元，已补地价单位为10,500元。
业主接受收购后可二择其一：选择「领取现金」者，可取回全额款项自行安排居所；选择「楼换楼」者，则可参与「特设销售计划」，选购政府预留的约3,900个单位，楼价差额多除少补。
该批「楼换楼」单位由房委会及房协共同提供。房委会提供的约3,500个单位中，包括1,500个位于大埔原区颂雅路西的单位，其馀分布于「绿置居2025」的九龙湾盛致苑，以及「居屋2025」旗下的锦田汇熙苑、东涌裕丰苑、屏山朗风苑、启德启阳苑及将军澳影辉苑。房协则提供约400个单位，选址位于观塘安达臣道及粉岭百和路，供业主选择。
特设销售计划将于9月正式展开选楼程序。为加快重建进度，方案设有「越早签约、越早拣楼」机制，签约截止日期为8月31日。凡于6月30日或之前签订临时买卖合约的业主列入第一批，享有优先拣楼资格；7月1日至8月31日签约者属第二批，须待首批业主选购后，才可挑选剩馀单位。
此外，宏志阁因结构安全，暂未纳入收购范围；但若获过半数业主同意，政府愿意考虑将其纳入方案。
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图一：「特设销售计划」可选择发展项目
政府虽已定出安置方案与选楼时间表，但实际执行仍有不少困难。受灾业主签约后，随即要面对过渡期的种种问题。尤其是交出旧居业权至新居入伙，中间相隔数年，业主难免会对这段期间的居住安排感到忧虑。
过渡期的居住与财务安排
在政府提出的方案中，居民从现在签约到未来正式入伙新居之间，存在一段「真空期」，当中的居住安排与财务责任是业主最关心的实际问题。虽然政府承诺让早签约的业主优先拣楼，但由于新楼盘落成需时，例如九龙湾盛致苑预计要到今年底才入伙，而大埔颂雅路西项目更需等待至2029或2030年，这段期间的安置成为焦点。
针对选择「楼换楼」的业主，财政司副司长黄伟纶已表明，银行将配合暂停按揭还款，政府亦会在此期间向居民发放租金津贴，或安排入住过渡房屋，这项措施有效减轻居民需同时负担旧楼按揭与新居租金的双重压力。
然而，对于选择「领取现金」的业主，情况则较为不同。一旦领取现金赔偿，当局即视为其居住问题已获解决，业主需自行承担日后的租住开支。对于尚有按揭在身的业主，赔偿金在扣除银行欠款后，馀额是否足以应付数年租金及未来置业的首期，实属未知之数。这可能导致经济能力有限的业主，为求稳妥而只能选择「楼换楼」，变相局限灾民的选择弹性。
原址重建与行政效率的考量
就宏福苑应否原址重建一事，政府与部分居民看法分歧。宏福苑位置便利，周边设施齐备，部分居民对社区建立了感情，因而倾向原址重建。
当局的问卷调查亦反映此意愿：已交回意见的1,975户占总数超过99%，当中有12%住户明确表明不接受政府的收购建议，9%居民则坚持原址重建。这批业主表示不介意等待漫长的重建期，认为政府应先听取民意，不应贸然决定放弃重建。
政府方面则主要考虑效率与实际操作难度。当局解释，原址重建需时长达10年，加上技术复杂、业权分散，执行难度甚高。因此，政府计划收购单位并安排居民搬迁，原址则改作公园或社区设施，藉此尽快解决楼宇安全隐患。这显示官方著重解决问题的效率，与居民希望维系原有社区网络的期望之间，存有一定落差。
新旧居住环境与社区网络的落差
置换方案引致楼价缩水，地利不再，是业主难以维持原有生活质素的实际困境。据《集志社》报导，业主张先生的个案正是面临「大屋搬细屋」困境的典型写照。他持有447平方尺向海单位，当年连补地价以530万元购入，惟按政府每尺10,500元的收购价计算，仅获赔约469万元，帐面随即亏蚀61万元。张先生指出，若要换回同等质素单位需额外补贴百万，变相被迫在「负债换楼」与耗尽积蓄之间作抉择，巨大的经济压力更令他萌生离港念头。
张先生的个案并非个别例子，反映置换方案的硬件落差。宏福苑位处大埔市中心边缘，交通便利、景观开扬。反观政府提供的选择：大埔颂雅路西项目虽在同区，但位置偏远且邻近坟场；观塘安达臣道项目位处山上，交通配套存疑。至于启德或九龙湾等市区地段，虽升值潜力较高，但单位面积普遍较小，业主若不愿补贴差价，便需面对「大屋搬细屋」的现实。
除资产与空间的倒退外，《信报》专栏作家梁天卓亦撰文提醒，安置不应只求「有瓦遮头」。他指出，住屋是硬件，社区网络则是决定居民能否安居的「软件」。对长者、长期病患或基层家庭而言，熟悉的药房、诊所及邻里互助，实为生活中「无形的保险」。若搬迁至偏远新区，这种互助系统将被切断：长者或因跨区而拖延覆诊，家长亦可能因交通时间倍增，影响工作与照顾子女。
综上所述，无论是张先生面对的财务亏蚀，抑或梁天卓强调的社区网络割裂，均说明现行方案在金钱赔偿以外，忽略了居民在生活成本与社会资本上的隐性代价。
要解此结，政府不能只顾推行项目，而令居民受损。当局宜检讨赔偿准则，拉近新旧楼价距离；安置选址亦应尽量贴近居民原有社区，减少生活动荡。唯有兼顾金钱与生活，妥善安顿住户，发展计划方能顺利推行。
拒绝方案的代价与宏志阁的孤立困境
政府已划下死线，业主若在8月31日前不接受收购，方案便会失效。届时，拒绝出售的单位将重投私人市场，楼价极可能大跌，业主更要独力承担昂贵的维修费与法律责任。这对于坚持留守的居民而言，无疑是巨大的决策压力。
与此同时，宏志阁因结构安全未被纳入强制收购，处境却最为尴尬。《信报》专栏作家黄永指出，若周边七座大厦拆卸，宏志阁绝非「独善其身」这么简单，而是面临三大难题：
首先是工程难题。大厦的水管与燃气喉管若原本接驳经由其他受灾大厦，一旦拆楼，便须重新铺设。这涉及大量工程，绝非修补那么简单。
其次是法律死结。大厦公契原本以整个屋苑八座为基础，若拆剩一座，公契与地契必须修改，重新界定管理责任与业权份数。这类法律问题并无先例，律政司与物管公司需重新设计安排，过程漫长且复杂。
最后是管理真空。现有的保安、消防与电梯合约均已届满。单幢旧楼要重新招标、签新合约，甚至购买第三者责任保险，难度远高于一般屋苑。即使业主肯付高昂管理费，程序上也需耗时数月。
换言之，宏志阁居民若不卖楼，未来数年不仅要住在工地旁，更要面对水电接驳未明、公契权责不清、管理服务中断的混乱局面。
总结
总括而言，政府的方案在钱银与效率上虽有具体安排，收购价亦高于市价，但在执行细节上，却未充分顾及居民对原社区的感情、过渡期的生活保障，以及新旧居住质素的落差。当局如何在消除安全隐患之馀，妥善处理居民的心理压力和生活适应，才是方案能否顺利落实的关键。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
