据28Hse数据显示，由中国海外发展的大埔半山屋苑天钻，2月份录得6宗二手成交，全数皆录得帐面亏损，蚀让波幅界乎1.23%至15.67%，显示屋苑近期二手造价跌势明显。
6宗成交当中，跌幅最显著为3座中层H室，实用面积869平方尺，三房单位。原业主于2021年3月以1,262.9万元购入上述单位，近日以1,065万元沽出，持货约5年，帐面亏损197.9万元，期内物业贬值达15.67%。这成交以外，其馀成交均于2019年及2020年楼市高峰期入市，鉴于目前大市去年刚止跌回稳，若需套现离场，往往需要较大的让步空间。
综合市场情况，天钻二手交投连录亏损，主要受三大因素夹击。
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交通不便配套欠奉 漏水丑闻拖累承接 窒碍买家入市
天钻虽以半山绿化环境作卖点，但位置偏远却令不少买家却步。屋苑位处大埔山塘路，前往港铁大埔墟站需步行约10至15分钟，途中更要经过长斜路。因此，住客出入大多依赖屋苑穿梭巴士NR538线或23K专线小巴接驳至大埔墟站。然而，早年屋苑入伙时，曾有居民诟病穿梭巴士于繁忙时间经常爆满，导致居民上班迟到，即使向管理处投诉要求加密班次，最终亦不得要领。现时市场盘源充裕，天钻需接驳车辆出入，既费时又增加交通开支，自然难以吸引外区客及习惯铁路通勤的上班族。
至于生活配套，天钻虽属逾千伙的大型屋苑，基座却欠缺大型商场或足够的民生商铺。住客买餸、购物或外出用膳，往往要乘车到大埔墟或大埔中心一带，难免费时失事。
此外，屋苑过去曾爆出严重水浸事件，亦影响买家入市信心。曾有住户收楼仅4个月，便因坐厕水箱漏水导致咸水浸满全屋，木地板发黑甚至出现虫患，惟发展商当时拒绝承担责任，引起非议。交通与配套的不足，加上过往的负面新闻，难免拖累屋苑的二手交投。业主往往需要扩大议价空间，甚至减价求售，才能吸引买家承接。
同区新盘贴市价推售 天钻二手造价受压
除自身配套因素外，同区新盘的定价策略亦对天钻构成压力。参考28Hse最新数据，天钻目前近90日的平均成交尺价约为12,277元。然而，对比同区全新楼盘上然系列，天钻的二手造价顿失价格优势。
资料显示，上然一至三期分别于2025年3月至8日相继首推，其首批折实均尺分别为11,036元、12,018元及11,395元。换言之，天钻作为一个已有数年楼龄的二手屋苑，其平均尺价分别高于三者11.25%、2.16%及7.74%，出现「一手平过二手」的状况。
此外，上然一至三期发展商去年普遍采取贴市价推盘策略，并提供多项灵活按揭及付款优惠，成功抢占市场购买力，促使准买家倾向优先考虑一手新盘。面对一手市场的威胁，天钻业主的叫价能力备受牵制，若要套现往往只能大幅扩大议价空间，这也导致屋苑于2月份接连录得多宗蚀让成交。
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同区二手造价较平 削弱天钻吸引力
除新盘竞争外，同区其他二手屋苑造价较低，亦令天钻流失部分客源。以距离天钻步程分别约16及23分钟的大埔宝马山及新峰花园为例，前者近期平均成交尺价约10,215元，后者约9,097元。相比之下，天钻平均尺价达12,277元，较该两个屋苑分别高出约20.19%及34.95%，差价明显。
天钻楼龄仅约6年，会所设施亦较齐全，但目前市况买家选择众多，其偏高楼价促使不少准买家转投造价较平的老牌屋苑。新峰花园及大埔宝马山楼龄虽高，分别为32年及29年，却胜在内笼大多不设露台及工作平台，室内空间更见实用，加上传统大房大厅及梗厨设计，更切合换楼家庭的实际生活需要。
天钻业主早年买入价较高，如今既要与一手新盘抢客，又要面对同区旧屋苑平价竞争，叫价自然难以企硬。加上市场暂无利好消息带动，部分业主唯有减价求售，获利空间大减，甚至需要蚀让离场。
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图一：新峰花园
图二：大埔宝马山
图三：天钻2月蚀让成交
